借道境外股權(quán)交易 臺灣鼎固控股“躲過”售樓稅負(fù)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

12月7日，在大陸從事房地產(chǎn)開發(fā)的家族企業(yè)鼎固控股在臺灣地區(qū)成功上市，其在向投資者推介時，披露了它的低負(fù)稅模式。

該地產(chǎn)商去年整體出售了上海陸家嘴竹園商貿(mào)區(qū)的一棟寫字樓，在獲得超過60億元新臺幣（約合人民幣12.84億元）毛利的情況下，卻只繳納了11億元新臺幣 （約合人民幣2.35億元）的所得稅，占毛利比重不到19%。而萬科這個數(shù)據(jù)超過了26%，中海地產(chǎn)超過了30%。而鼎固控股低稅負(fù)的原因在于該公司是通過轉(zhuǎn)讓境外公司股權(quán)來實現(xiàn)交易的。

上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在境外實施的股權(quán)交易，一般無須向境內(nèi)稅務(wù)機構(gòu)繳納有關(guān)稅收。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟則表示，大陸地產(chǎn)商要想仿效鼎固控股幾乎沒有可能性。

稅費比例遠(yuǎn)低于大陸同行

去年11月份，第一太平戴維斯發(fā)布三季報稱，國際著名的基金凱雷已經(jīng)攜手里昂證券（CLSA）以人民幣18億元的代價 從 開 發(fā) 商 SML Group（Taiwan）手中將浦東竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)的新建甲級寫字樓宏嘉大廈收入囊中，成交單價約為45000元／平方米。

誰也不知道在這宗交易中，宏嘉大廈的開發(fā)商獲益多少。直到計劃在12月7日上市的鼎固控股披露三年來的財務(wù)數(shù)據(jù)，公眾才了解到這一整體出讓的收益。

根據(jù)財報，持有上述宏嘉大廈的子公司的凈資產(chǎn)賬面價值為9.93億元新臺幣（約合人民幣2.215億元），但出售項目公司的總收入?yún)s超過69億元新臺幣（約合人民幣14.77億元），上述交易所需要支付的印花稅和交易手續(xù)費總額僅為23.62萬美元 （約合人民幣146.72萬元）。根據(jù)鼎固控股2011年財報，上述項目獲利約60億新臺幣 （約合人民幣12.84億元）。

中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，每賣出一套房子，開發(fā)商約需要繳納營業(yè)稅5%。如果選擇產(chǎn)權(quán)交易方式，僅營業(yè)稅一項，鼎固控股就需要支付超過3億元新臺幣 （約合人民幣6421萬元）。

此外，房企還需要預(yù)付占銷售額1%~3%的土地增值稅，在完成所有銷售后，還要按土地增值部分的30%~60%清算土地增值稅，然后再繳納企業(yè)所得稅。

鼎固控股沒有繳納高額稅負(fù)的原因是其并沒有通過常規(guī)的產(chǎn)權(quán)交易的方式出售宏嘉大廈，而是出售擁有宏嘉大廈100%股權(quán)的境外子公司——百吉企業(yè)有限公司。杜躍平告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一般情況下，兩家公司直接在境外交易擁有境內(nèi)資產(chǎn)的境外公司，交易雙方都無須向境內(nèi)稅務(wù)機關(guān)繳納稅收。他認(rèn)為，這是一種合理避稅的方式。

雖然鼎固控股2011年的稅前利潤超過62億元新臺幣（約合人民幣13.27億元），但實際繳納的各類稅費卻總共只有11億新臺幣 （約合人民幣2.35億元）。這是一個遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大陸地產(chǎn)商的稅負(fù)支出。同時期，萬科的稅前利潤是158億元人民幣，當(dāng)年度的稅費達(dá)到42億元人民幣。中海的稅前利潤是237.65億港元，所得稅費用達(dá)到86.45億港元。

大陸房企很難復(fù)制

《每日經(jīng)濟新聞》記者此前曾試圖就宏嘉大廈的繳稅情況向鼎固控股的總經(jīng)理李忠敬詢問，但一直未獲回應(yīng)。記者從其企業(yè)介紹中發(fā)現(xiàn)，上述公司所有的項目公司都有一個境外法人。

按照上述股權(quán)結(jié)構(gòu)，鼎固控股幾乎可以復(fù)制出售宏嘉大廈的方法，整體出讓大多數(shù)的資產(chǎn)，并享有較低的稅負(fù)。這不得不讓人懷疑，鼎固控股或是為了以漂亮的業(yè)績上市，而在一開始就設(shè)計了可以避稅的企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)。

但復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營所所長蔡為民認(rèn)為，臺灣企業(yè)采用這一做法，并非完全是為了避稅。同時，大陸房企要學(xué)習(xí)鼎固的模式避稅并不容易。因為，內(nèi)地有外匯管制，境外的資金很難流入。鼎固所以能采取這樣的企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，也是因為其控股股東名下有房地產(chǎn)以外的其他實業(yè)，所以才能實現(xiàn)這樣的交易結(jié)構(gòu)。

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