房企利潤下調或僅是暫時現象

每經編輯｜王迎春

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

雖然很多業內人士稱房地產高利潤率時代將一去不返，但另一方面，接受《每日經濟新聞》記者采訪的多位業內人士表示，2011年房企利潤下滑，僅僅是在樓市調控下的短期效應，與制造業和其他行業相比，房地產行業的微利時代遠未到來。

上市房企利潤出現短期下滑

始于2010年4月的調控政策在2011年三季度顯現效果。

1月17日，國家統計局發布的數據顯示，2011年全國房地產開發投資總額為61740億元，同比增速與上年相比回落5.3%。全國商品房銷售面積10.99億平方米，增速同比下降5.7個百分點。

2011年12月，全國70個大中城市中，有52個城市房價出現下降，占比超過70%。

伴隨著房價的下行，以萬保招金為代表的龍頭房企業績增速出現放緩跡象。從萬科公告的逐月銷售數據看出，從8月份到12月，萬科銷售業績增速連續環比下滑。

在整體銷售量上的減少，以及作為最為直接影響房企利潤的因素，房價的下跌也開始影響房企利潤下降。

2011年三季度，金地凈利潤僅為153.63萬元，與2010年同比下降98.63%。如此之少的凈利潤還不夠在深圳關內城區購買一套60平方米普通商品房。

而據上市房企三季報披露的行業凈利潤顯示，131家A股上市房企第三季度合計實現營業收入699.58億元，環比下降8.15%；合計實現凈利潤73.19億元，環比下降29.36%。凈利潤環比下降的公司共77家，占比達58.7%。

因為調控對房地產行業的打壓，房地產利潤減少到底是一個長期的趨勢，還是短暫的市場調整？對此，世聯地產市場研究部首席分析師王海斌認為，由于限購和限價等政策，壓制了房地產需求和房價，房企利潤出現下降，只是短暫的現象。

而深圳眾廈地產總經理助理林曉華也認為，從長期來看，隨著行業競爭的加劇，房地產行業整體利潤下降是必然。“因為調控政策對市場的影響不是一兩年就會消除的，房地產調控是一個長期的過程。”林曉華稱。

房地產微利時代還有多遠？

在土地成本、人工成本、財務成本逐步增加之后，大多數地產業界人士認為，房企已經告別過去的“暴利”，進入微利時代。

2011年12月萬科媒體交流會上，萬科總裁郁亮表示，房地產行業進入了下半場，過去的好日子已經不再，并將告別暴利。

2011年12月，在全國工商聯房地產商會金融年會上，海爾地產董事長盧鏗更是一語驚人，提出如今的房地產行業早已經沒有暴利，長期維持在一個微利的狀態。

在樓市“限購、限價”政策盡出，房地產行業的制度性政策（如房產稅試點）全面推行的時間關口，房地產微利時代是否真的即將來臨？

對此，中投顧問房地產行業研究員韓長吉則認為，房企在我國行業中有一定的特殊地位，決定著即使房地產行業市場競爭充分，其利潤率在短期內不會大幅下滑。

韓長吉認為，房企利潤整體下降并非市場調控的結果，在政策調控的作用下產生的下降趨勢并不具有行業代表性。目前，土地出讓金溢價降低，而市場供應與政策限制則一直處于高調控狀態，調控只是把價格和供應量摁在那里。一旦放松調控，價格又會起來。

事實上，影響房企利潤的因素有多種，土地的高溢價會導致房企利潤率大幅下降。林曉華認為，如果開發商高價拿地，那么他的項目成本就很高，開發商也很難控制售價成本，由此，開發商各自成本和利潤也不盡相同。“房地產行業發展20多年來，就說房地產行業到了沒落期，還為時尚早。”林曉華表示。

房地產下半場房企求變

調控因素下的行業利潤下滑，對開發商來說，到底意味著什么？

無需贅述，展望未來房地產行業發展趨勢，除了郁亮“上下半場”的論述，房地產行業形勢已經悄然改變。但是在利潤率方面，短期內會出現兩極分化，一部分房企利潤維持而另一部分房企下降，將成為一種趨勢。

在分析2011年上半年房企年報的負債率及銷售規模后，韓長吉認為，房企利潤率的變化改變了房企的經營策略，一部分房企采取了多元化盈利策略，以規避利潤波動風險。如金地進入房地產金融、商業地產，恒大進入文化產業等。還有一部分房企則采取了快速開發加速資金使用效率的手段來增加凈資產收益。如2011年，萬科、恒大、碧桂園、中海、佳兆業等房企紛紛選擇快速周轉的營銷策略。

韓長吉表示，通過此輪政策調控，房地產行業將產生相應的市場變化。其一，房地產行業中部分資金鏈韌性差的中小房企將以離岸為主，房地產行業的行業集中率穩步上升。

但通過兼并之后，房企能否保證行業利潤的穩定，仍然不得而知。

韓長吉稱，房地產行業的利潤下降幅度并不一致，按照房企共性而言，由于市場剛需的支持，只要房企放棄一定的收益區間，針對剛性需求的房企將維持房地產的資金回流。

而林曉華也認為，產品和營銷策略能夠適應市場變化的房企，最終將在兼并和淘汰過程中剩下來，從而贏得更多市場份額。