銀基上海低利潤率項目提價 銷量下滑高成交價恐難維持

每經編輯｜每經實習記者 顧晟昱 發自上海    

每經實習記者 顧晟昱 發自上海

上海3月底出臺的 “國五條”細則可以說是一線城市中規定最為詳細的。細則中不單有買賣二手房嚴征20%個稅的規定，還對捂盤、閑置行為的處罰措施有著非常具體的約定。這并沒有影響成交價格的持續走高。中原地產、21世紀不動產等機構統計的數據顯示，上海商品住宅成交均價為24668元/平方米，環比前周上漲19.17%。

成交價格的上漲一定程度上“救活”了那些凈利潤偏低的項目。銀基發展（000511，SZ）旗下的銀河麗灣項目就是其中之一。成交數據顯示，從3月份開始項目大幅上調成交價，成交均價由今年2月份的16119元/平方米，上調至5月的17475元/平方米。但是項目成交量卻出現緩慢下滑，4月份的成交量是15套，已經比1、2月銷售套數低，而5月前15天的成交套數也只有9套。

低利潤率項目提價

銀基發展此前發布的2012年報顯示，其凈資產收益率為2.65%，雖然相比2010年、2011年的2.02%、2.11%呈逐年上升的趨勢，但依舊遠低于五年期銀行存款利率，顯然不能讓股民滿意。

根據國富浩華會計師事務所對于銀基發展（上海）投資控股有限公司的審計報告顯示，公司在營業收入達到3.21億元的情況下，卻僅僅獲得823萬元的凈利潤，僅占營業總收入的2.6%，而同行業的凈利潤率一般都在10%以上。

審計報告顯示，銀基發展 （上海）的主要業務正是銷售在上海地區的房地產項目——銀河麗灣。

銀河麗灣位于奉賢南橋，所處的地理位置較為偏僻，但其所推的戶型均為大戶型，最小的戶型面積也在140平方米以上。

2012年上述項目的銷售均價一直維持在15000元~16000元/平方米。但在“國五條”政策出臺以后，上述項目的成交均價一下子跳高至17475元/平方米。

上述項目成交價格的走高，一開始并未影響銷售，在今年3月份，項目的成交量甚至曾經達到過11個月以來的最高點。但是，之后成交量卻出現緩慢下滑。4月份的成交量是15套，已經比1、2月銷售套數低，5月前15天的成交套數更是只有9套。

銀河麗灣項目的營銷代理——易居中國大上海事業總部執行總經理孫華良告訴《每日經濟新聞》記者，3月份的成交量放大，是因為 “國五條”導致全市的成交量都有所放大，所以當月銀河麗灣的成交數據一度沖高。他同時指出，目前140~170平方米的住宅房源已經所剩無幾，還剩兩棟樓將主推200平方米以上的房源。

資金需求仍是未知數

雖然上調售價可以提升項目的利潤，但成交量的低迷，使得上述項目的高成交價能否維持成為疑問。上述項目截至2012年12月31日的一年內到期長期借款達到3.3億元。雖然前5月的銷售額，已經足夠用以償還上述借款。

但公司之后是否有其他的資金需求仍是一個未知數。銀基發展2012年報指出，根據公司積極尋找新的發展機遇，穩健地實施經營業務轉型，為未來持續發展做好戰略布局的發展規劃，公司積極拓展新項目，開辟新的產業利潤增長點，實現企業收入的多元化。

2012年7月，公司與海城三巖礦業有限公司就菱鎂礦開發簽訂了戰略合作協議；2012年11月，公司與連云港市麗港稀土實業有限公司 （簡稱“麗港稀土”）簽署了增資協議，公司通過增資麗港稀土進入稀土冶煉分離行業，并致力于將麗港稀土發展成為一家集稀土分離、深加工應用、再回收為一體的較為完整產業鏈的稀土行業領先企業之一。

上述項目的擴展和推進均需要大量的資金。在這樣的情況下，銀河麗灣能否繼續維持較高的成交價直接關系公司的資金狀況。

但中房信研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，隨著成交價格的上調，成交量已有所下滑。遠郊的一些樓盤已經有下調售價的趨勢。