房產稅開征要走漸進路線

賈康

形成住房保有環節的房產稅制，是已延續數年的新一輪房地產調控（“樓市調控新政”）中的制度建設內容，事關各方利益、調控水準與“調控新政”中長期效果。

房產稅征收具有全局和長遠意義

我國城鎮住房福利分配制度向市場化配置演變以來，已有較豐富的實踐探索，現在基于經驗總結和政策理性，更明確地樹立了房地產宏觀調控層面的“雙軌統籌”框架目標——“讓政府的歸政府，市場的歸市場”，并以政府的頂層設計來統籌。如果通盤考慮市場經濟發展的內在邏輯與和諧社會建設的客觀要求，就必須在已采取的限制性信貸手段、行政手段之外，加上改革深化、制度建設、法制進步的因素，才能在“標本兼治”中，體現“治本為上”的“房地產調控新政”水準。

之所以要研究推進開征住房保有環節的房產稅，其必要性首先在于全局和長遠考慮。第一，房產稅是市場經濟體制建設和通盤配套改革中不可或缺的地方稅體系支柱之一，地方稅體系建設已時不我待，亟需積極推進。第二，在房地產保有環節開征房產稅這樣的財產稅，可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種規范的經濟參數和稅負約束。在房產稅調節之下，不僅可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地，促進城市化健康發展和經濟增長方式轉變，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會中不動產資源配置的效率，同時可以促使不動產投資、投機行為收斂，有利于弱化住房價格過快上漲及導致市場大起大落的可能性，促進房地產業長期健康發展。第三，房產稅也是在我國今后稅制整體優化過程中逐步發揮財產稅再分配調節作用，抑制“兩極分化”式過大收入差距的不可或缺稅種。第四，房產稅是在“十二五”乃至更長一段時間內逐步提升直接稅比重、降低間接稅比重，進而降低消費大眾“稅收痛苦”的可選、必選的操作事項。中國要走向現代化，不可能不建設現代稅制，而現代稅制中如果沒有房地產保有環節的稅收，是完全不可想像的，這是我們在現代化轉軌中必須經受的歷史性的制度建設考驗。

房產稅征收要漸進推行

肯定房產稅改革的大方向、必要性，要同時考慮此項改革的復雜性、漸進性。當下的關鍵在于，一定要將短期考慮與中長期目標通盤考慮，并勇于、善于化解既得利益阻礙，進而考察開征房產稅的可行性或相關條件。

首先，我國在改革中已推出的“土地出讓金”，其性質是土地使用權的價格，即憑借所有者身份對使用權持有人收取的地租。而房產稅其性質是不動產保有環節上使用權持有人所必須繳納的法定稅負，收取者（國家）憑借的是社會管理者的權力。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。

其次，前些年，在并無每隔若干年重評稅基的房產稅制度框架情況下，土地出讓金的生成價位較高，而一旦推出房產稅，其生成價位會因交易者預期的改變而相對降低，這種差異也并不是開征房產稅的硬障礙。在中國漸進改革已形成“路徑依賴”的情況下，我們完全可以針對“老房地產”與“新房地產”，設計不同的區別對待辦法。

再次，我國城鎮土地都為國有土地，有人認為這迥異于國外私有土地開征房產稅的情況，而形成了我國特有的法理沖突。其實，國有土地終極所有權與對房地產使用權持有者開征房產稅并無硬沖突，不存在法理障礙。理由是：其一，從國際經驗（如英國）和海外經驗（如香港）看，房產稅可以對私有、公有（英國可區分為中央政府、地方政府和公共組織等不同主體所有）一視同仁地全覆蓋；其二，我國改革實踐中，國有企業“利改稅”的自身經驗也可援引。雖然終極產權是國有的，但掌握使用權的主體（不論企業或個人）是具有自身相對獨立物企利益的主體，根據客觀需要完全可以在通過立法程序后，以稅收手段對利益主體的利益情況加以調節，以利于公平競爭或優化再分配。

第四，開征房產稅需要有產權登記與保護、稅基評估、信息管理與溝通、稅收征管等各環節的專業力量與條件，但這也并不能成為否定開征此稅的理由。我國有關部門已在十個地方推行數年的物業稅基模擬評估和相關工作試點，所要試驗的就包括此類問題的解決方案。相關的信息系統、人員培訓、評估軟件和收繳管理等，都不存在硬障礙。

最后，開征房產稅在市場經濟國家有多年積累的豐富經驗，我國完全可以結合本國國情與實際，借鑒吸收而形成“后發優勢”。當然，中國近些年的“小產權房”，歷史上形成的“經租房”等問題，的確是其他國家一般沒有的情況，需要穩妥處理，但在配套改革中，這些都是可以設計對策方案、漸進合理解決的。

目前各方面對開征房產稅的爭議仍然很大，決策層當然必須慎之又慎，但“適時擴大房產稅改革試點范圍”的方向已明。我相信房產稅的推出一定是漸進的，路徑要先從比較具備條件、能形成決策層共識與決心、容易操作的地方試行，同時也必然需要從住宅高端及增量為主入手。除了這些策略要領外，十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和“先富”階層都吃定心丸——中國未來的房產稅改革絕不可能覆蓋低收入人群，而且還應當借鑒日本模式，明確地給所有人留出至少“第一套房不實征”的“基本待遇”。

上海、重慶兩地以房產稅名義啟動的改革試點，是在全國人大對國務院授權的法律框架下實施的，不存在有些人聲稱的所謂“違法”問題。通過房產稅試點總結經驗、改進調控和推進制度建設的房產稅探索、開拓路徑已見端倪。今后在總結試點經驗的同時，還應積極征求各方意見，開誠布公地展開討論、作情況通報、安排聽證等。至于這一稅種由全國人大制定和通過相關的稅法，自然是十分重要的，但客觀地說還需待以時日，等待相關的立法條件逐步成熟。實際上，我國的近二十種稅種上升為“法”的形式的，尚屈指可數。目前更需做的是支持這項難度較大的改革，經過試點走完必要的經驗積累和方案優化過程。所以，我們在討論中也必須強調對于漸進要領的認可（從試點、從高端、從增量開始）。另外，對于培訓、交流活動，也需要作出積極的有前瞻性的安排。

從大趨勢看，房地產調控中權宜的、過度的行政化調控（如“限購”和“管理部門逐一定價”的控制方式）并不可取，應在改革深化過程中相應歸于淡化或逐步實現淡出。我國房地產調控新政能夠對國家現代化轉軌作出應有貢獻的關鍵要素，一定是集中落在以房產稅改革為代表的制度建設上面。