上海丹源服裝詭異變身：工業用地建樓出售

每經編輯 每經記者 戴高城 上海松江攝影報道    

每經記者 戴高城 上海松江攝影報道

日前，有讀者向《每日經濟新聞》反映，上海市松江區一工業用地被上海丹源服裝有限公司 （以下簡稱丹源服裝）低價取得后，在未取得合法手續的情況下，將工業用地轉為商業用地，并違規增加建筑容積率。

《每日經濟新聞》記者經過實地調查和調取相關資料后發現，這塊標記為912-2的工業用地，原本是丹源服裝用于公司建設生產及輔助用房，但現在被該公司劃分為若干地塊并建成多幢寫字樓后，丹源服裝與其他公司首先通過土地使用權轉讓，再通過房屋買賣合同轉讓地塊上的“辦公樓”。一位業內人士表示，丹源服裝正是通過兩張合同成功變身為“房地產開發商”。

土地低價轉讓

上述地塊位于松江工業區民強路1525號，原來屬于上海申中實業公司。該地塊最早面積為68000平方米，在2002年時被分割成兩塊，分別標為912-1號和912-2號。

上海市松江區岳陽街道出示的一份2003年1月《關于調整工業用地的函》顯示，“考慮到該公司（上海申中實業公司）職能已轉變，由原來的經濟管理和工業項目開發，轉換為單一的房地產開發，故要求將912號剩余土地（即912-2號地塊）用于上海丹源服裝有限公司項目 （建設生產及輔助用房）的開發。”

隨后，丹源服裝和松江房管局簽訂了國有土地使用權出讓合同。在合同、配套合同和補充合同中，912-2號地塊的出讓土地使用權面積，最終確定為47485平方米，出讓總價為721.731萬元。在合同中規定該土地為一類工業用地，建筑容積率不大于1。

上述讀者向《每日經濟新聞》反映到，該地塊并沒有走“招拍掛”程序，并且地塊價格低于當時松江區工業用地19萬元/畝的規定。對于該問題是否違規，目前已無法界定。不過，在松江區規劃管理局一位工作人員看來，該地塊當時在程序上是沒有問題的。

912-2號地塊當時的成交金額約為每畝10萬元。2003年，松江區工業用地基準地價約為每畝19.6萬元。由于該地塊屬于協議轉讓，“差多差少不能以市場衡量為準，所以也不能說這就是違規。”一位長期從事房地產交易的人稱。但根據國土資源部在2003年頒布的 《協議出讓國有土地使用權規定》，其中“有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%”，912-2號地塊當時的成交價格也應在13.7萬元左右。

此外，912-2號地塊在2003年3月份完成了出讓合同，但補充合同卻在10月份才簽訂，而2003年上海市基準地價基準日是從當年的6月30日實施。

兩道手續完成“辦公樓”轉讓

丹源服裝在行業內并不知名。資料顯示，公司創立于1999年初，是一家擁有自營進出口權的針織服裝生產型企業，年產毛衣約150萬件。

上海丹源物業管理有限公司（以下簡稱丹源物業）一位員工告訴《每日經濟新聞》記者，“丹源服裝已不再從事制衣等相關產業。”且丹源服裝在2009年辦理企業注冊資金增資時，將原來注冊資金300萬元增至2980萬元，企業的營業范圍也擴大到 “本企業包括本企業控股的成員企業，自有房屋租賃。”這里值得注意的是，在營業范圍中并不包括丹源服裝及其控股公司售賣房子，但丹源服裝及其控股企業在接下來一系列的房地產開發和銷售行為，都超出了其營業范圍。

丹源物業正是2009年丹源服裝廠房翻建、擴建后成立的物業管理公司，此時的912-2號地塊上已經建成了一座“經濟園區”。隨即，記者實地探訪了該園區。

“經濟園區”內目前已有酒店、餐館、銀行自助服務營業，另已經有幾家公司入駐，這些公司大多都買下了園區某一棟樓。

在“經濟園區”的招商部，記者從一位置業顧問遞過來的宣傳單上看到，“上海申田經濟園區由上海丹源置業有限公司開發，物業性質是純辦公樓和小型企業，園區規劃為30幢商務樓，共計7萬余平方米。”

記者未在上海市工商局網站及上海市房地產交易中心的開發商登記中找到該公司的身影。

該置業顧問介紹到，“園區可租可售，目前已售出好幾幢，這些公司已經在園區辦公”。針對記者提出的“這塊地原來屬于工業用地，現在做商業用地，買下后產權證是否辦得下來。”的問題，該置業顧問一再向記者保證，“這塊地已登記轉成商業用地，辦產權證方面沒有任何問題。”

根據《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，工業用地調整為商業用地后，應收回原工業用地，重新按商業用地依法“招拍掛”出讓,并評估確定補償價格，對原土地使用者進行補償。

該地塊的 “辦公樓”基本上是2010年開始交易，當時松江商業用地成交的均價在10000元/平方米左右，912-2號地塊成交時只有150元/平方米，這意味著丹源服裝如果走正常的“工轉商”程序，至少需向國家補交約4.7億元。

但記者在查閱房產中心的登記信息和讀者提供的證據后發現，該地塊登記的仍然是工業用地性質，丹源服裝在宣傳單和網上的房地產銷售廣告已經涉嫌虛假廣告的發布。

記者從丹源物業一內部員工處獲得的園區房產管理表發現，該園區至少已有15幢樓出售給了公司和個人。記者詢問其中一家公司，該公司稱“已經獲得產權證”。而在912-2號地塊仍然沒有改變工業性質用地，丹源服裝沒有取得房屋預售證的情況下，這個產權證是如何獲得呢？

經記者調查了解，以該“經濟園區”的5號樓為例，丹源服裝先是通過在建工程的方式轉給了前企業法人徐連鳳（丹源服裝的實際控制人），徐連鳳在2009年時又賣給了某公司。記者從房地產中心登記信息來看，5號樓只是丹源服裝和該公司的土地使用權的轉讓，并不包括土地上的建筑物，從這點上看，工業土地使用權的轉讓屬于正常的交易范圍。

而這筆房地產交易的順利完成，可以在記者從該讀者處獲得的一份關于5號樓的買賣合同中找到答案。該合同是徐連鳳與某公司簽訂的，是關于5幢自有房屋 （即5號辦公樓）的買賣，某公司以每平方米5818元、總價1052萬元的價格獲得5號樓，但此價格仍然遠遠低于商業樓盤。

也正是通過這兩個合同，雙方完成了實質性的房地產交易，盡管某公司獲得的是工業用地性質的產權證，丹源服裝也完成了正常房地產開發商的所有工作流程。

《每日經濟新聞》記者就丹源服裝和912-2號地塊的相關問題采訪了松江規劃局、房地局等部門，這些部門均表示待調查后才能做出回應。截至發稿時，記者始終無法撥通徐連鳳的電話，丹源服裝和丹源物業的其他領導則拒絕回應上述質疑。

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