碧桂園股價異常波動背后 城鎮化浪潮下仍存巨大發展空間

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

誰也沒想到，去年的上市房地產企業中的千億黑馬碧桂園，近期卻意外成為香港資本市場的拋售對象。

3月12日，碧桂園于香港發布2013年度業績，公司全年實現營業收入626.81億元人民幣，同比增長49.6%，權益所有人應占凈利潤約為85.14億元人民幣，同比增長約24.2%，每股盈利約為0.4665元人民幣，同比上升約22.6%。

然而，這份看似靚麗的數據一經公布，卻遭到資本市場沉重打擊。在3月12至3月14日的短短三個交易日，碧桂園（02007，HK）股票市值縮水高達24%，一時間讓國內外資本市場為之側目。更引人關注的是，3月19日，碧桂園宣布首席財務官伍綺琴已辭職，且該公司尚未宣布接替首席財務官的人選。消息一經公布，碧桂園股票再次暴跌12%，創出近18個月新低。

“投資者的反應是有點過度激烈”，在輝立證券分析師陳耕看來，碧桂園去年交出的成績單其實并不差，雖然公司毛利率短期有所下滑，但隨著公司銷售規模的快速擴張，以及行業集中度的不斷提高，碧桂園獨特的開發模式將讓其成為城鎮化浪潮下的最大獲益者之一，公司未來仍有可觀的發展空間。

利潤率或將穩中有升

銷售數據顯示，2013年碧桂園合同銷售大增123%，進入千億軍團，全年合同銷售金額約達人民幣1060億元人民幣，合同銷售面積約1593萬平方米，同比增長109%，兩項指標在上市房企中均名列前茅。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，在業績快增的推動下，2013年碧桂園主要經營指標顯著改善。營業收入和總資產同比增長均超50%，規模和效益雙雙改善。運營效率進一步提升，存貨周轉率和資產周轉率同比分別增長13%和6%至0.60次/年和0.37次/年，顯著高于行業均值。運營效率提升主要歸功于企業在三方面實施了高周轉策略：一是采取“全民營銷”加快銷售；二是權利下放加快拿地速度；三是縮短開盤周期，項目從拿地到開盤基本控制在6~8個月內。

但在銷售規模快速擴張的同時，公司利潤率卻出現一定程度的下滑，年報數據顯示，碧桂園2013年凈利潤率為13.6%，同比下降2.8個百分點，毛利率則為30.3%，同比下降6個百分點。碧桂園總裁莫斌表示，由于去年合約銷售的產品結構中，利潤較低的洋房產品占比從2012年的56%增加至65%，同時公司為了沖刺千億規模也加大了銷售力度，導致銷售成本有所增加，是毛利率出現下滑的主要原因。

此外，碧桂園加大了在廣東省外項目的拓展力度，以去年的合約銷售金額計算，碧桂園在廣東省外銷售收入占比達到50%，超過大本營廣東省的44%與海外市場的6%，成為最重要的銷售來源。公司全年共有37個全新項目開盤，30個在廣東省外。但由于碧桂園主要布局三四線城市，銷售均價難以獲得提升。年報顯示，碧桂園去年合約銷售均價為6656元人民幣/平方米，較2012年微增6.8%。

朱一鳴坦言，碧桂園去年利潤率之所以出現下降，一方面是由于去年公司開發成本上升，其與營業收入的比值較2012年上升了7個百分點；另一方面，2013年中高層洋房結算比重上升，相比別墅，其利潤率要低，加上廣東省外項目銷售貢獻率大幅提升，因為產業鏈配套沒有省內完善，省外尤其海外項目的成本更高。

但有觀點認為，雖然碧桂園的利潤率下降是事實，但公司從2012年不到五百億到2013年跨越一千億，諸多嘗試如“全民營銷”和“成就共享”等新戰術，多交點學費也在情理之中。且該集團今年開始已狠抓成本控制，標準化各項費用指標，隨著新戰術運用的日臻成熟，預計2014年利潤率應會穩中有升。

申銀萬國的研究報告便認為，雖然碧桂園毛利率與凈利率均出現下降，但這主要是由于當期營銷及市場推廣費用接近翻倍至43億元，導致與同比增長50%的公司營業收入相比，費率從上年的5.2%進一步走高至6.9%，但如果與碧桂園同期增長123%的合約銷售相比，費率已從4.6%下降到4.1%，銷售成本不增反降。

申銀萬國預計，與2013年銷售規模的“大躍進”相比，預計碧桂園今年會從追求規模轉至更有質量的增長，公司將更加致力于利潤率的提升和費用的控制。

完成全年目標幾無懸念

在去年銷售額實現翻倍式增長后，莫斌宣布公司今年銷售目標為1280億元人民幣，較去年增幅約20%，然而，這一銷售目標被指“保守”，沒有達到資本市場預期，成為引發股價大跌的原因之一。

但在多家研究機構看來，今年碧桂園完成1280億元的銷售目標并不難，超額完成甚至是大概率的事情。申銀萬國的研究報告表示，去年同期碧桂園將2013年銷售目標定在增長30%至620億人民幣，最終卻實現增長123%至1060億元人民幣，大幅超出年初預期。據公司管理層透露，今年制定的增幅20%實際上是最保守的銷售增長目標，不論什么市場環境下都必須完成的指標。

根據申銀萬國測算，碧桂園今年全年的可售貨量預計在3800萬平方米，其中包括300萬平方米庫存，1000萬平方米已持有預售證的項目，以及今年計劃新拿預售證項目約2500萬平方米。此外，碧桂園上半年計劃推出的純新盤個數將達24個，去年獲取的50多個項目預計今年都能陸續開盤，而去年全年推出的純新盤數量僅為37個。參考公司6500元人民幣/平方米的銷售均價，預計碧桂園今年的可售貨值將達到2500億元人民幣，而去年的去化率水平在接近60%的位置，這意味著公司具有超越銷售目標的潛力。

朱一鳴也認為，按照碧桂園今年3800萬平方米的推案量、70%的正常去化率以及2013年6600元人民幣/平方米的銷售均價估算，今年銷售應該會達到1700多億元人民幣。即便受到市場環境影響，公司去化率下降至50%~60%，碧桂園銷售金額增長幅度依然能達到20%~40%，所以綜合來看，碧桂園將2014年的銷售目標定在1280億元，這一目標不難實現。

事實上，根據碧桂園公布的銷售數據顯示，截至今年前兩個月，碧桂園已經實現合同銷售金額約人民幣253.4億元，同比大增102%，已經達到全年銷售目標的19.8%，成為今年前兩月銷售目標完成率最高的上市房企之一。

對于公司在今年完成1280億元人民幣的銷售目標，莫斌也顯得信心十足，“‘兩會’期間，政府工作報告中提到會針對不同城市情況進行分類調控，由于公司主要布局在房價水平較低的城市，因此預計今年政策環境維持平穩，也許有人會覺得我們這個銷售目標有點保守”。

與此同時，在經歷了爆發性增長之后，如今的碧桂園更需要的是夯實基礎、為上一個新臺階作準備。易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱直言，碧桂園讓飛奔的腳步慢一點沒什么壞處，借助千億平臺繼續練好內功、調整結構、厘清方向，為未來再戰打好基礎是目前最好的選擇。

城鎮化浪潮下的最大受益者

在市場掀起了一股回歸一二線經濟發達城市“潮流”之際，以深耕三四線城市而聞名的碧桂園再度成為被質疑的目標。有評論更認為，碧桂園賴以成名的開發模式面臨危險，三四線城市割韭菜式業績增長難以為繼。

然而，如今的碧桂園模式，早已不是當年簡單的“大規模圈地，大規模開發，白菜價銷售”的粗放式經營，通過最早進入當地，先社會效益、后經濟效益，在前期投入大量資金進行市政配套建設，滿足業主生活需求。從而帶動當地土地升值，提供就業，改善當地投資環境，增加當地稅收，拉動區域經濟發展，形成具有較強輻射力的商業圈，進而推動城鎮化發展，才是碧桂園模式的真實演繹。

碧桂園蘭州新城的成功，恰恰是碧桂園推動城鎮化發展的最佳案例。作為一個河谷地帶發展起來的城市，蘭州受地形限制，想要地已無地。《蘭州市土地整治規劃 （2011-2015）》曾指出，“（蘭州）主城區發展空間有限、供需矛盾突出”。蘭州新城規劃正是為了解決蘭州用地矛盾而出爐，公開資料顯示，蘭州新城位于蘭州市青白石區，一期投資超過200億元，通過劈山造地與整體推移山丘700余座，從而在蘭州市城關區的東北板塊打造出一座面積約160平方公里的新城區。

擁有豐富城郊大盤開發經驗的碧桂園，自然成為蘭州市政府招商引資的重點目標。2013年初，碧桂園宣布與蘭州城區和蘭州新區合作，打造“蘭州新城”和新區地標，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開發示范區。從前期土地一級開發整理開始，填溝、換土、引水、植樹等所有步驟，擁有全產業鏈的碧桂園一手包辦。由于碧桂園同時擔任一級土地開發商與二級房產開發商，因此最終土地成本很低，產品也更具性價比。據悉，碧桂園蘭州項目首期產品的洋房均價為6280元/平方米，與一橋相隔的市區項目動輒上萬的售價相比，價格優勢相當明顯。以至于有當地業內人士調侃：“碧桂園來就是拉低蘭州房價的”。

然而，作為方興未艾的新城，如何避免房子在銷售后淪為 “空城”相當關鍵。蘭州新城項目里不僅配備了五星級酒店、商業中心、中英文學校、體育園區，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋，不僅緩解黃河北岸的交通難題，接駁整個城市的快速交通路網，當大橋交付后，碧桂園蘭州新城的業主們只需十分鐘便能通達市區，帶來了實實在在的便利，這也是在碧桂園蘭州新城開盤熱銷50億元背后，本地剛需客戶成為主力購買群體的重要原因。

在陳耕看來，碧桂園的開發模式看似簡單，但實則有著相當高的壁壘和運籌功力，其他房企很難復制，這保證了公司能最大程度地受益于城鎮化浪潮。

值得關注的是，最新發布的《國家新型城鎮化規劃》提出了“優化提升東部地區城市群、培育發展中西部地區城市群、促進各類城市協調發展”等城市發展戰略，而針對中小城市，則提出了“加快發展中小城市，有重點地發展小城鎮”等具體思路。針對未來的新型城鎮化規劃，城市群成為主要規劃載體，目前在建的城市群大約有32個，業內專家認為，到2030年，32個城市群將建設成熟，城市群人口達8億左右，城市帶人口達12億左右。最終形成多層次、開放性的城市群體系。

可以預見的是，對于國內最早及最完善進駐三四線城市的碧桂園來說，將充分受益這一國家戰略布局，發展空間充滿想象。有業內人士預計，中國房地產市場經過20年發展，已經進入行業快速洗牌、集中度急劇上升的時期。這一時期，市場會對國內超2萬家地產企業進行無情淘汰，強者更強。而致力于深耕三四線城市的碧桂園，無疑將會是行業集中度上升的最大受益者，因為與碧桂園模式直接競爭的中小地產商淘汰后的大部分市場份額將會被吞并，這點在2013年業績中已有所體現，且不會中斷。