乘地鐵東風 杭州“最牛爛尾樓”商鋪涉嫌以租代售

每經編輯｜每經記者 徐杰 發自杭州    

每經記者 徐杰 發自杭州

杭州地鐵一號線的開通，使得其周邊商業地產備受投資者青睞。

有業內人士向《每日經濟新聞》記者透露，伴隨杭州地鐵的開通，長達13年未建好，被杭州業內稱為“最牛的爛尾樓”的西湖國貿大廈項目重新開售，除寫字樓物業外，其地下商鋪也通過簽訂31年的租約對外“出售”，爾后再與投資者簽訂 “返租”協議。

有律師接受《每日經濟新聞》記者采訪時稱，根據我國目前的政策規定，房產租期最長只有20年，按照上述人士的說法，西湖國貿大廈地下商鋪涉嫌 “以租代售”。有業內人士認為，其背后實際上隱藏著不小風險，不確定因素較多。

地下商鋪出租31年？

“每年5月31日前支付當年上半年（1月~6月）的租金；每年11月30日前支付當年下半年（7月~12月）的租金；第6年~31年止，保底租金8%。”杭州地鐵開通前后，杭州市民周先生收到這樣一張促銷廣告。該促銷廣告推介的項目位于杭州西湖大道，與杭州火車城站相鄰的一個地下商鋪項目。其現場展示中心的工作人員介紹稱，該項目采用包租形式，投資者購買商鋪使用權后，無需自己經營就可以得到穩定額收益。其銷售人員介紹稱，公司和投資者雙方合同約定，開發商逐年向投資者支付租金，第一年（2013年1月1日~2013年12月31日）租金為總房款的8%，第二年（2014年1月1日~2014年12月31日）為8%，以此類推，第三年至第四年為9%，第五年為10%，第6年~總共31年合同期止，保底租金為8%，超出部分投資者與開發商按8:2分成。

3年后經營不好怎么辦？上述介紹還稱，3年可回購110%，5年可回購105%。為了說服投資者，開發商還明確，除了物業管理費、水電費以及政府行為收費外，沒有包括運營費等相關費用。

“按照合同約定每年向投資者支付固定租金。”在項目銷售展示現場，有關人員表示，由于該項目沒有產權，公司銷售的只是地下商鋪的使用權，所以投資者與公司簽訂的使用權轉讓合同，嚴格意義上說就是租賃合同；因為租賃合同最長期限只有20年，合同同時約定，租賃期限到期后，剩下年限自動續期。

“以租賃的形式銷售。”展示中心人員對于上述操作回應記者稱，雙方簽訂完使用權轉讓合同后，投資者再與公司簽訂一份合同，合同要求，投資者將商鋪再返租給公司，公司承諾按照約定向投資者支付租金。

浙江省一知名律師接受 《每日經濟新聞》記者采訪時稱，根據我國目前的政策規定，房產租期最長只有20年，如果按照上述操作方式，西湖國貿大廈地下商鋪涉嫌“以租代售”。但該項目相關負責人林先生在電話中對此事未予置評。

投資者自己“吃”自己？

《每日經濟新聞》記者獲悉，西湖國貿大廈全稱“外海西湖國貿大廈”，位于杭州市上城區。該項目拿地時間是在1999年，2004年首次對外銷售。從拿地到銷售，其間幾經波折，曾被稱為 “杭城最牛爛尾樓”。2009年9月27日，杭州外海集團以4.91億元競拍拿下該項目。

杭州地鐵開通前后，該樓盤重新開始銷售，其地下商鋪于11月3日開始銷售，寫字樓也于12與9日開始對外銷售。杭州透明售房網顯示，該地塊土地面積為10159平方米，規劃用途為商業辦公，可以進行預售的只有寫字樓，土地使用年限為1999年2月13日至2049年2月12日，這樣算下來，該項目土地使用權只剩下37年。

據記者了解，西湖國貿大廈的項目公司為杭州外海集團旗下的杭州輝宏置業投資有限公司。

為了進一步說服投資者，該項目還宣傳稱，外海集團將作為租賃方保底收益的違約責任擔保方賠償因受托方（運營商）違約給租賃方造成的全部損失。對于這個擔保，外海集團方面沒有回應記者的采訪。

對此，杭州一資深商業地產研究人士向《每日經濟新聞》記者表示，目前，杭州延安路等成熟區域板塊最好的租金回報率為5%，雖然一些地鐵商鋪宣稱收益率保底達到8%，甚至9%，實際上是開發商設計的“數字游戲”。其實，這些以高收益率承諾的返租商鋪的售價比市面上的高，如一個商鋪市面租金在10000元/平方米，承諾予以高收益返租后，售價可能就達到20000元/平方米，甚至更高，開發商最后返回的其實是投資者自己的房款。

據西湖國貿大廈現場展示中心銷售人員介紹稱，目前擁有完全產權的寫字樓部分，售價在28000~40000元/平方米左右，其中1樓商鋪售價為40000元/平方米左右，2至4樓為20000~30000元/平方米左右。相比之下，這些承諾投資收益率保底8%的地下商鋪售價并不便宜，“需要一次性付款，單價在26000~35000元/平方米左右。”

投資者要承受巨大風險？

“11月3日開盤，11月24日結束，三個星期左右時間，599間共計7700多平方米的地下商鋪已經全部賣完，剛開始要求提前預定交5萬元的定金，一個星期內要簽訂正式合同，之后，交定金后二、三天內就要簽訂正式的合同。”前述工作人員這樣形容商鋪的“熱銷”。

“對于廣大投資者來說，選擇地段優越的地下商鋪是一次難得的機遇，也是一次高風險投資的考驗。”有業內人士認為，“以租代售”往往出現在一些由爛尾樓改造而成的項目，雖然開發商會承諾較高的租金回報，但其背后實際上隱藏著不小風險，不確定因素較多。

業內人士表示，目前地下商鋪后期經營都是委托第三方經營或直接租給開發商統一經營，投資者通過返租金來保障自己的收益，“以售代租”方式將經營風險全部壓在售房者身上。萬一招商不力，或者開發商日后經營不善或者資金鏈斷裂等，投資者就要承受巨大的風險，甚至無法獲取商鋪利潤。

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