1天3“地王” 全國地價鋼絲上賽跑

又一波“地王潮”來襲。繼9月4日融創以創紀錄的7.3萬元的實際樓面價拿下北京農展館地塊之后，上海不甘示弱，其徐家匯中心項目地塊昨日拍出了217億元的總價，不但刷新了上海成交總價紀錄，在全國范圍也僅次于廣州亞運城地塊。當天，同在長三角的杭州與蘇州亦有“地王”出爐，不讓京滬專美于前。

然而，不能忽視的是，土地出讓金只是開胃菜，拿下“地王”的企業接下來還要備足數倍于出讓金的后續開發費用。否則就會像中冶置地一樣，200多億加冕“地王”時風光無限，現在卻被政府收回一塊，另一塊也要尋求合作者共同開發。

拿“地王”，就如同走鋼絲，如今連番拿下“地王”的企業，能否走好這條充滿榮耀與風險的路，讓我們拭目以待。

杭州：華家池地塊136億3房企“分食”

每經記者 徐杰 發自浙江

昨日（9月5日），上海217.7億元的 “總價地王”剛剛落地不久，杭州、蘇州又有兩幅“地王”新鮮出爐。其中，杭州華家池3幅地塊拍出136.73億元，蘇州金雞湖地塊則以15150元/平方米的價格刷新當地樓面價紀錄。

3地塊賣出136.73億

昨日下午剛過2時30分，華家池地塊拍賣正式開始。華家池地塊共分為57、58和59三幅土地，首先開拍的是57號地塊。

57號地塊起價43.23億元，經過15輪報價后，該地塊被綠地集團以56.2億元總價競得，樓面價19416.1元/平方米。此后開拍的是58號地塊，經過18輪報價后，由世茂以總價36.70億元拿下，樓面價23375元/平方米，配建保障房面積達2000平方米。最后出讓的59號地塊，被濱江集團以43.83億元的總價、2200平方米的配建保障房面積競得，樓面價23189.75元/平方米。3地塊最終成交總價為136.73億元，總溢價率40.53%。

對此，世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞向 《每日經濟新聞》記者稱，華家池是杭州市中心為數不多的超大面積、優越位置地塊。同時，該地塊對規劃和開發設計都有相當高的要求，尤其是地塊北部商業動線規劃具有一定的挑戰性。

杭州房價被推漲

在馬英樞看來，此次拍賣，無疑給杭州已經火熱的土地市場又加了一把“火”。

2013年以來，伴隨萬科、融創等地產大鱷的扎堆進入杭州，杭州的土地市場已熱得近乎“發燙”。統計顯示，2013年1~7月杭州（包括主城區和余杭、蕭山）一共出讓土地124宗，成交地塊總面積約6919畝，成交金額約632億元。

近期隨著恒大、招商地產等開發商的進駐，杭州土地市場更是熱度不減。9月2日，萬科經過8輪競價力挫金地和朗詩，以總價6.82億元拿下杭州余杭區一宗商住用地；9月3日，杭州蕭山區3宗地均成功出讓，總成交金額40.81億元，競得者分別為恒大地產集團有限公司及農工商房地產(集團)有限公司。

土地市場熱度不減，溢價率不斷提升，伴之而來的是杭州當地房價不斷上漲。官方數據顯示，今年上半年，杭州新建商品住房成交量同比上升，價格同比上漲。杭州市區商品房成交均價17910.7元/平方米，其中商品住房成交均價17507.1元/平方米，同比上漲25%。國家統計局數據顯示，6月杭州新建商品住宅價格同比上漲7.4%，與城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅非常接近。

對于目前房企扎堆一線城市的現象，中國房地產研究會副會長顧云昌向有關媒體表示，開發商進入一線城市最大的風險就是地價太高，再加上未來調控政策的不確定性，房企應結合自身的戰略定位和綜合實力進行開發。

對于此次豪擲43.83億元拿下杭州華家池59號地塊的濱江集團而言，其已經采取合作開發的模式來規避風險。濱江集團董秘李淵向 《每日經濟新聞》記者表示，項目將和義烏小商品城合作開發，其中濱江占51%權益，后者占49%，以降低拿地風險。

重慶：5110萬元/畝“最貴土地”出爐

每經記者 杜冉樂 發自成都

9月3日，復地集團在重慶一舉斬獲了解放碑羅漢寺一商業地塊，總價7.3億元，樓面價7216元/平方米。值得一提的是，該地塊出讓面積約合14.2畝，平均5110萬元/畝，堪稱重慶“最貴土地”。

復地集團官網顯示，年初至今，公司僅收獲了兩幅地塊。據熟悉復地的上海某地產機構負責人透露，復地集團已開始謀求轉型，尤其是資本運作與持有運營。復地集團重慶公司相關負責人亦向《每日經濟新聞》記者表示，復地集團將依托復星集團優勢，不斷拓展商業地產，到2019年全國持有商業面積超過200萬平方米。

公告顯示，9月3日出讓的重慶市渝中區渝中半島組團E分區E35-1宗地，容積率10.6，起拍價為7.28億元，最終由復地集團底價摘得，溢價率為零。樓面地價高達7216元/平方米，而折合5110萬元/畝的出讓面積單價一舉創下2013年重慶主城商業與住宅單價最高紀錄。

據了解，今年5月10日，重慶市南岸區彈子石一塊總面積為42.6畝的地塊被重慶和瑞地產以7.8億元斬獲，樓面地價達8721元/平方米，折合1831萬元/畝。

2011年5月，復地集團從港交所退市，之后，復地集團在各地的土地市場上頗為低調。

復地集團相關負責人曾公開表示，一方面不再以單純的住宅開發為主，而是會越來越多進入商業領域，提高商辦類項目的比重，另一方面項目布局的重心也會重新放在上海等一線城市。

據熟悉復地集團的上海某房地產機構負責人向《每日經濟新聞》記者表示，復地這是在謀求公司轉型，加大持有上商業運營，還有資本運作等。

上海：上海誕生天價“地王”新鴻基217.7億奪標

每經記者 沙斐 發自上海

昨日（9月5日）上午，備受矚目的上海首宗百億級地塊出讓結果出爐，香港新鴻基旗下企業以217.7億元奪得徐家匯中心項目地塊，樓面價37264元/平方米，溢價率24%，上海總價地王由此誕生，放眼在全國，該總價也僅低于廣州亞運城地塊。

接受《每日經濟新聞》記者采訪的業內人士普遍認為，徐家匯中心項目地塊的出讓，將改變上海CBD商圈的現有格局。

未來開發資金至少還需300億

出讓文件顯示，徐家匯中心項目地塊坐落于徐家匯街道57、150、151街坊，東至天平路，南至虹橋路，西至廣元西路，北至廣元路、廣元西路，出讓面積99188.8平方米，容積率2.1~7.48，為商辦、餐飲旅館業用地。

地塊建筑面積為58.4萬平方米，另外，該項目還有12萬平方米的地下商業。

記者采訪了解到，業內對于新鴻基217.7億元拿下該地塊表示看好。

漢宇地產市場研究部總監付偉表示，該地塊位于上海目前最成熟的CBD商業中心，可以說是上海市中心最具稀缺性的成片地塊，217億元，雖然總投入大，但也物有所值。此外，徐家匯地塊還有體量龐大的地下空間可供開發，并且屬于軌交上蓋，地下建筑面積至少在20萬平方米以上，其中經營性面積將超過12萬平方米，而地下建筑面積一般不計入地價。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，徐家匯地塊盡管有24.21%的溢價，但其樓面價只有37264元/平方米，就周邊市場而言不算高，其未來升值空間和價值可以預見。

但張宏偉同時指出，盡管徐家匯中心地塊在稀缺性、地理位置上占了很多優勢，但開發這樣一塊土地所需的資金極其龐大，對開發商的后續開發能力是很大的考驗。

出讓文件顯示，除了20%的定金，徐家匯中心地塊需在簽訂出讓合同后365天內分二期付清全部出讓價款余額，其中第一期為出讓價款的30%，在簽訂出讓合同后的10個工作日內支付；第二期為出讓價款的50%，在簽訂出讓合同后365天內付清。受讓人在支付第二期出讓價款余額時，應當按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。

業內人士分析認為，新鴻基至少要有300億元的資金方可支持這個項目在未來3~5年內開發完畢，后續還有運營期間的市場培育期各項成本費用，這極大地考驗開發商的開發、中長期持有該項目的資金能力。

記者就上述問題致函新鴻基，但至截稿尚未收到回復。

張宏偉表示，對于企業來講，如果后續沒有充裕的現金或融資渠道支持項目發展，有可能會導致開發周期拉長，開發建設進度受阻。

主導CBD商圈格局

從時間看，此次徐家匯中心地塊的開竣工時間相當緊湊。出讓文件顯示，徐家匯中心的開工時間為“交地后12個月內”；竣工時間為 “動工后60個月內完成總建筑面積的70%，動工后84個月內全部竣工”。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，雖然開工時間比較緊張，但84個月的竣工周期還是比較寬的。由于徐家匯地塊非常受矚目，市場爭議比較大，因此開發商囤地的可能性不大。此外，徐家匯中心作為總價“地王”，在開發過程中更具有主導性，不需要等周邊配套項目建設起來作為支撐，項目開發的節奏完全可以交給開發商來決定，相反周邊其他項目可能會因為徐家匯中心而控制進度。

不僅是地塊周邊，業內普遍認為徐家匯中心的出讓將改變上海CBD商圈的現有格局。

在陸家嘴、南京路、淮海路、人民廣場、徐家匯、虹橋等六大傳統CBD中，以規模和檔次計，徐家匯目前處于中間水平。付偉認為，新鴻基作為頂尖的商業地產運營商，具備豐富的高端商業、甲級寫字樓、星級酒店開發運營經驗，預計將吸引不少世界500強企業和零售品牌入駐徐家匯，周邊辦公、商業、住宅均會受益，屆時徐家匯商圈有望晉升上海最頂級商圈行列，與淮海路、南京西路、陸家嘴比肩。

根據土地出讓公告，徐家匯中心地塊由相鄰的4幅地組成，其中最大的一幅計劃建設總高370米的浦西第一高樓。根據土地用途，整個地塊的功能定位預計至少將涵蓋超甲級寫字樓、星級酒店、高端零售、地下商業等。地上、地下總建筑面積預計將超過80萬平方米，這幾乎等于徐家匯核心區域商用面積將擴容一倍。整個項目預計將在5~8年內建成，預計開發商將以持有經營為主或部分整售。

前車之鑒：南京下關“地王”閑置3年求合作

每經記者 查道坤 發自南京

有人在搶“地王”，有人卻怕曾經耗巨資拿下的“地王”砸在手里。

9月3日，中國冶金科工股份有限公司在其集團官網發布公告稱，中冶置業集團有限公司 （以下簡稱中冶置業）控股的南京臨江老城改造建設投資有限公司于2010年9月19日，通過競拍取得南京市下關區濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊，由于整體開發體量較大，項目開發周期較長，為保證項目投資收益，現中冶置業將優先集中力量推進3號地塊的開發，并在1號地塊開發中尋求引入戰略合作伙伴。

下關濱江1號、3號地塊曾是土地市場的明星。公開資料顯示，2010年9月19日，中冶置業控股的南京臨江老城改造建設投資有限公司，通過競拍取得南京市下關區濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊土地使用權，共耗資200.34億元，成為南京土地出讓史上總價最高的兩幅地塊。2012年11月30日，南京國土局公開拍賣下關2號地塊，在沒有競爭對手的情況之下，南京臨江老城改造建設投資有限公司以底價56.2億元拿下該地塊。56.2億元的總價也使該地塊成為當年總價“地王”。

然而今年7月，南京市國土資源局發表公告稱，對下關濱江2號地實施終止出讓程序，意味著該地塊正式被政府收回。而在短短2個月后，濱江地塊再度生變，這一次是下關濱江1號地。

對于此次中冶宣布為1號地塊尋求戰略合作伙伴，房地產行業專家陳晟對《每日經濟新聞》記者說，“1號和3號地塊兩幅地塊拿地資金就達200億元，后續開發需要大約400億元的巨額資金，目前來看僅靠中冶一家開發比較難以支撐。”

雖然中冶置業表示，優先集中力量發展下關濱江3號地塊，但9月5日，記者來到這一地塊后發現，1號地塊拆遷工作已經接近尾聲，3號地塊仍在拆遷中。

“現在拆遷工作還有很多沒有結束，從拿地之初到現在已經過去3年了，想要盡快開工根本不可能。”一位知情人士對《每日經濟新聞》記者說。

冷靜看“地王潮”

余豐慧（財經評論員）

這幾天，在房地產領域最受關注的是一些城市 “地王”比賽式出爐。北京農展館北路地塊樓面價高達7.3萬元/平方米，是北京乃至全國當之無愧的單價“地王”。

北京單價“地王”還在熱議之中，上海又傳來總價“地王”的消息——徐家匯中心項目地塊賣出217.7億元，是上海迄今為止成交的最高總價，在全國范圍也是第二高。同日，杭州和蘇州也誕生新的“地王”。

這兩天儼然成了“地王日”。

有人士表示，北京、上海等地“地王”將帶動一、二線城市房價出現新一輪上漲，預示著全國房價將繼續走高。一位網友說，一些家庭看到北京誕生新的單價“地王”后，連夜排隊購房。足以看出，“地王”頻現對市場預期和購房者預期產生了嚴重影響。

筆者認為，一定要仔細分析“地王”頻現的真相，一定要詳細觀察和了解“地王”誕生的真正原因。決不能聽風就是雨、跟風盲從偏聽偏信。

就拿北京樓面價7.3萬元/平方米的“地王”來說，它貌似對房價走勢影響很大，但實際只是 “紙老虎”，影響很小甚至沒有。首先，北京農展覽地塊位置稀缺，體量較小，對整體市場影響有限；其次，北京農展覽地塊住房定位在高價豪宅上，與一般大眾的住房需求沒有多大關系。

再看上海“地王”，按照規劃，徐家匯中心將成為一站式國際時尚商圈，項目分為辦公、五星級酒店、公寓式酒店、商業、文化娛樂5種功能形態。主要是商業圈開發，并不是以商住樓為主，與百姓真正關心的房價走勢似乎也遠了一點。

因此，決不能概念化、標題化地看北京“樓面價7.3萬元/平方米”“預期售價15萬元/平方米”的單價“地王”和上海217.7億的總價“地王”噱頭，而是要細細分析和斟酌其誕生的細節。這樣才能全面深入地了解背后的“真相”以及到底對市場有無影響、影響多大、正面影響還是負面影響。

總體上看，內地房價已經失去了繼續上漲的基礎。最多是一、二線城市與三、四線城市，高端樓盤和一般商品房，市中心土地資源稀缺地段與一般地區在價格上出現嚴重分化。從政策角度分析，調控不會有絲毫松懈，調控手段將會更加完善有效，比如推出房產稅，替代行政化手段較強的限購政策等。有輿論分析，十八屆三中全會后將會出臺對樓市更嚴厲的政策措施，如土地政策的較大改革等。

從市場角度分析，已經出現一個不容忽視的現象：有價無市。標價再高，購買者寥寥。消費者、投資投機者已經很難繼續支撐和滿足當前的畸高房價。購房需求者已經出現被高房價嚇得望而卻步的跡象。這是房地產泡沫破滅的征兆和信號，說明高房價正在作最后的負隅頑抗，高房價已經進入窮途末路了。一旦這種跡象成為氣候，那么，房地產市場離泡沫破滅就不遠了。溫州房價已經“腰斬”，出現大量房產價值低于貸款本金的現象，房主棄房而去的可能性在增大，房貸風險已經凸現出來。這種狀況將會蔓延到全國。

隨著美國量化寬松政策的逐步退出，亞洲房地產泡沫被刺破是必然的，內地房地產或難幸免。目前，印度、印尼金融體系和房地產市場已經開始較大幅度波動，市場擔憂亞洲金融風暴再次來襲。我國香港特區已經高度警覺起來。日前，香港財經事務及庫務局局長陳家強坦言：“過去2~3年，香港樓價經歷了不健康的暴漲。美國量化寬松政策退市已箭在弦上，利率上升將導致資產重新定價，樓價屆時將不可避免地下跌。”

從企業角度分析，在一些企業陶醉于拿“地王”的興奮中時，一些更加精明的企業卻選擇了撤離，認為中國內地房地產存在巨大泡沫破裂的風險。比如李嘉誠近期已經在大幅度拋售香港和內地房地產，轉而投資歐洲等海外地區。萬科的王石先生和SOHO中國聯席總裁張欣女士都多次警示內地房地產的巨大泡沫破裂風險。特別是王石先生已經將一部分資本撤離到美國開辟新的“戰場”。

因此，房地產泡沫消退只是時間問題，畸高房價下跌的前期征兆已經初露端倪。出現幾個“地王”也難以抵擋住高房價已經窮途末路的大趨勢。