地產股重挫顯示樓市調控威力

◎余豐慧

受樓市調控“國五條”實施細則利空政策影響，3月4日，滬深兩市房地產及相關板塊遭受重挫暴跌近8%，上證指數下跌3.65%，創2010年11月12日以來最大單日跌幅。

筆者以為，“國五條”實施細則劍指投資投機性購房，投下四枚“重磅炸彈”。一是限購政策升級加力；二是個人出售自有住房擬按房產增值額20%繳納個稅；三是房產稅試點擴大；四是提高二套房首付款比例和利率。這四枚重磅炸彈都是從增大住房交易成本和保有環節成本以及增大購買二套以上住房難度上來抑制投機投資性需求。可謂招招重拳、刀刀見血，直擊高房價的軟肋，只要落實上不掉鏈子，效果將立竿見影。不可否認的是，“個人出售自有住房擬按房產增值額20%繳納個稅”可能發生誤傷無辜的狀況，這一點需要進一步完善。

然而，重磅炸彈一出臺，立即引發社會一片熱議。有業內人士提出此舉將推高二手房和新建住房房價。20%的個人所得稅將被加到二手房出售房價里。同時，造成購買力涌到新建住房市場，使得新建住房價格暴漲。甚至有預測，對開發商的新建住房是大利好。筆者認為，將20%個稅加到房價里從而推高房價的可能性不大。因為，這個稅種是對住房買賣溢價所得征收的，如果不由交易中介機構代扣的話，應該是出售后計算出凈所得而開始征稅的。加到已經在事前的房價里的可能性不大。造成二手房價格上漲的原因可能是，20%個稅推出后，使得二手房出售減少，供給下降，從而造成其價格上漲。無論如何，“國五條”實施細則都絕對是重拳出擊，高房價以及房企應該會感到“痛”，不可能對開發商是利好。

俗話說，打在誰的屁股上誰會感覺到痛。先知先覺的股市最能反映宏觀調控政策的威力和效果，股市是提前檢驗這項政策是否對路、是否精準、是否有效的試金石。3月4日股市大跌，特別是地產股暴跌，說明“國五條”實施細則是精準的，擊中了高房價的軟肋，摸準了樓市亂象的病灶，不差分毫地打在了開發商的屁股上。開發商越痛，地產股越跌，說明“國五條”實施細則越正確、越管用、越有效。

從股市上檢驗“國五條”實施細則的有效性，或者說小試合格后，接下來關鍵在于抓好落實。在強化地方政府責任上，對于房價上漲過快的城市，一定要問責和約談。對于出售自有住房的個人所得征收20%稅收要盡快執行；房地產稅應該盡快推廣到北京、廣州和深圳等一線城市。所有一線城市二套房首付比例應該提高到七成，利率提高到1.5倍，北京可以停止二套房貸款。“國五條”實施細則要求2013年底地級以上城市都要將外來務工人員納入到保障房分配范圍以內，這項惠及外來務工人員的政策一定要按期落實好。對于利用虛假信息或者話語權地位影響市場預期的機構、企業和個人要按照“國五條”實施細則的規定，嚴肅查處。

總之，從此次股市大跌可以窺視“國五條”實施細則的威力。只要執行中不掉鏈子，“國五條”實施細則應該能夠遏制住包括一線城市在內的房價，使得房價回歸到合理水平。