北上深三地樓市回暖真相調查

每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 楊羚強 趙春燕 李卓 發自深圳 上海 北京    

每經記者 胡廷鴻 楊羚強 趙春燕 李卓 發自深圳 上海 北京

股市里有句諺語：量在價先，即成交量往往是價格變化的先導。在房地產市場，這個規律同樣適用。

5月，北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交量環比出現大幅上升，全國40個重點城市超八成的成交量出現上漲……由于樓市行情反彈，部分城市的部分樓盤已經出現漲價的跡象。

市場紛紛擔憂，樓盤是否又會像2009年那樣出現“拐點”？部分房企的漲價行為會否發展成燎原之勢？針對這些問題，《每日經濟新聞》推出“樓市又聞拐點聲”系列報道，對房地產市場、企業、信貸、財政等方面進行解讀。在今日系列報道的第一期，記者對各地市場情況進行了調查。

深圳：房價反彈空間或不大

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

年初以來，經過長時間樓市博弈，開發商以價換量贏得剛需逐漸成為業界共識。在深圳，“一成首付”、“3年110%增值回購計劃”等大尺度降價舉措相繼出現，緊接著有樓盤直接降價，大力出貨。

在成交量上升之時，有開發商打起了悄悄漲價的主意。但當前的市場并不如開發商預期——一些樓盤價格一上去，成交馬上跌下來。這從側面印證了深圳房產業內人士的觀點：今年房價仍將維持穩定局面。

促銷拉升成交量

從4月份開始，深圳各城市主干道旁的戶外廣告中，位于深圳龍華新區，靠近觀瀾的龍華花半里的樓盤銷售廣告開始多起來。廣告的增多，與樓盤銷售走旺不無關系。

從今年春節以來，花半里連續4個月以每月400多套的成交量成為深圳在售樓盤的銷售冠軍，目前均價在13500元/平方米左右。

據花半里營銷總監陳勇介紹，春節以來，花半里推出的78~88平方米的主力戶型，客戶大多是附近華為科技園的剛需階層。“成交量好主要是因為我們的性價比高，戶型全是90平方米以下，首付30萬元，月供僅5000~6000元，對剛需的吸引力較大。”

據悉，花半里從去年開盤以來推出1950套房源，如今只剩100多套房源，銷售率超過九成。

今年上半年，在公開的銷售榜上，同樣熱銷的樓盤還有萬科紅、翡麗郡、招商果嶺、招商觀園、星河盛世等一些區域較好的樓盤。4月29日，星河盛世開盤推出866套，便很快銷售出600多套。

據《每日經濟新聞》記者調查發現，上述樓盤熱銷，均有開發商加大促銷的因素。

隨著剛需入市購房，3月深圳樓市成交量開始回升，開發商也開始躁動。5月份開發商的推盤節奏明顯加快，部分開發商開始低調上調價格，借以試探市場。如位于沙井的萬科·翡麗郡5月19日開售第二批單位，均價從11000元/平方米漲至13500元/平方米，漲幅達22.73%。受全國樓市5月成交回升的影響，萬科5月銷售額再次超過100億元。

房價反彈或受限

5月深圳樓市成交量出現大幅上漲，是樓市已經出現拐點，還是曇花一現？

《每日經濟新聞》調查發現，帶動此輪深圳樓市成交上漲的因素眾多，其中區位優勢的特點明顯。無論是花半里、還是萬科紅、翡麗郡，都位于區域核心地段，地理位置較為優越。但是開發商對價格調整十分謹慎，市場的反應遠遠低于開發商的預期，并沒有大幅回暖的跡象。一旦開發商有漲價行為，銷量立馬掉下來。比如，原計劃開盤均價達到23000元/平方米左右的星河盛世，目前成交均價僅為20400元/平方米。

“市場上剛需的加入使得樓市短期成交回升，并不能理解為樓市翻盤，成交量還是圍繞90平方米以下，區域性強、地理位置優越的樓盤。”陳勇稱，正是因為開發商上半年出貨決心較大，讓利促銷，才使樓市成交量有所上升。

深圳中原市場研究部監測數據顯示，2012年龍華新區包括民治、龍華、觀瀾在內的新房項目有18個，建筑面積達312萬平方米，按照4月份龍華新區的新房成交面積6.16萬平方米計算，仍需要35個月來消化。

陳勇認為，面對巨大的供應量，開發商的壓力仍然很大。他預計，6月份深圳將有16個新盤入市，這是開發商出貨的最佳時間節點。

世聯地產市場研究總監吳志輝認為，深圳樓市成交回升主要是因為開發商降價促銷，樓市成交低點已經過去。但他同時指出，不能對房價反彈抱有過高期望。由于限購政策持續，宏觀經濟增速放緩，今年房價反彈的空間不大，仍會保持穩定。

北京：漲價僅是個別樓盤的試探

趙春燕 每經記者 李卓 發自北京

在5月中旬，有媒體報道稱，北京樓市曾有60%的樓盤進行過試探性漲價，但漲價項目的銷量普遍出現下滑。當時，大興區地鐵4號線沿線某樓盤價格上漲兩成之后，成交量下滑了25%。另一家通州銷售冠軍樓盤自4月份漲價千元后，成交量也出現六成以上的下滑。

“漲價現在并不是特別的普遍，還有一些是試探性的，這些樓盤或者是前期的成交量比較好，或者是開盤價格本身也比較低。”鏈家地產市場研究部陳雪在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

漲價項目比例甚小

據鏈家地產統計，去年10月份以來北京入市的項目中，今年4月和5月均有成交的有82個，只有11個項目漲幅在5%以上，占比只有13%，這還包括因為成交戶型變化造成的結構性上漲，其余的價格處于穩定或下調狀態。

二手住宅方面，5月份北京二手住宅成交均價22036元/平方米，同比降幅依然在10%以上，目前價格水平和去年12月的基本相當。

陳雪認為，從實際價格來看，4月份之后略有漲幅，主要原因是議價空間縮小，業主多次提價的情況較少。“當前價格仍處于深度博弈中，但目前業主漲價的意愿更高，預計價格仍然存在上漲空間。”

“目前，有不少樓盤都是低價入市的，比如房山的一些剛需樓盤，本身價格較低，銷售較好，所以微漲是正常的”陳雪稱，“整體來講漲價項目并不多，大部分價格比較穩定。”

樓市難言復蘇

樓市成交量已經回暖，價格方面雖然有小幅上漲，但是目前還難言樓市復蘇。

鏈家地產市場研究部數據顯示，2012年3月以后，北京商品住宅市場明顯升溫，5月旺季來臨后，成交量已回暖。1~5月期間，3月和5月成交量大幅增長，環比增長幅度分別為46.7%和34.2%。雖然成交量增長明顯，但3~5月價格始終保持在1.9萬~2萬元間，變化幅度未超3%。

“說房市復蘇，現在還為時過早了，因為它現在的成交量回漲是結構性的，不是全面的。”中國房地產學會副會長陳國強告訴《每日經濟新聞》記者。

陳國強表示，目前，市場的成交量是由部分熱點區域、部分熱銷樓盤帶動的。從北京來看，一些成交量集中在五環以外的是剛需樓盤，這樣的總價在150萬元以內成交的房源就占了將近一半。“所以它具有很明顯的結構性特點，即符合剛需人群的一些項目，外圍的、供應比較集中的幾個區域貢獻了成交量，實際上還是很不均衡的。”

至于未來價格的走勢，陳國強告訴《每日經濟新聞》記者，大幅漲價的基礎目前不存在，可能性也不大，因為現在對企業來說，總體上高庫存的狀況還沒有改觀，企業高負債的局面也很明顯，“這兩點決定了企業不可能改變之前的以價換量策略貿然提價。”

中原市場研究部資料也預測，樓市不存在大幅反彈的基礎。從2011年下半年來，累計已經有超過30個城市出臺了不同程度的樓市調控微調政策，雖然觸及紅線的全部被叫停，但限購等紅線調控政策依然執行力度很大。在市場方面，由于開發商的庫存依然偏大，同時未來潛在供應依然處于較高水平，樓市不存在大幅反彈的基礎。

上海：成交放量帶來價格變化

每經記者 楊羚強 發自上海

此前，上海有樓盤被報道價格出現上漲。但中房信對上海近期成交的樓盤進行普查后卻發現存在成交價格明顯上漲只是極少數，且這些樓盤的價格反彈多是因成交放量后，對前期降價的回調。

兩熱銷樓盤回調價格

中房信分析師薛建雄給出了兩家價格上漲的樓盤，一是此前被媒體報道的路勁翡麗灣，6月份的成交均價較4月和5月上漲了1500多元/平方米，漲幅超過10%；另一樓盤是智富名品公館，6月的成交均價比3月和4月高出10%。

《每日經濟新聞》記者觀察到，這兩個樓盤在漲價前都有成交放量的現象，且前期還有過大幅度的價格下調。以路勁翡麗灣為例，去年11月有過16000元/平方米以上的成交價格記錄，后在去年12月卻將成交價格下調至14000元/平方米附近，并獲得了近200套的成交。在今年4月份，這一樓盤再次下調成交均價，以13000元/平方米出頭的價格銷售，獲得了100多套的成交量。在成交量上升之后，才開始重新提價。

另一家降價樓盤——智富名品公館也有同樣的現象。該樓盤一度在今年3月調低成交均價至26428元/平方米，隨后便出現了成交量的大幅猛升，由前一個月的12套成交量上升至當月的133套。在成交放量之后，這家樓盤開始提價，6月的成交均價達到30881元/平方米，較4月份已有10%左右的提升。上述跡象表明，目前漲價的樓盤，更多是因為成交放量帶來的價格變化。

價格上漲不同于2009年

上海同策咨詢機構研究總監張宏偉向《每日經濟新聞》記者提供了一份最近一個月成交量較高的樓盤，發現其中僅有10家成交量在5月份超過100套。

記者根據上述名單隨機向其中兩家單月成交套數在100套的房企營銷經理詢問近期漲價的可能。其中張江湯臣豪園的媒體負責人回應稱，目前他們暫時不考慮提價，仍然會維持5月份售價。

而位于寶山的一樓盤營銷經理則告訴記者，他們6月份的確打算調價，但漲幅僅有2個百分點。這位營銷經理坦言，近期整個市場的成交量都在反彈，但是成交量上升能否持續尚是未知數。

薛建雄說，上周上海的商品房成交量已超過21萬平方米，在這樣的背景下，房價的上漲已經成為趨勢。但他同時表示，目前所謂的房價上調，和2009年那一輪完全不可同日而語。目前的價格反彈，可以看作是房企降價幅度過大的一種回調，和真正意義上的價格上漲不具有可比性。

張宏偉認為，房價降價趨勢已暫告一段落。他表示，目前的成交量，意味著房價在較2011年10月下調15%的幅度之后，已經沒有繼續下跌的可能，價格已經到了谷底。

對于目前的這一輪價格回調，兩人均認為主要原因是各地出臺的樓市微調措施。但微調的力度能持續多久還有待進一步觀察。