巴曙松：未來房地產市場將會繼續顛簸

每經編輯｜楊濤    

以下為巴曙松先生在2012年博鰲房地產論壇上的演講現場整理文字，作為視頻節目參考資料。

我想嘗試著總結一下這么多年房地產調控的特點，形成的市場波動規律，如果有規律的話，嘗試總結一下。

第一，調控體系，無非是調控的工具，銀根、地根，這一次加上了限購來抑制投資性、投機性需求，這幾個方面應該被視為是房地產調控政策日趨成熟的一個標志。

那么，這樣一個調控會給市場帶來什么樣的波動規律呢？我想，從銀根、地根的調控來看，從控制投資性需求的調控來看，在短期內是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情況下，有助于市場形成短期的平衡。但是，這種調控有什么特點？有兩個很難糾正的缺點，一是這種調控到后期必然以傷害供給為重要特點，本來是抑制需求的，最后傷害到供給，供給減少了。為什么呢？因為，你控制銀根、地根，你控制投機性需求很對，短期市場上會出現局部性、階段性的供大于求。但是，整個行業，我們是做金融的，看金融資金波動，房地產商主要的資金來源，銷售回款，一控制、一限購、銷售放緩，市場打壓，開發貸減少、按揭貸去年批了還不給，上市不準，借殼不允許等等，這樣的話，另外幾條渠道資金來源大幅度縮減，形成了正反饋疊加，疊加下來就只能被動的要么求生存，高息，弄點錢維持，或者是加快銷售回款。同時，本能地減少新土地的購置和開發。這種強烈的正反饋，加上房地產行業特定的開發周期，市場的調整后期必然都形成強烈的供應不足，新開工不足。然后，一旦市場站穩，就出現了供求關系的一個逆轉。

所以，我作出一個冒昧的判斷，可能在接下來的十年、二十年房地產行業發展中，我的房地產知識實際上是從陳淮所長那兒學的，我不懂就老問他。他說，房地產行業在未來有很大的發展空間。但是，我認為這個發展空間是一個非常顛簸的發展空間，這種波幅比過去十多年要大很多。而且，只要調控方式不變，我覺得變的可能性不大，還是用銀根、地根，還是用打壓的短期措施，形成的疊加和正反饋，先抑制需求，結果傳達到供給不足，供給不足就是市場探底回暖，市場就是在顛簸中發展的。所以，這個特點在未來會非常明顯。