房價向左融資成本向右 房企利潤或跌一成

每經編輯｜每經記者 葉書利 胡廷鴻 徐學成 發自北京 深圳 廣州    

每經記者 葉書利 胡廷鴻 徐學成 發自北京 深圳 廣州

2011年年初，房地產業曾是一個平均行業利潤率達到36%，僅次于食品、飲料之后的高利潤行業。《每日經濟新聞》記者當時曾報道，部分樓盤的售價甚至達到當時買地樓板價的80倍。

而在一年后，整個行業的高利潤趨勢或已被扭轉。多位地產大佬在各種論壇上承認，房地產行業高利潤的時代已結束。

目前整個行業的利潤率究竟有多高？山西證券的一份報告披露，根據測算，2011年伴隨融資成本上揚以及房價松動，有專家指出房地產行業利潤將被蠶食近10%。山西證券進一步指出，如果行業房價普遍下降15%，而其他因素保持穩定，則房地產行業毛利率水平將下降至26.5%，將會是近5年來最低水平。

全行業利潤率下滑似乎是不爭的事實。但上述利潤率下滑現象究竟只是暫時的，還是中長期的趨勢？在整個行業利潤下滑的大背景下，有沒有項目和企業的利潤率出現逆勢增長？今年整個房地產行業利潤率的實際趨勢又將是怎樣的？利潤率的下滑會不會讓資金本就極為緊張的房地產行業更加雪上加霜？

《每日經濟新聞》就當前行業利潤率情況展開了一番調查。 每經記者 葉書利 發自北京

地產調控之下，成本上升的項目不止有銷售難度加大帶來的相關促銷成本以及管理成本，還有融資成本。

融資成本高企

近日，保利地產發布的《保利房地產(集團)股份有限公司2011年年度業績快報》顯示，2011年公司實現營業收入約470億元，同比增長31.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約65億元，同比增長32.39%。

東方證券研究員楊國華對此份業績快報的簡評中指出，2011年保利地產整體利潤仍保持了較高增速，但2011年凈利潤額“略低于我們的預測數約5%”,主要原因“可能是2011年期間費用較2010年上升因此侵蝕了部分凈利潤”。

楊國華進一步解釋道，從2011年三季度的情況看,保利地產銷售和管理費用占公司營業收入的比例為5.7%,較2010年上升了1.9個百分點；銷售和管理費用占銷售金額的比例為2.19%,較2010年上升了0.11個百分點。可見,管理費用的剛性和銷售難度的增加,增加了房企的成本，蠶食了房企利潤空間。

之前，房企融資主要來自于銀行開發貸款和按揭貸款，以及證券市場一定規模的直接融資。而以限購與限貸等為代表的本輪地產調控以來，房企融資結構發生了變化，地產開發貸款和個人按揭貸款均出現大幅回落，并有降幅不斷擴大的趨勢。相比較而言，房企自籌資金的增速開始有所增加，且保持高位穩定運行。

國家統計局發布的統計數據顯示，2011年房企本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，其中，國內貸款量基本與上年持平，自籌資金量增長28%。

值得注意的是，《每日經濟新聞》記者根據國家統計局公布的各年房企資金使用情況的數據匯總后發現，2007年以來的5年，2011年房企的資金杠桿率 （資金來源總量與自籌資金量的比率）為最低，僅為2.44倍，而2007年至2010年分別為3.18倍、2.53倍、3.19倍、2.71倍。

泛海建設一位匿名高管向 《每日經濟新聞》記者介紹說，房企資金杠桿率的進一步去杠桿化，意味著房企自籌資金壓力在不斷疊加，而在房企不斷升高的自籌資金中，在信貸收緊之下，信托融資、民間借貸等高成本資金占比在水漲船高。

以房企自籌資金的主要形式地產信托和民間借貸為例。世聯地產董事長陳勁松指出，2010年全國發行信托3.6萬億，2011年上半年發行4萬億，比2010年全年總量還要多，其中1/3為銀行的理財產品，2/3面向房地產。此外，2011年有近2萬億元民間借貸進入了房地產業。

國泰君安的一份統計數據顯示，地產信托資金一般的資金年回報率達15%~20%,遠高于銀行貸款，大大增加了房企的融資成本，同時壓縮著房企的利潤空間。