北京樓市難現“金九銀十”

今年“十一”黃金周期間，北京樓市成交縮水明顯，“金九銀十”傳統銷售旺季局面恐難再現。北京市住房和城鄉建設委員會數據顯示，10月1日至7日，北京新建和二手商品住宅合計成交587套，創2009年以來國慶黃金周新低。專家分析，樓市遇冷與供需兩端同時萎縮密切相關，隨著限購、限貸等調控措施持續發力，未來樓市行情或以穩定為主。

北京樓市“黃金周”遇冷

“金九銀十”已成為每年樓市銷售的傳統旺季。然而，剛剛過去的“金九”被指成色不足，多地樓市成交量出現大幅下滑。據中原地產統計，中秋、國慶長假期間，全國54個城市的住宅簽約量環比大幅下降70%，簽約套數合計僅為1.6萬套。其中，北京的下降幅度超過40%。

北京樓市新房成交更是呈現量價齊跌的現象。據北京中原地產等機構統計，10月1日到7日，北京新建商品住宅簽約437套，比去年同期的908套下滑了52%；“黃金周”新房簽約均價為19280元/平方米，和9月的20572元/平方米相比，略有下滑。

分析人士認為，價格因素仍然是決定人們看房買房的關鍵所在。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，近年來國慶節期間越來越沉重的出行壓力，使得越來越多的人選擇留京，“其中不乏趁此節假日看房、選房的年輕人”。此外，二季度樓市的火熱，未來房價繼續回落預期的減弱，以及擔心四季度可能出臺調控新政等多重因素使人們對樓市的關注度普遍高于前些年。

供需不足導致樓市降溫

“十一”黃金周期間，樓市沒有出現購房熱也在很多人意料之中。市場分析人士認為，早在中秋、國慶長假之前，中央層面已經先后多次釋放堅持房地產調控的信號，有不少分析稱這是有意在給假日樓市降溫。與此同時，地方政府配合出臺限價等調控政策，為樓市大熱和房價上漲預期降溫。

市場有效需求不足也是導致樓市遇冷的重要原因。胡景暉分析認為，受限購政策影響，首次置業的剛性購房需求量逐步萎縮，合理的改善型需求尚難入市，加之此前的恐慌性購房心態逐漸平復，造成市場有效需求逐漸萎縮，致使9月份以來多地樓市成交下滑。業內人士表示，盡管未來銀行利率仍有下調空間，但限購、限貸等調控措施令市場的有效需求難以釋放，并可能影響10月的交易量。

另一方面，開發商在黃金周期間推出的供應量也不大。中原地產市場研究部總監張大偉表示，之前的“以價換量”策略幫助房企渡過了現金流難關，現在企業更追求利潤，不少項目已完成或接近完成全年銷售目標，導致四季度推盤動力明顯不足。

值得注意的是，土地價格上升也影響了房企的預期。張大偉表示，在近期的土地交易中，北京不少區域的商品房樓面地價達歷史高位，導致出現未來房價走高的預期。受此影響，房企放緩推盤節奏也在情理之中。

量價趨穩或成未來走勢

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為，當前中央調控房地產的態度非常堅決，加上購房者和開發商之間的博弈維持在一個相對平衡的狀態，可以預期樓市仍將平穩發展。“旺季不旺”的特征、供求逐漸合理的趨勢，都會給房價上漲帶來阻力。

“未來房價上漲的的可能性不大”，張大偉分析，目前房企庫存壓力有所消解，銀行貸款有所松動，房企追求利潤的動力遠超回籠資金的壓力，導致房企降價的動力不足。另一方面，限購、限貸等調控措施的效力仍存，不少城市對商品房備案價格進行限制，因此房企也不敢貿然提價。未來的房價走勢將趨于平穩，大幅波動的可能性較小。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來樓市不太可能出現極端的情況。“目前開發企業手中的土地儲備量比較大，另外市場也將從過去的趨勢性上漲逐漸出現分化、有漲有跌。”業內人士預計，在限購等政策的影響下，普通住宅的投機、投資需求已經明顯弱化，房企未來采取小幅度、階段性地促銷，既保證成交量，又保持價格平穩的市場策略很可能成為主流。 

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