陜西住建廳：房產成本核算或半年一變

每經記者 張靜  劉林鵬    每經編輯 張靜 每經記者 劉林鵬 發自西安     

張靜 每經記者 劉林鵬 發自西安

關于陜西樓市限利10%所引發的巨大爭議，在陜西省住建廳房產處處長張繼剛看來，陜西省政府此次推出的調控新政，是為了響應中央地產調控，是對房地產價格備案制的進一步落實和細化，“成本核算或將每半年發生一次變動。”

盡管地方政府一再表示，這項政策是為進一步促進全省房地產市場平穩健康發展，但當地部分地產界人士和學者對此并不認同。除了限利的可操作性問題，西北大學經濟管理學院教授白永秀表示，對地產商核定成本和規定利潤，并不是政府應該做的。政府可以控制保障房的價格，但商品房市場供求是瞬息萬變的，而政府調控措施難以奏效。

回應：10%利潤合理

顯然，10%的利潤“紅線”，成為陜西樓市新政引發巨大關注的觸點。

多位開發商在此前接受記者采訪時曾表示，新政恐難操作，開發商在開發建設過程中，項目地價、產品配套、設計方案、建安銷售成本等均不一樣，且有些成本變動性大，無法核算實際的決算成本。

而陜西省住建廳官網顯示，將按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，根據2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建筑的各項價格指數測算出較為準確的開發成本，確定合理利潤率并控制在10%左右。

張繼剛昨日對記者表示，“政策剛出來，還沒有實施，剛開始肯定是試點。”具體而言，地方政府的住建部門和物價主管部門會選定城市中的某個區域，在此區域選定不同品質的典型性項目，將所有成本考慮進去，核算出一個合理成本，在此基礎上再加上10%的利潤，最后公布一個大致價格區間。

張繼剛透露，事實上，陜西省住建廳于去年底已對省內21個典型商品住房項目實際發生的成本、稅費等各項費用進行了測算。發現縣城項目的利潤率在10%以下，市區項目的利潤率略高于10%，據此確定的10%的利潤還是比較合理的。

不過，對于具體核算，張繼剛亦坦言操作有難度，“測算成本時，在選擇項目上要講究。此外，對于區間的取值很重要，確定的區間價格能否真實反映一個區域的價格。”

對于地產商質疑政策可操作性差，張繼剛則回應稱，10%絕不是政府定價和限制地產價格，而是對于市場制定宏觀的引導性價格，是為了讓宏觀調控落到實處，最終實現一房一價，“成本核算或將每半年發生一次變動。”

在今年房地產調控不放松的政策口徑下，陜西省調控新政亦和中央近期地產調控方向一致。

張繼剛告訴 《每日經濟新聞》記者，在宏觀調控價格備案的基礎上，陜西的政策是對其的進一步落實和細化，算是一個探索性的政策。開發商按照政府確定的價格區間備案，不會把價格搞得太離譜。“此外，陜西房地產銷量下滑背景下，政府公布價格區間，讓購房者看到房地產價格空間和利潤空間是有限的，購房者可以適時出手，也可以提升銷售。”

專家：或影響地方稅收

事實上，除了對限利10%的質疑，業內亦指責陜西省的樓市調控新政違反市場經濟規律，充滿行政調控的色彩。

白永秀表示，政府可以控制保障房的價格，但商品房市場應由供求關系調節，政府控制其價格不符合市場的需要。對于房地產的調控，政府可以在土地、稅收、貸款諸多方面進行控制，而不應該直接在盈利成本和價格上控制。

白永秀分析稱，房地產行業最大的問題在于利潤空間不透明和腐敗，在于不規范操作，尤其是在征地問題上，政府應該對此進行控制。嚴格控制貸款，同時鼓勵現房銷售，才能使房地產健康發展。

在白永秀看來，“由于省政府和各級市、縣政府的利益是不同的，在有些地方房地產就是地方利益，因此政府能否科學測算出合理的價格區間并不確定，操作性很難。”

此外，白永秀亦擔心，陜西省新政可能會對地方財政和稅收造成影響。從表面看，政府核算成本為稅后，所有的成本都有所體現，但是政策一旦實行，長期看，房企的總體利潤和規模一旦縮小，最終會減少地方政府的財稅收入。

當地一位開發商也對《每日經濟新聞》記者表示，土地成本是開發商整個開發成本的大頭，約占30%~50%。土地成本是影響利潤最大的一部分，而土地增值稅是地方政府很大的一個稅收來源，如果政府將利潤控制在10%，開發商可能會選擇相對便宜的地塊，或減少拿地，土地成交量將減少。

該開發商表示，宏觀經濟形勢本來就不太好，如果此政策推行，房地產商的利潤空間進一步壓縮的話，房企就會考慮壓縮成本，這也會影響到稅收。

當地一家中型房地產商的負責人則直言，房地產企業向地方政府繳納的稅費有多種，其中營業稅、企業所得稅、契稅、宣傳銷售支出占了大頭，如果政府嚴格執行此政策，開發商就沒有利潤，營收的縮減必然影響到稅收。

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