滬豪宅開盤當日認購紀錄被更新 中海兩項目一周吸金30億元

21日，多家上海房地產機構透露，中海紫御豪庭三期僅僅開盤一天就賣出超過170套公寓，取得22億元的總認購額，這一銷售業績刷新了上海今年以來的樓盤開盤紀錄。而在此前一周，中海萬錦城賣出了8億元的認購額?？梢苑浅？隙ǖ卣f，中海將是上海9月份房地產市場份額的領先者。此前，當中海地產和中建地產宣布合并時，就有人預測，整合完成的中海地產將是整個房地產行業的老大。不料這一預言僅僅只有一個月，就得到了證實。上海中海“搶占先機”，一周賣出30億元認購額的霸氣，提前鎖定了上海9月份單盤銷售冠軍的位置。

與此同時，中海紫御豪庭的熱賣，也充分展示了中海對市場極佳的預判能力。中海紫御豪庭的前身是曾經的全國總價地王——長風6B、7C地塊。因其成交單價高于周邊二手房價格，上述地王項目曾飽受質疑。而中海紫御豪庭三期開盤時，周邊的土地已經被預期可望賣出30000元/平方米上下。

刷新上海開盤當日認購額之最

中房信研究總監薛建雄透露，22億元的認購額，不僅創造了上海今年以來的新開盤最高紀錄，也是2011年以來的認購額之最。

此前，有媒體曾引用星河灣地產副總裁梁上燕的話說，2011年星河灣全年銷售180多套千萬級豪宅就已經是上海當年度豪宅銷售的佼佼者了。而中海紫御豪庭僅僅開盤當日就銷售了170套以上千萬總價起步的豪宅，顯然已經成為上海頂級豪宅的“新王者”。

而對業界來說，中海刷新紀錄的銷售額，也意味著整個行業格局的重新打破。8月初，中海地產的一紙公告稱，控股公司中國建筑擬將房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產。如果相關的土地及房地產發展項目未能通過出售注入中海地產，中國建筑擬委托中海地產管理余下的房地產發展項目。

銷售數據顯示，2012年中海地產實現銷售額896億元，中建地產銷售額為210億元，中國建筑地產板塊銷售額總計達到1106億元，僅次于萬科和綠地。業內因此認為，合并后的中海地產將是整個行業龍頭位置最有力的爭奪者。

不可否認的是，中海地產一直是整個房地產行業盈利的第一名。連萬科總裁郁亮都曾為中海地產感嘆。蘭德咨詢總裁宋延慶極度看好中海地產未來的前景，認為一方面隨著地產系的擴張，能拉動建筑工程板塊業務的發展，另外地產和建筑工程業務能夠進行雙融資，增加融資渠道、降低融資成本，3~5年內就能成為行業的第一。

中海紫御豪庭的開盤熱賣，無疑驗證了業界的部分觀點。在中海紫御豪庭和中海萬錦城開盤賣出30億元之后，中海地產毫無疑問成為了9月豪宅市場的王者位置。

選地的眼力

某種意義上，紫御豪庭的熱賣與中海地產敏銳的市場嗅覺和極具眼力的拍地有關。

就在中秋節之前的三周時間里，上海土地市場出現了一波連續拉升的單邊上揚行情。先是11日億城集團股份有限公司以16.7億元競得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區(Z000801)單元40-01地塊,溢價率44.5%,樓板價28899元/平方米。

緊接著12日，浦東新區川沙新市鎮城南社區C06-07A地塊經過2小時的競價，最終以25.74億元成交，折合樓板價18437元/平方米。

如果說，上述兩幅土地還有 “自貿區”和“迪斯尼”的概念，可以讓購買土地的公司從資本市場獲益。那么18日成交的兩幅地塊，則徹底推高了所有人對未來房價的預期。當天寶山區高境鎮高境社區N120301單元A1-07住宅地塊的拍賣僅僅只用了12分鐘，折合樓板價24003元/平方米。

另一幅奉賢區南橋新城09單元04A-02A、05A-04A區域地塊，折合樓板價15543元/平方米，而周邊的新房銷售均價也不過16000元/平方米。

這些場景，讓人想起2009年中海競得長風地王時的場景。當時，有人認為，長風地王的“面粉”價格已高過“面包”。但以現在的眼光看，中海當時的拿地，無疑是極具眼力的。

中房信研究總監薛建雄稱，目前周邊的土地如果拍賣，土地樓板價有望超過30000元。

而對中海來說，高昂的土地價格，更進一步顯示了中海定價的合理。21日開盤的中海紫御豪庭銷售均價也不過46000元/平方米，且采用精裝修帶中央空調及全屋地暖的高端配置。極高的性價比，成為人們鐘情中海紫御豪庭的一個重要原因。

更何況，中海紫御豪庭三期還在戶型上較前期做出八大提升，包括所有房間都增加飄窗，以獲得更高的使用率；北陽臺面積大大增加，以實現更開闊的自然空間；玄關柜升級、走廊鞋柜升級、工作間變為純儲藏室，增加更多儲藏空間；廚房操作臺加長、工作間櫥柜增加，令房屋功能更為實用；主衛淋浴房、座便器升級為干濕分離，令居住體驗更加舒適；增加電動窗簾線管預埋、音箱線管預埋，設施配置更周到；客臥淋浴房、主臥雙控開關，設計更人性，以及增加贈送洗衣機、保險柜等。

在這樣的大背景下，中海紫御豪庭出現搶購行情是自然而然的事。

事實上，整個上海房地產市場都因為土地市場的成交火爆，而出現了一波中秋節行情。

房價預期進一步上升

上海豪宅的成交放量不僅和土地價格上漲有關，也和上海自由貿易區掛牌后城市定位的轉變有關。

此前，上海雖然定位為國際性的金融中心，但卻被很多人長期認為只是地位排在北京和香港之后的區域性金融中心。而在自貿區正式落地后，外界普遍看好上海未來的城市定位預期，有些觀點甚至認為上海可能取代香港成為亞太地區新的金融中心。

境內外媒體也不時把上海和香港作比較，認為未來上海趕上甚至超過香港的希望很大。在這樣的背景下，上海的房價被很多業內人士看好。

中房信研究總監薛建雄認為，未來20年，上海的住房平均銷售價格有望達到15萬元/平方米。對這一觀點，中原地產研究總監宋會雍雖并不認同，但也認為上海至少有希望能達到香港房價的一半。而目前，上海的房價只有香港的三分之一。

特別是中海紫御豪庭所在長風板塊，更將在上海自貿區正式落地以后，發揮巨大的作用。和香港相比，上海最核心的優勢，就在于其擁有長三角作為戰略腹地。而長風所處的大虹橋區域恰恰就是上海進入長三角的門戶。

在自貿區正式掛牌后，上海和長三角的經貿往來勢必進一步加強。長三角地區企業在上海建立地區性總部的欲望也必然更加旺盛，將進一步刺激長風地區的高端商務和居住需求。

而根據此前長風地區公布的規劃，住宅開發量極為稀有?？偭?00萬平方米的商業用房面積，配置的住宅用地總面積卻只有70萬平方米。這樣商務和居住用地供給配比，已經注定了在長風地區購買住宅的不容易。中海紫御豪庭的配置和品質，幾乎是整個長風地區最頂尖的樓盤之一。在售的別墅產品——中海紫御世家更是冠居中環線頂級別墅之首，成為今年第一個成交的億元別墅項目，中房信研究總監薛健雄說，上海中環內別墅供應量每年不超過100套，其中連排、獨棟別墅則更稀缺。未來自貿區輻射范圍內的中海紫御世家的別墅產品更會是商務人士置業的首選，自貿區掛牌的信息公布后，中海紫御世家的銷售情況也極其樂觀。

在很多業內人士看來，對上海經濟未來的憧憬，以及個人和企業職業發展的戰略考量，都將促動整個上海豪宅市場的進一步升溫。上海豪宅的搶購潮，也許只是剛剛開始。 （文/楊涵茗）