住建部正研究進一步強化樓市調控政策措施

樓市十字路口 住建部研究強化調控

[ 住建部正在密切監測房地產市場的變化，會同和配合有關部門，研究進一步強化市場調控的政策措施 ]

似乎是國務院樓市督查組剛回京，中國樓市就開始反彈了。國家統計局最新的數字表明，70個大中城市中，上漲的城市有50個，這一數字大大超過上一個月。

住建部有關負責人日前表示，從這次對全國16個省(市)開展的督查情況看，個別地方出現了為強調穩增長，通過放松住房限購條件、發放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。督查組已向有關地方政府提出明確的整改意見，要求出現放松調控政策的地區立即予以糾正，并強調各地不得以任何理由變相放松調控。住建部正在密切監測房地產市場的變化，會同和配合有關部門，研究進一步強化市場調控的政策措施。

調控強而有力，房價卻漲勢逼人，問題出在什么地方？房價新一輪上漲，將此后的樓市調控再度逼入一個微妙時期。

地方政府拿捏“穩增長”

“穩增長”的信號或是整個樓市轉向的起點，但7月31日召開的中央政治局會議已經為下半年的宏觀政策定調：“穩增長”放在突出位置，同時堅持房地產調控政策。

“穩增長”政策并未給房地產多少空間，卻止住了貨幣政策。貨幣政策一轉入“穩健”，房企的生存空間就開始變大了。

進入第二季度，全國主要城市房地產銷售金額和銷售面積一改持續回落態勢，開始小幅反彈。

住建部上述負責人說，近兩三個月以來，由于大量新樓盤陸續上市，商業銀行連續下調購房貸款利率，并在基準利率水平上進一步下浮了購買首套住房的貸款利率，減輕了居民購房的實際負擔，使一段時期以來積累的住房需求集中釋放。當前市場的購房者多為首次置業的自住住房需求。

中國銀行高級經濟師周景彤指出，未來隨著經濟的不景氣，宏觀政策還有可能放松，會更進一步釋放流動性，房價可能還會漲。“去年以來積累了不少剛性需求，在房價預期改變的情況下會得到釋放，而且由于預期的改變，今年下半年甚至明年的需求，也會提前釋放。”

業內人士指出，政府擔憂經濟增長乏力，可能在拿捏經濟增長和穩定房價政策之間做出權衡，即便調控政策保持嚴格，執行層面、特別是地方政府的執行力度和意愿，未必盡如調控措辭那般堅定。

中金公司此前報告指出，一些地方政府的行為促使對房地產調控政策的預期發生扭轉。今年以來一個微妙的轉變是從前期的強調“抑制投資性需求”到“抑制投資性需求與鼓勵剛性需求并舉”。

據中金公司測算，第二季度商品房銷售額當季同比增速從第一季度的-14.6%回升至約1.4%，回升幅度高達16 個百分點；第二季度房地產業的增加值同比增速較第一季度提高約10 個百分點。

兩次降息“順水推舟”

如果“穩增長”需要地方政府仔細“拿捏”，那么一月之內兩次降息，則完全是“順水推舟”。

周景彤指出，近期的降息降準對地產影響還是比較大的，尤其是降息對房地產的影響很明顯。

而伴隨著利率下降，房地產貸款也在上半年出現了一定的升勢，央行此前發布2012年上半年信貸投放報告顯示，6月末，房地產貸款余額11.32萬億元，同比增長10.3%，6月末，個人購房貸款余額7.49萬億元，同比增長11%。

國內某大型開發商的宏觀研究人員告訴記者，目前地產商面臨的整體房貸環境比去年好不少，利率、準備金率下調，使得整個貨幣環境也在改善。

“央行一系列降息安排，促進了近期的房地產發展，但如果重新有大量資金涌入房地產市場，那么新的房地產泡沫重新吹大。這應該是政府不愿看到的。”中國社會科學院金融研究所研究員易憲容指出。

易憲容指出，正是在上述的背景下，7月份的信貸數據未如預期般迅速攀升，顯示出政府和銀行對貨幣政策稍微走向寬松卻帶來房地產價格反彈，從而改變房地產預期，使幾年來的房地產宏觀調控半途而廢的擔憂。

嚴格調控倚重行政手段

“下一階段房地產政策總體上還是偏緊的，有些政策為了穩增長，客觀上會對房地產形成利好。但對于房地產調控政策而言，還是總體趨緊的。”周景彤說。

周景彤指出，為了穩增長，政策就要放松，這對房地產就是一個利好。通過信貸或者通過利率這種手段對房地產肯定是一個逆調節。現在如果想穩住房價，使得它不要漲得過快，限購限貸這一方面還是需要發力。

“通過調研發現，房地產開發商現在的形勢也不是很好，下一階段，采取以價換量的做法可能會得到集中體現。房價不可能快速上漲。”他說。

周景彤指出，短期內還是得通過限購限貸等行政性方式來調整房地產，金融性方式作用不大。如果利率上調肯定會對房地產產生影響，但短期內利率上調肯定不可能，提高存款準備金率的概率也不是很大。(第一財經日報)