羅康瑞復出 瑞房面臨艱難轉型

每經實習記者 顧晟昱 發自上海

　　根據《香港信報》報道，5月29日，瑞安房地產(00272.HK)在香港舉行年度股東大會表示，因為去年業績表現不理想，主席羅康瑞決定回歸“前線”，主導經營模式及銷售策略。而黃勤道也將卸任瑞安建業公司董事總經理及行政總裁，轉而出任中國新天地行政總裁。在經歷了業績不斷下滑的2012年之后，瑞房進行了艱難的轉型，全力加快資產周轉速度，并將商業資產分拆出去，注入“中國新天地”謀求上市。但目前行業商業地產開發同質化現象明顯，中國新天地是否能夠成功在香港市場發行、融資是個未知數。

　　羅康瑞梳理旗下業務

　　5月29日，瑞安集團董事會主席羅康瑞在股東周年大會后表示，中國新天地已從3月開始獨立運營，現正調配人手，并與大規模的國際地產公司洽談合作，不排除獲得相關企業入股，相信中國新天地明年分拆機會較大。

　　僅一天之后，瑞安集團旗下瑞安建業和瑞安房地產同時向外宣布，擁有超過25年從業經驗的黃勤道將于7月1日起卸任瑞安建業公司董事總經理及行政總裁的職務，轉而任職中國新天地行政總裁。

　　瑞房的公告中提及，中國新天地將專注管理瑞安房地產的商業地產。分拆中國新天地是瑞安集團進行重組，理順業務計劃的其中一環，旨在確保瑞安房地產的商業物業發展和資產管理兩個分支各自有更清晰的工作重點，以及釋放其優質投資物業的價值。中國新天地主要集中于中國城市繁華地段從事高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業的管?、設計、租賃、營銷與提升。

　　中原地產上海研究總監宋會雍認為，經過此番重組之后，瑞安集團旗下多家公司未來的道路可能會走的線條更明朗一下，業務領域收縮的更緊一些。瑞安房地產、中國新天地、瑞安建業，分別對應房地產開發、商業持有運營、建筑三個領域。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進指出，瑞安剝離資產、重組業務等行為，其重心在于新天地這一最核心的資產上。作為支撐瑞安品牌的最大基石，新天地的全國復制之路并不順暢。瑞安勢必會借公司治理的各種手段，來為新天地的資產再造創造條件。環境、資金、人員、輿論等方面的諸多動作，體現出瑞安對新天地的備加“呵護”。

　　羅康瑞曾經力排眾議開發的上海舊城改造項目“新天地”讓瑞安集團在內地一炮打響，但隨后一系列的全國復制，卻使得瑞安房地產陷入了被動的局面。

　　瑞安房地產在本世紀初曾先后在重慶、武漢、大連、佛山等拿下大體量的土地。2006年末，瑞房的土地儲備為700萬平方米，到了2007年便上升至1310萬平方米。大量的拿地也讓瑞房承受了巨大的資金壓力，為此，其之后不得不放棄數塊土地。2008年，瑞安房地產多次發布公告，稱其在云南的昆明、麗江、大理及香格里拉四地將會拿下總建筑面積高達660萬平方米的數宗土地，但最終這些交易并未完成。

　　嚴躍進指出，瑞安在上海新天地項目中，拆遷工作相對緊湊。但后續的“天地系”項目就沒有如此順利了。隨著城市房價的上漲、百姓維權意識的提高，房企拆遷的成本越來越大。陷入動遷僵局往往會吞噬大量的資金和利息，從而加劇瑞安的資金緊張程度。

　　瑞安房地產2012年報顯示，其負債率由2011年的65%上升至70%。全年營業額為人民幣48.21億元，較2011的人民幣84.84億元下跌43%；凈利潤較2011年下跌41%至人民幣20.29億元。瑞房將下跌的主要原因歸結于交付的物業較2011年減少。其年報同時指出，由于市況轉變，瑞房于2012年未能達到第一個“三年計劃”建成100萬平方米的發展目標。為更有效地管理存貨水平和資本性開支，多個發展項目的開發速度放緩。

　　為此，羅康瑞也在多個場合公開表示，未來瑞安將不再進行大規模的動遷項目。嚴躍進認為，各個“天地系”非但不能為瑞安贏得高回報，反而不斷拖累了其發展。在光鮮的背后，卻是瑞安的身心疲憊。由于“天地系”項目體量大、開發周期長、商業模式為只租不售，因此，培育期太長的特點不斷繃緊了資金鏈。

　　瑞房艱難轉型

　　面臨業績的不斷下滑，瑞房似乎也意識到了自身的問題。在2013年的業績會上，羅康瑞對股東及投資者表示了致歉，并承諾在總結教訓的基礎上，公司將致力于業績的改善。而在股東大會上，羅康瑞再次表示，去年公司業績不理想，當前市況多變，經濟環境復雜，故決定復出，今后會在買地及經營模式等多方面親自決策。

　　瑞房的轉型體現在兩方面，一方面全力加快拆遷進度，并改變此前只開發大盤的策略，加快周轉速度。3月28日，瑞房發布公告，按每3股分發1股比例供股，每股供股價1.84港元，較當日收市價3.34港元折讓44.9%；將發行不多于22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元，將用作幫助加快上海太平橋項目及瑞虹新城項目搬遷進度、收購以及償還現有債務。瑞房董事總經理及財務總裁尹焰強在股東大會后表示，供股前公司凈負債比率為70%，現時已降至65%，

　　瑞房稱，目前正積極與政府合作，加快動遷速度，并希望盡快完成現在在拆的66萬平方米。預計2013年至2014年完成動遷。瑞安房地產未來將不會參與需要大規模動遷的項目，將積極物色及參與中高端的中小型項目，以加快資產周轉。

　　另外一方面，瑞房將整體商業資產以“中國新天地”名義分拆出去，并不再堅持商業物業只租不售的策略。

　　2012年11月，瑞房曾將上海創智天地3.3萬平方米的物業以近6億元的價格出售給中國工商銀行，從而解決了當時虹橋商務區虹橋天地項目的資金需求。瑞房近期也向記者表示，今后將增加出售資產，包括整幢/分層銷售非核心商業物業，務求讓資產與資金的流轉更為理想，現在正就出售個別商業物業進行洽談。

　　瑞房自我救贖最大的動作便是將旗下商業資產注入“中國新天地”，并分拆出去謀求上市。尹焰強稱，公司希望透過加快商用物業銷售及分拆新天地上市，將凈負債比率進一步降至50%。目前，中國新天地已獨立運營，但其具體的分拆進度，瑞房稱將在恰當時機予以回應。

　　不過，業內多位專家認為新天地要上市還面臨一些問題。宋會雍認為，新天地旗下全是商業地產，如果僅依靠收租來獲取利潤，那么目前較低的租金回報率，難以粉飾公司的業績。嚴躍進指出，國內同質或相近的產品正對“天地系列”形成威脅，這使得部分投資者形成了觀望情緒。新天地剝離出來，難免出現與瑞安的高端住宅業分道揚鑣的困境，瑞安對于這兩塊業務的協調難度將大于過去。

　　從今年上半年的業績來看，瑞房的轉型還是起到了一定的作用。李進港在股東大會后透露，年初至5月底，瑞房錄得合約銷售額人民幣54億元，認購銷售額人民幣14億元，共68億元。年初時公司全年銷售目標為人民幣90億元，即已完成了76%。加上未來出售商業地產套現的人民幣20億元，瑞房今年完成既定的銷售目標問題已不大。