“退房潮”不斷 南通臺商城陷資金困局

每經編輯 每經記者 黃晟 江蘇南通攝影報道    

每經記者 黃晟 江蘇南通攝影報道

被稱為首個4000畝臺商科技產業總部、江蘇重點建設項目、南通市重點項目、商會重點合作項目的南通臺商城項目，如今正因涉嫌虛假宣傳、資金短缺、業主退房等風波遭遇難關。

2012年7月10日，南通如皋市吳窯鎮的南通臺商城項目工地，雜草瘋長，原本2011年3月交房、2011年12月試營業的承諾也顯得遙遙無期，幾個工作人員面對《每日經濟新聞》記者，誤以為業主到來，如臨大敵。

招商的不成功、退房事件接連不斷，使南通臺商城深陷危機。

光環效應下的購房潮

吳窯，江蘇如皋市城南方向一個不起眼的小鎮，有著當地人引以為豪的三張名片——“銀杏之鄉”、“建筑之鄉”、“山羊之鄉”，南通臺商城項目正坐落于此。

2010年，臺商城項目以7000~10000元/平方米不等的價格銷售，該價格與當地消費水平相距甚大。然而事實上，臺商城銷售異常火爆，很多人為搶房而不得不動用關系。在購房最狂熱的幾天，由于售樓處購房者太多，開發商甚至采取了分批進場。

臺商城項目銷售何以如此火爆？來自蘇州的業主袁女士道出了其中玄機。

袁女士稱，首先是政府的光環，南通臺商城被稱為首個4000畝臺商科技產業總部、江蘇重點建設項目、南通市重點項目、商會重點合作項目，項目的銷售大廳展示著海峽兩岸知名人士和相關領導的題詞寄語，如皋當地政府也出臺了相關文件給予支持。

一份由業主提供的南通臺商城宣傳資料寫著“4000畝科技產業總部、27萬平米交易展示中心、首個臺商入股臺商的投資利器、攜手世界500強及2000家實力臺商共同掘金”等內容。

其次是廣告宣傳的承諾太誘人。該項目承諾，由運營商方面負責業主的回租，第三年起每年回報8%，10年后按照購房合同價150%進行回購。

“在這個前提下，當然是房價越高越好，房價越高，回報就越大啊。”業主陸女士表示。為了打消購房者的顧慮，開發商還打出了自持55%物業的口號。

“我們看中的是政府的支持及美好的投資前景。可如今這4000畝的產業基地連十分之一都沒有建成，周圍的配套設施也沒有到位。”袁女士強調。

鋪天蓋地的廣告宣傳，兩岸知名人士的題詞以及當地政府支持其發展的紅頭文件，這些都吸引著人山人海的購房者。

“這些東西弄得人眼花，不少人還沒弄清楚怎么回事，就匆忙跟風購買。由于房子面積在20~40平方米左右，最大投資額也不到40萬元，最小投資額不到15萬元，若是按揭付款，花費七八萬元就可以購買，不少人買了兩套以上。”業主凌先生表示。買主大都是簽訂兩份合同，一份系與開發商簽訂的購房合同，一份系與運營商簽訂的委托代理經營合同。

“省重點項目”陷泥潭

事實上，南通臺商城始建于2007年，從2007年~2010年5月間，項目因資金問題幾度停建。

2010年5月，開發商江蘇正泰公司如皋分公司（以下簡稱如皋正泰）重新啟動建設，臺商城似乎迎來了春天。

當年7月份，經過精心的策劃、高水平的營銷技巧以及高密度、廣覆蓋的宣傳和推介，項目吸引了來自浙、滬、蘇南等地的業主前來投資購買。據官方資料統計，截至2011年5月份，約4000多名業主購買并與運營商——臺商城基礎設施公司（法定代表人是陳鎰宏）簽訂了返租經營合同，前期所開發的13萬平方米商業展銷區基本銷售完畢，并于2011年9月份全部竣工，至此，已受理辦理房產證的客戶有2000多戶。另外，還有5萬平方米建筑已封頂但沒有完工，總開發面積達18萬平方米。

然而，2011年8月，因消防通道的變更，不少業主購買的房子出現了嚴重的面積差，有的甚至達到了100%，就是說花費幾十萬元買了零面積的房子。而根據購房合同第5條，面積差絕對值超過3%便可以退房，這部分業主因此拒辦產權證，要求退款。

與此同時，受國家宏觀政策調控影響，不少業主的按揭貸款遲遲沒有下發，這部分業主也加入了退房行列。隨后，有些不在上述條件的業主，也以 “合同約定在2011年3月10日交房，現已超過最大限度時間，商鋪還沒建好”為由而要求退房。

一時間，退房潮一波接一波，最終使一些處于觀望狀態的業主也加入進來。

退房不斷，南通臺商城再次深陷泥潭。除了暫時停工之外，一些原本打算入駐的企業也打消了念頭，不少業主多次聚集到臺商城及當地政府門前討要說法，臺商城幾乎成了“爛尾樓”。

業主維權

截至今年6月份，除了極少部分購房者因面積差別太大拿到了部分退房款外，大部分業主退款無望，原因在于業主們當初簽署的兩份協議。

業主們認為兩份協議存在陷阱。購房協議最后一條規定，出現糾紛只能仲裁。而當業主要求仲裁時，卻被運營商反仲裁了。這是因為在委托代理合同第9條規定：本合同一經簽訂，不因業主與開發商簽訂的相關協議效力變化而變化。運營商的理由是：業主要求解除與開發商的購房合同，勢必影響到與運營商的委托代理合同，是以申請仲裁業主繼續執行購房合同。

而對于業主以 “超過合同約定2011年3月10日交付的最大限度時間”為由要求退房，開發商則認為，交付是其與運營商之間的事，業主不需過問。委托代理合同第6條規定：業主委托臺商城基礎設施建設有限公司與開發商直接辦理房屋交付手續，包括房屋的交接、驗收等，業主無需再與開發商直接辦理房屋交付手續。”

“要鬧就鬧吧，大不了來個魚死網破”。開發商如皋正泰的林經理如此表示。林稱，業主這樣鬧下去，根本沒有任何好處，也不能解決實際問題。目前只有相互配合，讓臺商城正常招商營業才是上策，也是保證業主利益的最基本的前提。

開發商無奈

如皋正泰馬姓副總經理表示，如皋正泰接手臺商城后，于2011年先后遭遇兩個問題。一是消防問題，臺商城是按照2007年的規劃設計進行的，2010年已經預售，到2011年消防通道卻要變更，“我當時是堅決不同意的，變更之后有90%的業主出現面積差，但沒辦法，最后還是得同意，為了顧全大局，將超出3%以外的面積無償贈送給業主，對于缺少面積的業主，退還面積差部分的房款，對于面積差超過50%業主給予退款，目前也退了不少錢。”馬姓副總經理說道。但即使這樣，業主們拒絕辦理房產證，致使后面工作無法開展。

另一個問題就是按揭貸款。馬副總稱，去年國家銀根緊縮，很多業主按揭貸款無法下發，后來爭取到部分貸款后，業主卻不配合了。開發商向業主提出了 “分期付款給公司的方式”來應對銀根緊縮，但沒有得到業主的響應。

不過，業主們稱，貸款問題在于開發商，由于開發商自身問題、手續不全等，導致銀行不放貸，并非因為開發商解釋的多數業主信用不良。

如皋正泰銷售部林經理同時稱，有一部分購房者是來自浙江的炒房團，“當初買房子是自愿的，現在見房地產行業氣候不好，房價下跌，哪有退房的道理？”林并稱，如今8億元銷售款還有銀行按揭的2億元沒有到位，也就是只有6億元左右到賬，除去土地、稅收、營銷、廣告、建筑的投入，再加上目前另建的5萬平方米建筑和基礎設施建設的投入等，已經沒有錢了。

對于業主們質疑的虛假宣傳，林經理解釋：臺商城的宣傳的確存在違規，但工商部門已經查處過。省、市重點項目一說，實際上是目前項目符合條件，但沒有審批下來。世界500強知名企業入駐也沒有做到，只是理想化的。目前只有幾十戶商鋪入駐。至于4000畝產業基地等的宣傳，也只是想法及口號。

對于廣告宣傳中的回租回購，有業內人士認為，住建部曾明令禁止返本銷售或變相返本銷售商品房，也不得采取售后包租或變相包租方式銷售未竣工商品房，因此，該廣告宣傳涉嫌違規，其承諾的回報回購風險較大。

吳窯鎮當地一官員表示，開發商正在積極籌集資金，承諾在6個月內分期將無房戶及少面積的房款退還到位，其中6月份已按比例退還200多萬元。該官員稱，起初政府對該項目非常看好，也出臺了文件給予了政策支持，但沒有想到會有今天的局面。

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