限購(gòu)令暫無(wú)松綁跡象 內(nèi)地投資者加碼境外購(gòu)房

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在3月7日的十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議上海代表團(tuán)全團(tuán)會(huì)議上，上海市委書記俞正聲說(shuō)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方針是“三個(gè)為主”，以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品房為主，這是上海長(zhǎng)期堅(jiān)持的方針，不是短期的；限購(gòu)令等措施就是貫徹“三個(gè)為主”方針，“我看不出今年要改變的跡象。”

更讓國(guó)內(nèi)高端住宅樓盤開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂的是，部分境外房地產(chǎn)項(xiàng)目正在大力搶奪目標(biāo)客戶。香港嘉里建設(shè)市務(wù)總經(jīng)理吳美珊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該公司目前接待的客戶中，內(nèi)地客戶的比例已經(jīng)從原先的10%~20%，上漲至目前的三成以上。

吳美珊的下屬介紹說(shuō)，如果加上那些雖然持有香港身份證，但資金卻來(lái)自內(nèi)地的人，目前在香港購(gòu)房的內(nèi)地購(gòu)房者人數(shù)可能占到總量的50%以上。和我國(guó)香港地區(qū)的情況相似，第一太平戴維斯對(duì)新加坡的外籍客群調(diào)查數(shù)據(jù)表明，每四個(gè)在新加坡購(gòu)買房屋的外國(guó)人中，就有一個(gè)來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。永泰控股總經(jīng)理林秀蓮認(rèn)為，大量?jī)?nèi)地購(gòu)買人群涌向境外房地產(chǎn)市場(chǎng)，和過(guò)去一年限購(gòu)令的大規(guī)模執(zhí)行有關(guān)。

利差、匯差引誘投資者

事實(shí)上，我國(guó)香港地區(qū)的房產(chǎn)目前并不便宜。以嘉里建設(shè)在九龍東的現(xiàn)崇山項(xiàng)目為例，每平方尺達(dá)到1.1萬(wàn)港元，一套面積60多平方米（每平方米等于9平方尺）的公寓房，售價(jià)至少要六百多萬(wàn)港元；如果要買1000平方尺的三房，則價(jià)格至少要1000萬(wàn)港元以上。

據(jù)吳美珊透露，上述價(jià)格并不算高。在中環(huán)附近跑馬地半山由嘉里建設(shè)開(kāi)發(fā)的另一項(xiàng)目——紀(jì)云峰的平均售價(jià)折合每平方米已經(jīng)達(dá)到30萬(wàn)港元左右，而目前香港最貴公寓住宅的售價(jià)甚至已經(jīng)突破60萬(wàn)港元/平方米。

同樣，新加坡的豪宅也不便宜。以當(dāng)?shù)氐募畏搴劳ロ?xiàng)目為例，一套353平方米的公寓，售價(jià)高達(dá)8800萬(wàn)元人民幣，該項(xiàng)目最貴的一套公寓房的售價(jià)更是達(dá)到3億元。

新加坡和我國(guó)香港地區(qū)如此高昂的房?jī)r(jià)，為什么依然能夠吸引內(nèi)地投資人群舍近求遠(yuǎn)，轉(zhuǎn)而購(gòu)買高價(jià)位的境外房產(chǎn)，除了限購(gòu)是否還有其他因素？

吳美珊告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)投資人群來(lái)說(shuō)，內(nèi)地的限購(gòu)令確實(shí)不是導(dǎo)致他們花高價(jià)在新加坡和我國(guó)香港地區(qū)置業(yè)的唯一原因。對(duì)于上述投資者更有吸引力的因素是，這兩個(gè)地區(qū)常年采用低息貸款利率，投資者能以相對(duì)低廉的利率貸款買房，還能賺到因港幣或新加坡幣暫時(shí)貶值而帶來(lái)的匯率差。

她介紹說(shuō)，以現(xiàn)崇山為例，銀行提供給購(gòu)房者的貸款利率只有2%左右，而目前港幣兌人民幣的匯率不斷下跌，如果購(gòu)房者選擇用人民幣支付貸款購(gòu)買現(xiàn)崇山的房產(chǎn)，不僅不用像內(nèi)地那樣承受很高的利息，還會(huì)因?yàn)閰R率的下跌，實(shí)際減少每個(gè)月支付的供房款，這使得很多內(nèi)地購(gòu)房者對(duì)在香港地區(qū)買房產(chǎn)生了興趣。

和吳美珊介紹的情況類似，林秀蓮也說(shuō)，匯率和利率因素是導(dǎo)致內(nèi)地投資者大量赴境外買房的一個(gè)重要原因。通過(guò)這樣的方式，他們可以以相對(duì)低廉的資金成本，購(gòu)買到價(jià)值更高的房產(chǎn)。

投資回報(bào)有保障

相比于匯率和利率的優(yōu)勢(shì)，境外物業(yè)比起內(nèi)地的物業(yè)有更穩(wěn)定的投資保障，更進(jìn)一步吸引了內(nèi)地的投資人群。

吳美珊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，香港地區(qū)的房屋供應(yīng)非常有限，開(kāi)發(fā)商甚至在購(gòu)買地皮前就能測(cè)算出，這一地區(qū)潛在的出租和購(gòu)買需求量，進(jìn)而能根據(jù)客戶的需求，有針對(duì)性地推出產(chǎn)品供市場(chǎng)銷售。以現(xiàn)崇山所在的九龍為例，過(guò)去十年，只有兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。在供應(yīng)極其有限的情況下，九龍的新建房屋通常都不愁出租和出售，因此能給投資者很不錯(cuò)的回報(bào)。以現(xiàn)崇山為例，租金可以達(dá)到20~30港元/平方米/天。

吳美珊說(shuō)，以上述租金收入，如果內(nèi)地買家貸款成數(shù)在七成左右，那么每月的租金可以支付月供和物業(yè)管理費(fèi)用的大部分，因此選擇現(xiàn)崇山的投資者特別多。據(jù)她統(tǒng)計(jì)，至少有一半的內(nèi)地購(gòu)房者是為了出租而在香港買房。

她還表示，雖然在去年底，香港特區(qū)政府提高了內(nèi)地購(gòu)房者的首付比例。不過(guò)，像嘉里建設(shè)這樣的開(kāi)發(fā)商仍然會(huì)為購(gòu)房者提供第二按揭，最少首付兩成，就可以在香港投資一套高租金回報(bào)率的住宅。