房企“海外之旅”華麗開啟 政策風險或阻“一帆風順”

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

碧桂園花了不足一年時間，就成為馬來西亞最大的開發商。而在其背后，大批的中國購房者為碧桂園貢獻了巨額的銷售收入。根據該公司統計，有1/4的中國客戶購買了其在馬來西亞的開發項目。此前，萬科、綠地、頤和等中國房企紛紛拓展海外，布局版圖已遍及五大洲。這些企業同樣有大批中國“粉絲”追隨。

根據世邦魏理仕的研究報告，按照中國高凈值人群（可投資資產超過1000萬元人民幣）的資產規模估算，未來或有1.1萬億元人民幣流向海外房地產市場。

但在這場看似華麗的海外之旅背后，這些投資者面臨的市場與政策風險不可小覷。尤其是隨著海外置業規模的增大，一旦政策收緊限制資金外流，海外置業必然受到打擊，中國房企的海外業務發展也將受到嚴重威脅。

富裕階層海外置業支撐房企業績/

在這一波中國房企出海潮中，碧桂園可謂領跑者。

作為碧桂園在海外市場的試水之作，其位于馬來西亞柔佛州新山市的金海灣于今年8月份正式開賣，僅僅兩個月時間，金海灣成功賣出6000多套房子，實現約93億元人民幣銷售額，考慮到公司于去年12月才成功拿下該地塊，如此彪悍的戰績不僅讓碧桂園馬來西亞區域總裁阮家聲感到意外，甚至震驚了整個馬來西亞——因為這意味著碧桂園用不足一年的時間成為馬來西亞最大的地產商。

碧桂園金海灣的熱銷，僅僅是今年以來中國房地產企業揚帆出海的縮影。中國海外投資聯合會統計數據顯示，2012年以來，萬科、綠地、碧桂園等十余家大型房企在海外投資規模已超過600億元，其投資的海外項目多位于發達國家，以住宅項目和旅游地產為主，也有部分商業地產。

房企龍頭萬科“出海”首站則選擇今年以來復蘇勢頭明顯的美國樓市。今年2月，萬科宣布與美國鐵獅門房地產公司成立合資公司，合作開

發舊金山富升街201地塊。僅僅兩個月以后，萬科又進軍新加坡，通過子公司出資6.78億元人民幣，收購吉寶置業位于新加坡東部丹那美拉區的林曦閣項目。

綠地集團的拓展步伐更為激進，該公司先后在韓國濟州島、澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德里、巴塞羅那、美國洛杉磯、泰國等地布局了多達十余個項目，公司預計年內累計海外項目投資將達到近200億元人民幣，成為海外業務規模最大、項目最多的國內房地產企業。

盛富資本和協縱國際總裁黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，中國房地產企業近年來大力拓展海外市場，與國內房地產市場出現轉變不無關系。隨著國內房價的大幅上漲，企業拿地成本上升，市場風險不斷增大，加上日趨激烈的市場競爭，對房地產企業的戰略及運營管理等方面提出了更為嚴峻的考驗。

“通過拓展海外市場，一方面可以實現資產全球化布局，降低單一市場的風險，也可以借機吸收海外的先進經驗；另一方面，海外市場在金融危機的洗禮下，資產價格普遍低廉，估值相對較低，存在較大的獲利機會”，黃立沖認為。

從目前來看，部分在海外布局較早的中國房企已開始進入收獲期，除了大放異彩的碧桂園，據媒體報道，綠地首個海外項目綠地韓國旅游健康城項目首批產品已經售罄，二期銷售即將啟動，年內銷售額有望超15億元人民幣。記者獲悉，頤和地產在悉尼大學附近推出的公寓項目SummerCourt目前也只余下少量尾貨。

與此同時，國內居民海外置業需求也日益旺盛。根據波士頓咨詢公司和中國建設銀行過去兩年調研，中國富人群體擁有33萬億元資產，已經向海外轉移了約2.8萬億元，約相當于中國2011年GDP的3%，而這一趨勢還在加速。

在上述調研人群中，擁有海外資產者占比達到28%，比2011年大幅提升了11個百分點。其中，中國高凈值人群在海外資產的配置偏向于購置房產、債券和股票，實業投資比例則偏低。前三者合計占到海外投資總額的四分之三，其中房產占約42%。

“近年來，中國富裕階層向海外轉移資產的速度確實在加快，其主要原因包括通過全球資產配置以對沖國內風險、資產保值和增值、以養老和醫療為訴求的移民及子女教育要求。無論如何，這為中國房地產企業拓展海外創造了巨大的市場機會”，黃立沖告訴記者。

企業將面臨雙重不確定性/

房企 “出海淘金”首戰告捷固然值得高興，但在市場與政策的不確定性制約下，能否“一帆風順”令人擔憂。

“房地產與其他行業最大的不同，是其區域性特征很強，這要求企業對當地市場需求、法律環境、政府關系有深刻的認識”，中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，即使在國內不同城市，市場也有明顯差異，中國房企拓展海外項目除了針對華人市場，也需要迎合當地居民，國內的成功經驗未必能有效復制到其他國家，這意味著企業將面臨巨大的不確定性。

以碧桂園金海灣為例，據碧桂園方面透露，在已訂購客戶中，大約有40%來自馬來西亞、30%來自新加坡、25%為中國客戶，其余5%則為其他國家和地區，中國客戶已不占據主導地位。

為了能迅速融入當地市場，多數房企選擇與當地知名開發商合作開發的模式。萬科進軍美國和新加坡，便分別選擇了美國鐵獅門和新加坡吉寶置業作為合作伙伴。

但合作模式并非萬能，尤其是海外開發商未必能適應國內地產商崇尚的“快速開發，快速銷售”模式。以碧桂園為例，早在去年年初，公司與馬來西亞地產商Mayland（大馬置地）組成合營公司，合作開發馬來西亞加影和萬撓兩幅土地，碧桂園占合營公司55%的股權，但項目至今還沒有開盤時間表，開發速度遠低于碧桂園持有100%股權的金海灣。

綠地集團董事長張玉良早前更表示，“綠地原則上不和外方合作，他們節奏太慢，一個項目可能要3年才開工，而我們3個月就能開工銷售。”

除此之外，更大的風險在于政策的不確定性，隨著海外置業規模的增大，一旦國家金融部門擔心出現大規模資金外流，從而限制購房者境外買房，房企海外業務就存在夭折的危險。

一位從事海外投資的業內人士向記者透露，中國富人在外投資房地產時，最關心的問題是如何將財產安全轉移出國。現階段中國富人向海外轉移資產主要有四種方式：如果資產規模不是很大，大多采用“螞蟻搬家”的方式，即需要找多個購匯額度未使用的個人代轉資金，或者把現金帶到香港進行“中轉”；但如果資產規模比較大，則需要通過地下錢莊，或者利用貿易公司進行轉移。

“目前中國實行嚴格的外匯管制，規定境內個人年度購匯總額為5萬美元，在中國致力推進人民幣國際化的大背景下，降低購匯額度的可能性不大。但不可忽視的是，上述四種資產轉移的方式都存在收緊的可能，以“螞蟻搬家”為例，銀行可以嚴格限制家庭成員購匯數量，這可以輕易實現。此外，目前國內居民即便是購買中國房企在海外開發的項目，也需要購匯轉移到海外進行交易，一旦管制收緊，將帶來巨大的影響”，上述人士認為。

黃立沖認為，假如未來美國量化寬松政策退出，美元進入長期上漲通道，將引發外資大規模撤離中國，國內居民海外轉移資產將受限，海外置業必然受到打擊。可以預見的是，一旦缺少國內需求的支撐，中國房企的海外業務發展將受到嚴重威脅。