尹中立：全國性房價下降趨勢開始形成

尹中立（社科院金融專家）

2月18日，國家統計局發布了2012年1月份的房價統計數據。在筆者看來，這些數據傳遞了一個非常重要的信號：全國性的房地產價格下降趨勢已經初步形成。

根據國家統計局的數據，70個大中城市中，新建商品房價格全部停止上漲，其中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個；二手房價格的趨勢和新房類似，價格下降的城市有54個，持平的城市有11個，還有5個城市的二手房價格是上漲的，這些都是一些三線城市，而且漲幅都不足0.1%。

自2010年初這一輪的房地產調控以來，出現全國性的房價普降還是第一次，觀察到此現象對于股市或樓市投資者來說意義重大。要理解其中的意義，需要從2010年開始說起。

2010年，中央政府先后出臺了三次房地產調控政策，但全年的房地產銷售并沒有受到什么大的影響，房地產價格十分堅挺。從房地產開發商的角度看，因為銷售狀況良好，資金很充裕，因此面對政府的政策調控依然敢于積極拿地。于是，我們看到了比較矛盾的情形：一邊是政府不斷地出臺打壓房地產的政策，一邊是市場持續的繁榮。對于股市投資者而言，心里也十分糾結，面對打壓房地產的政策密集出臺，當然不敢多配房地產行業的股票，但房地產龍頭公司的業績卻相當出色。

2011年的情況開始有些變化，隨著一線城市和部分二、三線城市實行了限購政策，市場開始出現明顯的分化：實現限購的城市出現了交易量的明顯萎縮，但沒有實行限購的城市出現了補漲的行情。從總體上看，2011年的房地產市場表現依然不差，雖然交易量的增長速度出現放緩的現象，但還是實現了9%的增長，與GDP保持同步，價格同樣是穩中有升。

經過2010年和2011年的幾番折騰之后，很多觀察認識開始認為現階段中國的住房需求十分旺盛，無論政策怎么打壓，房地產市場都不會出現交易量的大幅度下跌，更不會出現價格的快速下跌。很多人預期，不管政策如何收緊，2012年的房地產銷售還會有10%的增長，房地產投資也會有15%左右的增長。在此預期和判斷下，政策取向是可想而知的，即“堅持房地產調控不動搖”。

筆者的觀察和判斷，與上述主流的看法有較大的差異。筆者認為，當前的房地產市場并非“剛性需求”占主導，投機資本占的比重相當大，一旦價格拐點的預期形成，則市場的交易量會大幅度萎縮，價格也會隨之出現快速的下跌，在此背景下，房地產投資會出現斷崖式下跌。

筆者認為，房地產市場在去年第三季度已經開始出現價格拐點的信號，其表現是越來越多的城市出現房地產交易量的快速下跌和交易價格的松動。在2011年9月份之前，交易量的萎縮主要表現在實行限購的城市，但9月份之后沒有實行限購的城市也出現了交易量的快速下跌。從國家統計局的數據看，70個大中城市中，房價環比出現下降的比例自去年9月份之后越來越高。今年1月份的數據則表明，全國性的房地產價格下降的趨勢已經形成。

如果這個判斷成立，進一步的推理是，交易量將出現快速下跌，房地產投資會出現加速下跌。2011年，平均每月的新房銷售額為5000億元，對應的每個月的房地產投資額也是5000億元，即投資額與銷售額基本上是持平的。如果出現銷售額的快速下降，開發商的自然反應就是減少投資支出，有可能會出現投資額小于銷售額的情況。

房地產投資的快速下降，開發商購買土地的積極性快速下降，對于中國經濟的運行意味著什么是顯而易見的。股市投資者在去年一直擔憂的經濟硬著陸風險，很可能在我們不經意中已經悄悄來臨。1月份的眾多數據值得我們警惕：信貸數據比市場預期的要少30%多，發電量及進出口數據均出現負增長，我們不能簡單地用春節的因素來解釋這些數據，結合房價的數據來分析和判斷當前的經濟運行狀況就會更加準確。

對于股市投資者來說，不僅要遠離房地產類股票，一切與地產周期有關的上市公司可能都需要回避，千萬不要被眼前的低估值假象所蒙蔽。但需要補充說明的是，筆者并不主張立即放松房地產調控。如果因為經濟增長受到影響就放松房地產調控，則不僅2010年以來的房地產調控會前功盡棄，而且損失了中央的政策權威。即使中國經濟會因為房地產泡沫的破滅而出現硬著陸，我們也必須承受這種風險和挑戰。