首單中信土地流轉信托詳解：大信托套小信托 農民可獲租金+增值收益

每經編輯｜每經記者 張威 鄧莉蘋發自北京、深圳    

每經記者 張威 鄧莉蘋發自北京、深圳

中信信托有限責任公司（以下簡稱中信信托）昨日（10月15日）對外宣布，其與安徽省宿州市埇橋區政府合作的，國內首單土地流轉信托計劃正式啟動。

《每日經濟新聞》記者獲悉，這款名為 “中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”的產品，期限為12年，涉及流轉面積達5400畝。

首單土地流轉信托問世，開啟了為土地流轉導入金融元素的先河，人們也比較關注這一信托產品的操作模式：信托公司、中間服務商和農民如何分配利益？在當前土地流轉信托熱潮涌動之際，該模式是否具有可復制性？

遠期流轉土地面積25000畝/

今年伊始，國務院頒發的“一號文件”提出，要用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權、登記、頒證工作。此舉意在為農村土地流轉鋪路。

據中信信托業務負責人吳超杰介紹，上述這款土地流轉信托的期限是12年，和土地承包經營權的期限一致，涉及流轉的土地面積達5400畝，遠期為25000畝，信托產品的結構設計是：采用結構化混合型設計，既有財產權（土地承包經營權5400畝），又有資金信托產品。

不同于傳統信托產品，這款產品分成兩類，其中一類是把土地承包經營權委托給中信信托，中信信托統一進行規模化管理，找專業化公司進行出租，同時，對土地的功能做一些提升，例如建設農業循環經濟產業示范園。在建設過程中需要資金，則會發行資金信托計劃，來解決建設資金問題。

“信托資金也分為兩部分，一部分用于流轉土地區域內土地整理和農業設施建設和現代農業技術的推廣應用，另一部分是解決財產權的地租支付，以及土地整理方面資金如果出現流動性問題等。在土地流轉過程中，我們加入資金信托計劃，解決了土地流轉過程中的資金需求。”中信信托相關人士介紹。

整個信托計劃是12年，但其中的資金信托計劃期限不同，為3個月到兩年之間。

中信信托相關業務人士稱，該信托現在初步計劃分兩步走，先是做土地承包財產權信托，資金信托需要結合項目運轉、項目資金需求的情況再發行。

“募集資金正在緊急推進，落實一些報批手續，產業園項目，必須有前期的審批，拿到以后才能實施，同時招商、招租愿意進園的企業，政府批文拿到就進入資金募集階段。”信托相關業務人員表示。

農民初期可獲浮動性地租收入/

據了解，涉及5400畝的流轉土地仍保持土地性質不變，通過土地重新歸集、整理，將零散的農用地轉移集中到現代農業種植企業中，從而形成規模效益。

據中信信托介紹，流轉后的土地擬建設現代農業循環經濟產業示范園。園區規劃為五大板塊，涉及到二十多個子項目，具體包括：現代農業種植及水資源保護工程、現代化養殖、生物質能源和基質肥項目、設施農業和農業物聯網、農業科研平臺。五大板塊將形成完整的農業循環產業鏈。

那么，農民將土地經營權轉租出去，能獲得什么樣的收益？

據了解，中信信托這款產品初步付給農戶浮動性的基本地租收入，是每年每畝獲得相當于一千斤中等質量小麥的價錢。同時，隨著資金注入，土地、產品匹配提升，也會增加農民的浮動收入，扣除服務費用、管理費用后，農民可以分享的增值部分初步定為70%。農民轉化為工人，也可以獲得工資收入。

中信信托介紹，該信托整個運營過程并不盲目，為閉合的產業鏈條，引進了產業方，產業方也要承擔責任。

農民的浮動收入要看經營，如果經營不成功，風險如何承擔？

中信信托認為，產業方對接不是盲目對接，在選擇上要考慮經濟綜合實力，包括公司的長處和本地適應能力等。

服務商提供專業技術支持/

按照中信信托此次的計劃，這次涉及的土地流轉后擬建設現代農業循環經濟產業示范園，由安徽帝元現代農業投資有限公司作為服務商提供服務。

據介紹，安徽帝元農業現代投資有限公司是安徽帝元生物的關聯公司。而帝元生物背靠中科院合肥物質科學研究院，主要是從事生物技術方面的產業。

據了解，這家以生物研發投資為主業的公司，與當地政府合作密切，并曾在兩年前與宿州市埇橋區政府達成戰略合作，總投資10.5億元在當地建立超大規模農業循環產業園。

安徽宿遷當地媒體 《拂曉報》2012年7月報道，帝元現代農業循環經濟產業園基地已經完成流轉土地5500多畝，完成了土地整理、土壤有機改良、道路和水利基礎設施建設等。

中國人民大學信托與基金研究所執行所長邢成對《每日經濟新聞》記者表示，信托公司主要的是制度安排，利用信托來設計一個制度，具體的肯定會和專業的公司來合作。

中信信托認為，農村土地信托化流轉是一種新型的生產關系，是農村土地制度的一次深刻變革，對于實現農業的規模化、專業化、集約化經營，促進傳統農業向現代農業轉型。

據中信信托介紹，安徽帝元現代農業投資有限公司主要為該信托提供專業的技術支持。

除了農民受益，資金信托產品的收益問題也備受關注。

據了解，為了保障資金信托投資人收益問題，信托計劃特別委托了服務商幫助中信信托招商、招租，尋找合適的愿意參與循環經濟產業園的企業，中信信托再幫助企業定制服務。

不過，對于具體收益率，中信信托沒有透露明確的預期。另據了解，農民宅基地流轉，未來會是中信信托的一個重點發展方向。

模式是否可復制有待檢驗/

此前，就已有多地試點“土地信托”，例如早期的“紹興模式”和后來的“益陽模式”“沙縣模式”等，但充當信托“受托人”角色的多為地方政府單獨成立的運營機構，并未引入商業信托公司。

中信信托相關負責人表示，該信托產品是否具有復制性需要時間檢驗。

邢成認為，目前的土地流轉還沒有統一的模式安排，大家都在摸索。以信托的法律框架來安排，相應的也會更嚴密和更順暢。

事實上，信托制度的優勢在于能夠實現土地所有權、使用權和收益權的相互分離，做到權屬清晰、權責明確。

事實上，土地流轉信托一直受到業界關注，據《21世紀經濟報道》此前消息，北京信托今年也在推進土地流轉信托，預計今年流轉面積可達3萬畝。西部地區一位信托公司人士也表示，最近這塊很熱，正在研究和學習中。

邢成對《每日經濟新聞》記者表示，以前信托公司業務有很多是和銀行同質化競爭，而且一些新的資管方式對信托業務也會有很大沖擊。信托公司做土地流轉這類業務更能回歸信托的本質，也是發揮信托的真實功能和自身強項。

不過，也有信托公司心存疑慮，一位信托公司高層就表示，目前雖然也在對此進行思考，但公司還沒有具體推進，主要是擔心相關政策變化的影響。

邢成也認為，目前的土地流轉還是以地方政府主導的局部的地方流轉，如果真的有相應政策出臺，這類信托模式可能會受到宏觀層面的影響，不過，相信信托公司肯定也會找到相應的解決方式。

名詞解釋

土地流轉：

廣義而言，土地流轉包括農村承包土地（耕地）經營權流轉以及集體建設用地（主要為宅基地）使用權的流轉，現有的幾種主要形式包括轉包、出租、互換、轉讓、入股、抵押、繼承、代耕等。

土地流轉信托：

在不改變農村土地農業用途以及堅持集體所有權和土地承包經營權穩定不變的前提下，農村土地承包人基于對受托人的信任，將其承包的土地使用權在一定期限內信托給受托人，由其利用專業規劃經營管理或使用，土地收益歸受益人所有的一種土地流轉創新方式。