馮海寧：以立法確保調控政策穩定性

每經編輯 馮海寧    

◎馮海寧

近日，有媒體報道，有關地產調控的長效機制已經形成初步草案。該草案正在有關部委、協會等小范圍內征求意見。

如果這一消息屬實，是一條好消息。因為樓市調控多年，所使用的“武器”基本上都是臨時性措施，限購、限貸、限售等等。臨時性調控措施的優點是，措施出臺比較快，手段比較靈活，一般也能取得立竿見影的效果。所以，我們不能對臨時性措施徹底否定。

但是，臨時性調控措施的弊端也很明顯。有媒體近日統計，從2003年至今的10年時間里，管理層出臺房地產相關的宏觀調控政策達43次，房價同期上漲超過10倍。也就是說，過去出臺的臨時性調控措施并不少，但取得的效果極其有限，只能說適當延緩了房價上漲的速度和幅度，沒有從根本上治理房價。

而長效機制則不同，因為所出臺的措施有一定“生命力”，不會變來變去，就能給公眾和市場一個明確而穩定的預期，這個預期包括監管者的真實態度是什么，措施是什么，市場發展趨勢是什么。即讓樓市前景明朗起來。經常預測房價而且預測較準的任志強之所以最近表示不敢預測房價，是因為他感覺決策層面態度不明朗。

樓市走勢明朗，尤其是徹底明朗，顯然，需要出臺長效機制取代臨時措施。而且，輿論也多番呼吁出臺長效機制。但是，所謂的長效機制究竟是指什么，可能各方看法不一，期待不一。從相關報道來看，長效機制涉及財稅、金融、土地等方面，房產稅擴大征收試點范圍也是必然的。

在筆者看來，不管最終出臺什么樣的地產調控長效機制，關鍵在于立法，即涉及房地產方方面面的改革，必須以法律的形式固定下來，而不是充滿變數的一般性政策。必須對相關改革進行專門立法，才能給公眾和市場一個穩定而明確的預期。換言之，才能對中國樓市進行有效的預期管理。

長效機制中必然少不了房產稅。據悉，1986年頒布的 《房產稅暫行條例》第五條規定：個人所有非營業用的房產，免納房產稅。這說明，目前面向居民住房征收房產稅沒有法律依據。今后房產稅要全面推行，必須要由全國人大來立法。否則，就會存在各種各樣的質疑，不利于房產稅推行。

針對房地產開發中存在的問題，有必要修訂 《城市房地產管理法》。要想讓保障房走向規范、公平，必須出臺《住宅保障法》等。對于土地財政，也需要完善相關財稅制度，把地方政府的賣地權關進籠子。

既然國務院辦公廳2月26日印發的 《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》明確提出，要加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制。地產調控長效機制的出臺應該是個大概率事件，值得我們期待，但何時出臺，如何落地，也讓人焦慮。