二手房成交井噴 “國五條”執行需精細化

◎余豐慧

“國五條”細則出臺后，有兩個現象引人關注：一是被媒體放大的所謂離婚潮，目的在于規避二手房交易差額20%的個人所得稅；二是不僅一線城市二手房成交激增，二、三線城市二手房交易量都在快速攀升。

從供需上分析，出現了兩種不同的市場心態：一種是受二套房首付款比例和利率提高預期的影響，一些購房者開始恐慌性入市、尋求合適的購買對象；另一種是受二手房交易按差額征收20%個人所得稅影響，二手房或者多套房擁有者開始恐慌性拋售、快速過戶。總體來說，二手房供給大幅度增加，促使近期二手房買賣雙方態度也有所轉變。由于供給增大，二手房價格開始平穩。

這說明無論房地產業已經獲利者如何忽悠甚至反對 “國五條”細則，事實已經證明這是對癥下藥和非常有效的調控政策。細則中的限購升級、二套房貸從嚴、二手房交易案差額征收20%個人所得稅的目的都是為了遏制以投資投機為目標的購房行為。如果房產稅試點擴圍，那么，從住房的交易環節、保有環節，采取信貸、稅收等經濟手段較大幅度增加其成本，以遏制投資投機性需求，這個調控思路是完全正確的。

需要清醒的是，目前二手房成交量井噴，主要是在20%所得稅征收政策剛剛公布和具體實施以前這個空檔階段預期導致的結果。買賣雙方都想趕在具體執行落地之前完成買賣行為，以規避20%的稅收。同時，一個現實現象是，城市里工作幾十年的職工，加上房改房、單位集資房和商品房等，大多都有兩三套住房。這些住房大多都不是為了投機，甚至不是投資所為。征收20%個人所得稅政策出臺后，也引起了這部分人的恐慌，許多人也都開始或者準備出售。從而造成目前這個階段性、短暫性的二手房集中出售的井噴潮。

一旦按差額征收20%個稅政策落地，市場反映究竟會怎樣呢？二手房銷售大幅度減少？20%個稅轉嫁給買房人承擔？進而推高二手房價格？使得需求一股腦涌到新房銷售市場，推高新建住房價格？我們不但要分析觀察，更要有應對之策，特別是保護購房人和剛性需求。

一個消息引起筆者注意。住建部副部長齊驥接受媒體訪談時說，40個重點城市的住房信息基本上已經聯網；將交易所得稅轉嫁給購房者的行為嚴重違規，將嚴懲不貸，國家將會出臺保護購房者利益的措施。齊驥的分析是有道理的，首先所得者賦稅，就像工資的所得稅，誰拿到了經營性收入誰去支付這個所得稅。將所得稅轉嫁給別人，是涉嫌偷稅漏稅的違法違規行為，是應該負法律責任的，這與住房交易稅是有本質區別的。但是，如果發生了這種轉嫁現象，也是暗地里進行的，查處起來非常困難，“嚴懲不貸”將可能落空，保護購房人利益也可能成為一句空話。

筆者以為，齊驥的話語最少也釋放出兩個信號：一是二手房交易按差額征收20%的個人所得稅肯定要落地，所謂的保護購房人利益只是嚴懲“轉嫁”者而已，而不是不征收20%個稅。這個必須明確。二是可能會出臺保護剛性需求的一些措施，比如：自住、唯一、五年以上住房出售免征20%個人所得稅等。

筆者建議應該在兩點上再放寬一些：一是小戶型住房更換成大戶型住房的改善型需求應該免征20%個人所得稅；二是由于工作調動，由一個城市轉到另一個城市，賣掉原工作地住房，在新工作地購房，應該免征。這就要求二手房按差額征收20%個人所得稅政策在操作層面，必須精細化實施。