旅館業用地回本慢 上海“雙料地王”底價成交

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

9月29日，上海市規劃和國土資源局掛牌成交了一幅特殊地塊。

黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊 （地塊公告號：201211501）原本計劃于9月21日進入現場競價環節，但于9月17日中止。然而，上述地塊卻于9月27日又突然恢復出讓。

最終上述地塊被上海申電投資有限公司以底價20.5億元的價格收入囊中，折合樓板價28983元/平方米，成為上海今年以來總價及單價最高的“雙料地王”。

上述地塊的特殊之處，不僅僅在于地塊出讓的先中止又恢復的戲劇性變化——這一地塊雖未出讓，卻已被業內預言投資回收周期將長達15年。

根據地塊此前的答疑紀錄，這一商辦地塊的附加圖注明為旅館業用地，不可以用作商務辦公，更不可以作為辦公式公寓分割出售。復旦大學地產運營研究所所長蔡為民根據地塊的位置和出讓文件分析，上述地塊最終將更適合開發成高星級酒店。正因為這樣一個原因，盡管這一地塊在中止出讓前競買申請人數就已有2家，但他此前認為土地的最終成交價不會很高。

中止12天后再開賣

從E18單元1-12地塊被中止出讓，到9月29日正式競拍，時間僅僅只過去了12天，但這12天里，土地市場成交卻由冷變熱，房企開始大量入市購地。

9月28日，上海綠地地產集團有限公司以8.3億元競得奉賢一幅土地，折合樓板價5568元/平方米，溢價率11.37%。前一天的9月27日，蘇州一日拍出6幅地，總成交價20.42億元，萬科、招商等龍頭企業紛紛出手拿地。

而9月26日，北京朝陽區熱門地塊孫河鄉被龍湖以14.7億元競得，生物醫藥基地被首開保利聯合體以13.8億元拿下，一日進賬28.5億元土地出讓金。

據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，截至9月27日，上海9月合計出讓土地面積346.8萬平方米，出讓金額達78.3億元；其中經營性用地（剔除動遷安置用地）共計出讓14幅，累計出讓面積為47.3萬平米，出讓金額達52.4億元，為年內土地成交新高。

土地市場的成交升溫，大大增加了土地出讓方的積極性。9月26日，上海金山新城管理委員會和楓涇鎮人民政府，集中推介了14幅經營性用地，總面積約為90萬平方米。

上海搜房網統計顯示，截至9月25日，10月上海預計有22幅地塊入市，出讓面積121.3萬平方米，起始出讓金總額達121.62億元。

“地塊開發前景差”

根據土地出讓的答疑紀要，上述地塊既不可以分割，也不可以開發寫字樓。答疑紀要顯示，地塊的附加圖上注明為旅館業用地，不可以用作商務辦公。這樣一來，地塊僅可作為酒店或商場開發。

但蔡為民告訴 《每日經濟新聞》記者，上述地塊作為商場開發的前景會很差。唯一可以開發的“只能是酒店”。然而，對于很多開發商來說，酒店的回收周期將會非常漫長，至少需要15年才可以通過經營回收前期投資。

據蘭德咨詢總裁宋延慶分析，在上海投資一間酒店套房的成本達300萬元，而且每五年就需要重新裝修一次，可見投入的長期性。而根據上海市住房保障和房屋管理局的有關文件解釋，酒店產權的房屋是不可以分割銷售的。

宋延慶認為，只有那些需要通過購買酒店資產增加現金流的公司，才會對投資酒店有興趣。而蔡為民則認為，除非周邊有開發的住宅小區，否則地產商很難對投資回收周期漫長，投入資金量大，風險高的酒店項目有興趣。