深圳首宗農地1.16億入市 社區集體將入股拿地企業

每經編輯 每經記者 葉燕婷 發自深圳    

每經記者 葉燕婷 發自深圳

作為新型城鎮化的基石之一，集體所有制土地的新動向備受矚目。十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱 《決定》），提出賦予農民更多財產權、允許農村集體經營性建設用地入市交易后，近日深圳首宗農村集體土地以1.16億元成功拍出，為后來者提供了樣本。

上周五（12月20日），作為唯一競買人的深圳市方格精密器件有限公司（以下簡稱方格集團）以1.16億元的底價，拍下深圳首次公開出讓的農村集體用地。深圳市住建局土地利用處副處長劉輝對 《每日經濟新聞》記者表示，雖然這塊地不是法律意義上的農村集體土地，但對全國建立統一的城鄉土地市場還是有一定借鑒意義的。她還透露，明年還將陸續有類似土地入市，但目前并沒有將農村集體用地轉為商住用地的計劃。

值得注意的是，本次農地入市嘗試，讓農村集體經濟組織和農民真正參與土地增值收益分成，地塊所屬的鳳凰社區集體將從此次拍賣中直接獲利3480萬元（1.16億元的30%），并無償取得商品房性質配套物業13980平方米。據透露，社區股份公司鳳凰股份公司還約定入股方格集團，占9.5%的股權，以分享產業快速發展的機遇。

地塊以1.16億拍出/

《每日經濟新聞》記者從深圳規土委獲悉，拍出地塊位于寶安區福永街道鳳凰社區，土地面積14568.29平方米，建筑面積69900平方米，規劃用途為工業用地 （新型產業用地），土地使用年限為30年，20日由方格集團以掛牌起始價1.16億元順利摘得。

對于1.16億的價格，方格集團現場發言人王平表示 “比預期偏高”，但新地塊臨近現有企業基地，“對我們來講，在深圳這個地方，能得到這個地塊已經比較滿意了”。

王平表示，拿地后很快就會開始規劃、設計、施工，地塊將全部自用，為企業內部核心的研發提供場地以及作為高管的宿舍，預計包括土地出讓費用在內，企業大概投資在3億元。

“非常開心，這塊地已經閑置了幾十年，自從（深圳市）政府今年初的‘1+6文件’出臺后，我們就開始著手準備入市事宜，對于拍出價格也非常滿意。”地塊成功拍賣后，土地出讓方代表、鳳凰股份公司董事文永昌在現場表示。

他所說的“1+6文件”，指的是今年1月18日深圳市發布的《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》及6個配套文件，允許原農村集體經濟組織繼受單位將手中的工業用地上市流轉。

在深圳農村集體工業用地首次入市拍賣現場，長期研究中國土地政策的北京大學國家發展研究院院長周其仁認為，深圳的村集體土地改革在全國范圍里屬于先例，具有借鑒意義。

此前《每日經濟新聞》記者從深圳福永街道辦相關負責人處了解到，從去年底開始，方格集團已經與鳳凰社區相關負責人多次溝通，這家公司本身就是鳳凰社區發展較好的企業，近期還有上市計劃，對土地有進一步擴張的需求；村民不一次性拿賣地錢，而是希望通過土地入股的形式換取公司股份，土地擁有的集體與方格集團雙方重新成立新的公司，在深圳“1+6文件”出臺的背景下，促成了此次土地拍賣。

記者獲悉，在該地塊的出讓公告中，對競買申請人主體資格作出了明確要求：一是競買申請人應為深圳注冊、已啟動上市籌備工作的企業法人；二是競買申請人從事新一代信息技術通信終端設備制造產業的研發、制造和銷售，并擁有相應研發專利許可證的相關授權。

方格集團官網資料顯示，公司以塑膠精密模具的研發與生產制造、物聯網數據模塊業務為主營業務，是首批經國家授權、掌握了LTE通信技術的十家國內企業之一。

劉輝認為，雖然該土地屬于原農村集體經濟組織繼受單位實際占用的土地，土地權益尚未充分厘清，不是法律意義上的農村集體土地，但深圳目前存在大量該類地塊。地塊在近期啟動的產業用地供需服務平臺上得以成功出讓，將“政府拿不走、社區用不好、市場難作為”的歷史遺留用地納入交易范圍，增強了產業空間的供給能力。

鳳凰社區將入股9.5%/

此次拍賣中，農村集體直接參與到土地利益的分配成為一大特色。

根據拍賣公告，鳳凰社區將獲得土地交易總額的30%，并無償獲得總建筑面積20%的配套物業。粗略計算，這意味著鳳凰社區農村集體將從此次拍賣中直接獲利3480萬元，并無償取得商品房性質配套物業13980平方米，包括食堂2000平方米、宿舍11980平方米，建筑成本按食堂每平方米2500元、宿舍每平方米2600元計算，該部分產業配套物業合計建造成本達3614.8萬元。

此外，這次鳳凰社區的收益方式并未止步于賣地收租。劉輝指出，這次拍賣，社區除了直接獲得一定比例的土地出讓金和配套物業外，社區提出了一個額外的要求，要求社區能用一定的價格來獲取企業的股份，“這就相當于社區借助土地這個橋梁，搭上產業快速發展的順風車，摸到了資本市場的大門。這是我個人覺得本次拍賣最具意義的一點”。

文永昌向記者證實，土地出讓后，鳳凰股份公司確實有入股方格集團的打算，“按照 《用地協議》，我們的入股占9.5%，最終目的是達到我們資源的資本化”。

土地本是農民生存的重要手段，在農地流轉過程中避免農民賣地后無可持續收益的問題，一直備受業內關注，中國科協副主席陳章良11月底在某論壇上曾特意指出，在實施農村集體經營性建設用地平等入市的同時，還應避免進城后農民因缺少謀生手段，難以在城里生活，避免在城市出現貧民窟。

宅基地謹慎探索/

劉輝透露，目前除鳳凰社區外，已有多家農村集體社區提出農地入市申請，近期深圳陸續還會有類似的土地入市，“社區是有積極性的，但是土地改革還需要統一的步驟，今年有一個政策的消化區，看到現實利益后，社區自己的賬算過來了，明年社區對土地入市的要求應該會更多”。

劉輝補充，目前這個政策只針對工業用地，對于其他類型農地入市暫無計劃。

此次深圳的土改率先從工業用地開始下手，但農地入市仍有諸多限制，涉及更大范圍利益的宅基地和村集體商住用地仍處于冷凍階段。

《決定》指出，“建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”，引起業界對于宅基地入市可能性的討論。

在本月舉行的平安地產金融創新論壇上，國務院發展研究中心副主任張軍擴在以城鄉發展一體化為主題的演講中指出，《決定》中“農村集體經營性建設用地”范圍應包括農民鄉鎮企業建廠房用地、倉庫用地，以及市場用地，宅基地并不屬于該類用地，并且這類用地還應在嚴格符合規劃和用途管制的前提下流轉。

張軍擴表示，雖然目前只是針對小范圍的農村集體經營性建設用地進行土地流轉，但根據國務院發展研究中心的有關調查和估算、估計，這個小范圍的土地存量也相當于我們國家每年新增用地將近10倍的規模。如果這一部分建設用地平等入市，已可以為今后相當長時間內提供相對充足的用地需求。

同時，對于《決定》中提出的“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行”，周其仁認為，對宅基地做謹慎的試驗，怎么落到現實當中，還要做很多探索。