它們為何錯失地產“牛市”？

每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

今年的房地產市場也許是自2010年限購令出臺以來最紅火的。據《每日經濟新聞》記者粗略統計，在這一波地產大牛市中，超過六成的地產商業績都比去年有大幅度增長。

一邊是火焰，一邊卻是海水。記者發現，2013年9月，首開股份及其控股子公司實現簽約面積5.38萬平方米（含地下車庫等），同比下降58.29%；實現簽約金額6.88億元，同比下降52.45%。亞運城的銷售業績也不盡理想，今年前9個月共銷售892套，而去年全年為1347套，2011年全年是1687套。銷售同樣不如人意的還有花樣年，前9月僅完成56%的全年目標。

克而瑞數據顯示，整個房地產行業在今年前三季度都實現了大幅提升，在前9月至少取得433億元以上銷售額的房企才有可能成為全國銷售額的前十強，而去年這個數字只是300億元。克而瑞預測，今年底銷售額前十的房企，業績門檻或許要達到500億元。增幅更快的是銷售額排名在前10~20名的房企，去年銷售額達到158億元就可成為全國前20，而今年這個數字是258億元。

《每日經濟新聞》記者發現，這些企業和項目沒能抓住市場的大好機遇，一個很可能的結果是，除了業績表現不佳，未來的市場地位也會受影響。在集中度正大幅提高的房地產行業，龍頭公司的市場占有率已達到15%，未來這一數字還會增加。不能跟上這一趨勢的房企，都有可能在行業兼并、重組中被淘汰出局。

陽光城集團總裁陳凱告訴記者，中小企業目前相對于大公司有三大困境：一是融資成本偏高。大公司的平均融資成本只有4%~8%，而中小企業的平均融資成本卻高達10%~15%以上；二是土地資源可選擇性小。相比大公司可以出重金購買優質地塊，中小房企卻因購買力弱，只有少量土地可以選擇；三是吸引不到優秀人才。一流人才多數被大公司和高成長性公司挖走。

房地產行業的這種 “馬太效應”導致了嚴重的兩極分化。克而瑞數據顯示，2012年銷售額超過百億的大型地產企業，平均增速達到49.26%，而那些銷售額只有20億元的中小房企，增幅還不及前者的零頭，僅9.18%。

睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文說，不能快速銷售兌現成資金，就意味著在下一輪土地市場上難有出手機會，企業的擴張自然也就成為一句空話。

無論如何，目前對多數地產商來說，最為緊要的是抓住“大牛市”的尾巴，盡可能加快施工和建設速度的同時，實現快速銷售。

房地產的宏觀調控新政隨時可能到來。本月11日，深圳召開了全市房地產宏觀調控領導小組聯席會議，部署下一步調控工作。會議提出了包括增加土地、嚴格實施限貸、繼續實施限購等八項措施。

克而瑞認為，其他一線城市可能會借鑒深圳，出臺各自的政策，實現平抑房價快速上升的目的。與此同時，住建部和國家工商總局組建聯合督查組，赴地方重點督查清理房產中介違規推漲房價的行為。

目前來看，金融機構也因信貸額度提前用完，收緊了按揭貸款的發放。9月以來，已有多地公積金中心出現公積金貸款告急現象，部分銀行也宣布暫停銀行貸款。

在這樣的背景下，大部分房企都秉持積極出貨的態度，希望抓住牛市的尾巴，取得更多的銷售額。