央企“退房”調查：項目出售量正在減少

每經編輯 每經記者 楊羚強 尚希 王杰 發自上海 北京    

每經記者 楊羚強 尚希 王杰 發自上海 北京

兩年前被炒得沸沸揚揚的78家主業非房地產央企“退房”一事，近期再度成為焦點。

據某媒體統計，自2010年3月國務院國資委發布央企退出房地產行業的通知至今，78家非房央企中，退出者不到1/4。據國務院國資委今年2月的報告，去年只有27家主業非房地產的央企公開掛牌轉讓了40宗房地產企業股權。而且，這也只能表明上述27家央企正在退出房地產的過程中，不能認定已經完成退出。

中國指數研究院上海分院研究總監陳延彬說，此前央企退出的房地產項目，主要是規模較小的項目公司。根據他的統計，多數出售的房地產項目公司股權金額不足5億元，而且主要集中在去年退出。在今年市場轉好后，通過股權轉讓的房地產項目有所減少。

房產業務的可觀回報

蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《每日經濟新聞》記者，非主業房地產的央企分為兩類：一類是主業凈利潤高于房地產的企業，另一類則是主業利潤微薄的企業。前者由于主業利潤豐厚，選擇購買土地僅僅是想為員工造福利房，能源類企業是其中的代表；后者由于主業利潤微薄，更希望留在房地產領域獲取較好的業績。

宋延慶說，國資委對企業的經營業績考核有很多指標，但企業的凈資產收益率是最主要的一項。雖然不同地產商的盈利能力有所不同，但房地產行業平均凈資產收益率在10%~20%，對于那些主業利潤微薄的央企來說，仍然有不小的吸引力。

曾在2010年退出遠洋地產的中國遠洋，當年凈資產收益率高達14%以上，但去年凈資產收益率大幅下滑至-30%。相比之下，遠洋地產的凈資產收益率（股東權益回報率）要穩定得多，2008年~2011年維持在6%~8%的水平，沒有太大的波動。陳延彬告訴《每日經濟新聞》記者，能源等類型的央企雖然主業利潤遠高于房地產，但收益因國際市場價格變化波動很大，因此他們仍然會選擇收益穩定的房地產項目。

除了上述央企外，金融領域的央企也在進入房地產開發，比如中國人壽就通過控股遠洋地產涉足房地產開發領域。陳延彬說，由于金融行業的央企不屬于國資委管轄，所以在退房令出臺后，這些企業反而進入該領域。

低價土地的牽掛

陳延彬表示，不愿意退出房地產的央企，大多都擁有大片廉價土地，主業非房地產的恒天集團就是其中的一家。上述公司有不少土地是以前公司所有的工業廠房用地。

《每日經濟新聞》記者查閱恒天集團于2012年9月發布的 《中國恒天集團有限公司2012年度第一期中期票據募集說明書》發現，截至2012年3月末，公司尚未開發的土地儲備超過22萬平方米。同樣，中遠集團和招商地產合作的大靈湖項目160萬平方米用地，也是中遠集團在2000年以5800萬元征用的2500畝中的部分土地。

低價的土地和可觀的預期收益，讓這些非主業房地產的央企不愿意輕言退出。

陳延彬告訴記者，央企退房的意愿和房地產市場的冷暖有很大的關系。去年和前年，地產市場變冷，很多央企賣出了項目，但是在市場回暖后，這一數字明顯減少。

記者昨日通過全國聯網的上海聯合產權交易所了解目前出售房地產項目的央企數量，發現除了中石化一個從2010年開始掛牌，2012年12月12日到期的項目外，沒有其他央企在出售房地產項目公司。

房產央企分化嚴重

然而，選擇不退出，未必是明智之舉。

陳延彬告訴記者，央企目前的房地產利潤和資產主要集中在16家主業為房地產的公司，那些非主業房地產的央企在這一領域不占主導地位。在這16家央企地產商中，真正有競爭力的是中國建筑、保利、華潤等龍頭房企，其他房地產公司的資產質量和利潤水平都相差甚遠。

在這樣的情況下，堅持留在房地產行業的部分央企地產商生存現狀并不理想。曾在中冶集團旗下房地產公司任職的全經聯房地產研究院副院長陳寶存說，在央企退房令出臺后，中冶曾試圖收購同為央企的非主業地產企業，卻發現這些企業在2009年以后新購入了許多地塊，價格過高，接手這些地塊將面臨虧損。

他還表示，雖然有些地塊拿地時間較早，但部分地塊動遷尚未完成，或者地塊的性質仍然是工業用地。在這樣的情況下，其他地產商很難接手。

據《每日經濟新聞》記者了解，導致央企退房難還有一個原因是，目前央企涉足房地產開發的大多屬于三四級子公司，監管難度較大。

（每經記者尚希對本文亦有貢獻）

/案例一/

中遠集團“欲退還休”與招商地產合作開發博鰲項目

每經記者 王杰 發自北京

2010年12月，在中遠集團宣布退出遠洋地產的表態9個月后，中遠國際較市價溢價10%，悉數出售所持遠洋地產股份。

但是，中遠集團并未完全退出房地產行業。日前，招商地產與海南中遠博鰲有限公司簽署了博鰲大靈湖項目合作協議，共同開發大靈湖項目。值得注意的是，海南中遠博鰲有限公司的母公司中國遠洋運輸集團（以下簡稱中遠集團）正是央企退房令名單中的一家。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示，當前中遠集團主業處于低迷時期，業績大幅下滑，公司不會徹底退出房地產業務。

土地價值增幅可觀

根據觀點地產網的報道，大靈湖項目是中遠集團在2000年以5800萬元征用博鰲東嶼島全島土地2500畝土地的一部分。該預計總投資額約46億元，開發后將建成高端的綜合旅游服務度假區。

據海南省一位土地評估公司負責人估算，海口市以下的縣市土地出讓價格約在每畝150萬元之內，海景地價格在每畝300萬~400萬元之間。一位土地評估公司負責人進一步估算，此區域內平均容積率為0.3的別墅項目土地價格在每畝200萬元以上。

依照上述估算，可以大致了解中遠大靈湖的土地增值收益。觀點地產網的報道稱，大靈湖項目的土地面積為160萬平方米（約合2400畝）。

某網站一份據稱由上海日創廣告所作名為《中遠博鰲東嶼島用地策劃方案》和瓊海市公示的《博鰲亞洲論壇核心區控制性詳細規劃》顯示，大靈湖項目所在的東嶼島建筑容積率普遍不高。其中，《博鰲亞洲論壇核心區控制性詳細規劃》提到，東嶼島不宜進行大規模的開發建設，目前考慮規劃亞洲論壇及其附屬設施、國賓館、五星級賓館、結合沙波島高爾夫球場設置的高爾夫會所，以及外交培訓中心、高科技研發中心、村落。

看重未來開發收益

作為應退出房地產行業的央企，中遠集團為何沒有出售上述土地，而選擇合作開發博鰲大靈湖項目？對此《每日經濟新聞》記者試圖電話采訪中國遠洋運輸（集團）總公司副總經理李云鵬，但對方手機一直無人接聽。

韓長吉表示，出售項目雖然能給中遠集團帶來大量回籠資金，但項目投資收益水平卻嚴重不足。中遠集團選擇和招商地產合作開發，可以解決項目建設資金問題，同時可以通過項目的后期盈利實現更高額的投資收益。

其他房產商在東嶼島附近開發的項目，可以作為參考。資料顯示，位于東嶼島附近的中信博鰲千舟灣以0.88的容積率開發出了一個混合板樓、獨棟別墅、多層、小高層的混合小區，目前銷售均價為19000元/平方米。

雖然目前中遠和招商地產均未公布東嶼島的開發規劃容積率和計劃銷售面積，也不知道中遠在這一項目中所占權益比重，假設其容積率和中信博鰲千舟灣相同，按照千舟灣的平均銷售均價計算，整體銷售額將超過260億元。

全經聯研究院副院長陳寶存表示，行業的慣例是，擁有土地的一方即使僅以土地入股，也至少占有項目30%的權益。

對于非主業房地產央企遲遲不退出，韓長吉表示，盡管國家對房地產行業實行嚴厲的調控政策，但作為資金投入大、回報率高的行業，房地產仍受眾多資金實力雄厚的大型國企的青睞。

韓長吉分析認為，中遠集團引入招商地產合作開發建設大靈湖項目，目的主要是引入建設資金，緩解項目建設壓力。中遠集團半年度財報顯示，受航運市場景氣低迷的影響，公司凈利潤大幅下滑169.11%，業績壓力巨大。但招商地產三季報顯示，公司現金資產達174億元，能為項目建設提供強有力的資金支持。

/案例二/

22萬平方米土地儲備在手 恒天集團難言“退出”

每經記者 尚希 發自北京

雖然恒天集團沒有進入房地產開發央企的名單，但這絲毫未影響其在房地產開發領域的熱情，去年300億元投建北京通州區宋莊國際時尚創意中心便是最好的佐證。

作為非主業央企，恒天投建如此大規模的項目，值得玩味。一位接近恒天集團的內部人士向 《每日經濟新聞》記者透露，早在去年16家央企擴編時，國資委便答應過兩年發放房地產開發“牌照”。而隨著近幾年的發展，地產板塊已經成為恒天集團的主營業務之一，“很難退也不可能退”。

“恒天搞地產，很重要的原因是我們在核心城市有很多土地，雖然很多土地要變更性質，但價格都比較低，超額利潤自不必言。”恒天集團董事長張杰2009年的表態，道破了“退房令”難以立竿見影的真正原因。

產業地產帶來的機遇

2011年3月16日，北京市政府與中國恒天集團簽署戰略合作框架協議。總投資超過300億元、占地14.6平方公里的“國家時尚創意中心”將正式落戶通州區宋莊鎮。該項目同時被列入北京市“十二五”規劃重大文化創意產業項目。

“該項目由恒天集團拿到手，但具體進行開發的是其內部的房地產開發公司。”上述內部人士對《每日經濟新聞》記者表示。

據了解，該項目的開發周期為6~8年，預計總投資300余億元，項目啟動后將帶動相關投資200億元，包括時尚創意總部基地、時尚藝術博物館園區、時尚創意孵化園等綜合型園區。

該項目協議簽署之時，距離國資委將主營業務為房地產的央企由16家擴增到21家僅過去半個月，傳聞有機會“替補上場”的恒天集團依然坐在場外。該項目的開發是否意味著恒天集團在房地產開發領域“不退反進”？

對此，中國恒天集團一位負責人向《每日經濟新聞》記者表示，該項目屬于文化產業。對于記者提到的其他關于恒天進行房地產開發的問題，該負責人表示需要與集團新聞發言人聯系。

“該項目雖以文化創意為主題，但產業地產同樣屬于地產開發。”上述接近恒天地產的內部人士稱，宋莊時尚創意中心屬于一二三級聯動的產業地產項目，“不僅有土地一級整理，也包括項目開發、物業自持經營等。”

隨后，記者撥打了恒天集團新聞發言人的電話，但截至記者發稿，電話一直處于無人接聽狀態。

事實上，恒天集團并不避諱其地產業務的發展。張杰曾在接受媒體采訪時直言，“用傳統產業產生的現金流去支撐新產業是不現實的，畢竟大部分企業傳統產業比較困難。恒天的應對策略是投資，主要是地產和金融投資。我們用地產和金融的部分利潤來支撐傳統產業的技術創新和轉型成本。”

土地資源的無形優勢

“最近四五年，恒天地產業務發展很快，已成為集團的主營業務之一。”上述內部人士對《每日經濟新聞》記者表示。公開資料顯示，目前地產業務占到恒天集團的10%左右，集團更有意將其提升到20%。

恒天集團于2012年9月發布的《中國恒天集團有限公司2012年度第一期中期票據募集說明書》顯示，2009年、2010年、2011年和2012年一季度，公司房地產業務收入分別為7.22億元、7.02億元、6.66億元和0.12億元，而對應時間段公司營業總收入分別為83.17億元、336.24億元、240.54億元和161.26億元。

上述說明書中提到，目前公司的房地產業務主要經營實體為恒天地產有限公司，除此以外只有赤峰華都房地產開發有限公司經營房地產業務。赤峰華都2011年實現銷售收入5361萬元，截至2012年3月31日，該公司無在開發項目，有土地儲備21607平方米。

說明書中顯示，截至2012年3月末，公司在建在售房地產項目主要包括延吉、鄭州、咸陽等6個項目，尚未開發的土地儲備主要位于陜西渭南、廣東佛山、赤峰等6地塊，其中一地塊擬由工業廠房用地變更為住宅或商業用地，而其他地塊均涵蓋了住宅和商業，合計面積為22.45萬平方米。

根據上述說明書，公司無形資產逐年增長，在2011年末達到23.47億元，在總資產中占比5.40%。公司無形資產的主要構成是土地使用權，2011年年末土地使用權占無形資產比重為92.02%。

“受益于紡織主業，恒天集團在全國設有很多工廠，這些工廠地理位置都很好，體量又大，這些成本很低的劃撥工業用地性質一變更，就能成為升值數倍的商業用地，這是其他房地產開發企業無法比擬的優勢。”上述內部人士對《每日經濟新聞》記者說。

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