盤點2011年地產(chǎn)股 “分化”成關鍵詞

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王海愍 唐慧中    

每經(jīng)記者 王海愍 唐慧中

“冬天來了，春天還會遠嗎？”但這句話似乎并不適合如今的中國房地產(chǎn)業(yè)。

在持續(xù)從嚴的調(diào)控政策打壓下，房地產(chǎn)業(yè)今年早已提前入冬。在限購、限貸等一系列重磅政策的抑制下，長期堅挺的房價終于低下了高傲的頭，今年10月全國70個大中城市房價環(huán)比漲幅首次下跌，11月環(huán)比跌幅繼續(xù)擴大，運行在“冬令時”的房價拐點漸明。

進入12月，管理層對于房地產(chǎn)調(diào)控的力度仍在加強。種種政策信號表明，不出意外，明年樓市還將“大約在冬季”。

不過拐點也意味著變化，甚至轉(zhuǎn)機，對此，《每日經(jīng)濟新聞》本周證券周刊通過對房地產(chǎn)業(yè)的關鍵變量——政策走向、板塊內(nèi)不同類個股今年的不同走勢進行分析，并總結(jié)主流機構、業(yè)界大佬的觀點，以期為投資者的投資決策提供一定幫助。

/展望/

政策拐點尚有待時日

對樓市來說，2011年是史上最難熬的一年。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，今年央行3次加息，6次上調(diào)存款準備金率；全國超過120個城市明確出臺了房價調(diào)控目標，40多個大中城市出臺了 “限購令”，10多個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。

經(jīng)過連續(xù)21個月的調(diào)控，就公布的各類數(shù)據(jù)看，目前全國房價過快上漲勢頭得到遏制，一線城市和部分二線城市已現(xiàn)下行趨勢。

不過政策收緊的力度仍難言放松。在12月16日全國發(fā)展和改革工作會議上，國家發(fā)改委主任張平則再次強調(diào)，明年要鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行抑制投機、投資性需求的政策措施。

這是繼本月初住建部明確表態(tài)“地方住房限購令到期需延續(xù)”后，中央層面對明年樓市調(diào)控的第四次公開定調(diào)。“由此可見，預計至少到明年1季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍不會放松。”愛建證券分析師左紅英博士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

行業(yè)下行趨勢明顯

從已經(jīng)公布今年11月的銷售情況看，以萬科A（000002，收盤價7.56元）、恒大為代表的大型房企今年的銷售情況依然良好，不過這并不能掩蓋行業(yè)整體下行的態(tài)勢。

本月初央行調(diào)查統(tǒng)計司的兩份報告認為，經(jīng)濟、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價拐點面臨浮出水面。

近期，國家統(tǒng)計局公布的11月全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，行業(yè)量價齊跌的下行趨勢已較為明顯。而10月很可能就是房價由升轉(zhuǎn)降的拐點。

來自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，11月70個大中城市房價平均環(huán)比指數(shù)下降了0.19%，這是房價平均環(huán)比繼10月首次回落0.14%之后的再次下降，且降幅比上月擴大0.05個百分點。“雖然連續(xù)兩月的環(huán)比下跌，還不足以判斷拐點，但就目前看是有這個趨勢。”左紅英表示。

與此同時，跌入降價行列的城市也逐漸增多。11月，全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有49個，較10月增加了15個；持平的城市有16個；5個上漲的城市漲幅均未超過0.2%。

11月住宅銷售情況也進一步惡化。11月單月，全國住宅銷售面積和金額同比分別下降10.4%和12.1%。

對此，東方證券認為，這顯示目前成交量低迷的現(xiàn)象已由一二線城市蔓延至三四線城市。

中金指出，就11月數(shù)據(jù)看，行業(yè)銷售下行趨勢已建立，市場調(diào)整速度正在加快，房價實質(zhì)性調(diào)整來臨。

對于未來房地產(chǎn)業(yè)的判斷，中金在研報中指出，隨著供應釋放力度加大，房價調(diào)整跡象將更為明顯。“依然維持對于行業(yè)底部將出現(xiàn)在2012年一季度或二季度初的判斷。”

限購令只是調(diào)控“逗號”

在本輪政府房地產(chǎn)調(diào)控限購、限貸和限價三大手段中，限購令的殺傷力無疑是最大的。

數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月，全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下降的城市有49個。其中環(huán)比房價下調(diào)超過0.5個百分點的6個城市全部為限購城市，限購的40個城市中有30個城市出現(xiàn)了房價環(huán)比下調(diào)，7個城市房價環(huán)比持平。其中，限購最嚴格的一線城市，平均環(huán)比下調(diào)幅度達到了0.35個百分點，非限購的30個城市環(huán)比下調(diào)幅度為0.13個百分點。

《每日經(jīng)濟新聞》統(tǒng)計，2011年全國共46個城市實施限購，其中廈門、青島、濟南、長春等7個城市限購截止日為今年底。不過目前已有海口、廣州、深圳、上海、青島等城市宣布明年將繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

浙江某券商一位分析師向記者表示，限購政策繼續(xù)執(zhí)行意味著目前樓市成交量與房價下滑的情況，不會有根本性的改變。

由于地方財政吃緊，國內(nèi)外經(jīng)濟持續(xù)下滑，近期有關為樓市調(diào)控松綁的呼聲很高。“鑒于目前樓市調(diào)控拐點剛剛顯現(xiàn)，政策不可能在這個時候放松，因為一旦放松可能會引發(fā)樓市大反彈，這顯然違背了調(diào)控的初衷。”上述分析師告訴記者。

不過，“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)有種預期，明年年中可能會出現(xiàn)政策微調(diào)。”左紅英博士認為，政策微調(diào)將包括個別城市放松限購令，同時首套房首付和利率也可能會有松動。“但是調(diào)控的大方向應該不變。”她表示，即便未來限購令放松或取消，這也只是這輪調(diào)控的逗號，限購令之后還會有其他政策跟進。

房產(chǎn)稅試點范圍或擴大

值得注意的是，在此次中央經(jīng)濟工作會議深化改革的議題上，提出將推進房產(chǎn)稅改革試點，這是中央經(jīng)濟工作會議首次明確提出推進房產(chǎn)稅試點。

今年1月28日，房產(chǎn)稅在上海和重慶率先進行試點。“根據(jù)中央經(jīng)濟會議的表態(tài)，明年在總結(jié)上海和重慶試點經(jīng)驗的基礎上，房產(chǎn)稅試點范圍擴大應該是比較確定的事情。”左紅英博士告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，“但預計明年還不能完全取代限購令，房產(chǎn)稅試點只是局部性的。特別那些放松限購令的個別城市，明年實施房產(chǎn)稅試點的可能性很大。”

對于房產(chǎn)稅的動向，上述中指院的報告認為，預計在2012年或更長時間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點改革范圍將進一步擴大。盡管試點初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會對市場產(chǎn)生顯著影響，但其長期影響不容忽視。房產(chǎn)稅改革試點和相關配套制度的逐步實施，將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度、平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅負，有助于促進公共財政制度的變革。

報告還指出，“另一方面，房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大，可能降低相關城市限購的必要性，這將為限購政策的逐步退出提供條件。若經(jīng)濟下行趨勢和房地產(chǎn)投資等指標增速放緩，通過房產(chǎn)稅試點并逐步退出限購可能成為政府的一個選擇。”

至于房產(chǎn)稅試點擴容治市的“藥效”如何，左紅英博士認為，房產(chǎn)稅試點的擴容應該是為了保證房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的自然過渡，由短期的行政手段轉(zhuǎn)向長效的制度性調(diào)控演變。“相對限購令這樣的猛藥，房產(chǎn)稅的調(diào)控力度要相對輕一些。”

東興證券研報指出，就目前情況看，房產(chǎn)稅在上海和重慶試行一年已被市場接受，說明市場對房產(chǎn)稅將不斷擴大試行已有較好的適應能力，擴大房產(chǎn)稅試點不會給市場帶來較大波動。鑒于限購令存在無法觸及空置房的局限，房產(chǎn)稅作為一項長期的政策如果取代現(xiàn)有的限購令，能給市場帶來可穩(wěn)定的預期。

中原集團研究中心最近發(fā)布的研究報告則指出，從剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議提出的分層次建設住房體系的三個方向來看，未來政策由“堵”到“疏”是大勢所趨，現(xiàn)在的房產(chǎn)稅、加大供應、保障房等長效措施的覆蓋贏得時間差。

/股價/

調(diào)控中行業(yè)面臨洗牌 龍頭地產(chǎn)股成弱市避風港

回顧2011年的熊市行情，雖然始終處于調(diào)控的風口浪尖且時常扮演殺跌主力，不過《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)板塊百余個股并不是一損俱損。如果投資者在年初買入以“招保萬金”為代表的地產(chǎn)龍頭股，那么到現(xiàn)在，他將有機會錄得正收益。與幾乎單邊下跌的大盤相比，今年龍頭地產(chǎn)股可謂是安全的避風港。

上海向日葵投資公司某分析師認為，之所以會出現(xiàn)這樣的情況，是由于“今年的嚴厲調(diào)控，市場去年就已有預期.由于其他很多行業(yè)的表現(xiàn)不及預期，導致股價出現(xiàn)調(diào)整，反而突顯出了龍頭地產(chǎn)股的防御性。”

板塊內(nèi)部出現(xiàn)分化

與2008年相比，今年地產(chǎn)股遭遇史上最嚴厲的調(diào)控，不過相比2008年的滿盤皆墨，今年板塊內(nèi)的一些龍頭個股表現(xiàn)得格外強勢。

據(jù)巨靈資訊統(tǒng)計，截至12月23日，申萬一級子行業(yè)統(tǒng)計的地產(chǎn)板塊中，除了少數(shù)重組和涉礦概念股外，今年以來漲幅排名靠前的多為全國或地區(qū)性地產(chǎn)龍頭，其中金科股份（000656，收盤價11.30元）上漲17.95%，招商地產(chǎn)（000024，收盤價18.24元）上漲13.72%，保利地產(chǎn)（600048，收盤價10.19元）上漲6%，華僑城A（000069，收盤價7.10元）上漲4.87%，而北京城建（600266，收盤價11.95元）、金融街（000402，收盤價6.07元）、萬科A等個股雖然跟隨大市下跌，但相對抗跌，其調(diào)整幅度遠小于同期大盤和房地產(chǎn)板塊整體跌幅。

“這是在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下行業(yè)洗牌，行業(yè)內(nèi)不同公司遭遇優(yōu)勝劣汰產(chǎn)生的必然結(jié)果。”上述分析師告訴記者。

總體來看，這些取得逆勢表現(xiàn)的地產(chǎn)股，大多具有主營業(yè)務穩(wěn)定增長、現(xiàn)金狀況良好、抗風險能力強、具有地域優(yōu)勢等特點。對此，愛建證券分析師左紅英認為，“經(jīng)過2008年的洗禮后，他們（龍頭地產(chǎn)股）的抗風險能力明顯增強了。今年四大地產(chǎn)股的各項指標都明顯好于行業(yè)平均，比如萬科3季度末的預收賬款已經(jīng)可以保障今明兩年的業(yè)績。”

值得注意的是，招商、保利的表現(xiàn)強于萬科，或與不同的業(yè)績增速有關。前三季度，招商地產(chǎn)及保利地產(chǎn)凈利潤增長近五成，萬科僅僅實現(xiàn)了9.53%的增長，金地集團（600383，收盤價4.98元）則以-64.19%的增速不幸脫離了傳統(tǒng)的第一梯隊，因而其股價表現(xiàn)也位于“招保萬金”的末尾。

盡管如此，少數(shù)龍頭公司的優(yōu)良表現(xiàn)難以掩蓋行業(yè)整體低迷的狀況，在申萬統(tǒng)計的140余只地產(chǎn)股中，有一半的個股今年來跌幅超過30%。

其中十余只個股今年以來跌幅超過45%。據(jù)巨靈資訊統(tǒng)計，板塊內(nèi)累計跌幅前五位的萬好萬家 （600576，收盤價8.01元）、云南城投（600239，收盤價6.37元）、嘉凱城（000918，收盤價3.81元）、津濱發(fā)展（000897，收盤價2.59元）、福星股份（000926，收盤價7.04元）截至今年三季度末的房地產(chǎn)主營業(yè)務分別同比增長-76.87%、-39.57%、-23.74%、-50.35%、-3.89%。

需要指出的是，盡管受政策扶持刺激，今年保障房建設如火如荼，全國也提前兩個月完成了年初制定的1000萬套保障房任務，然而今年保障房概念股的表現(xiàn)遠不如人意。除北京城建較為抗跌外，其余的保障房概念股跌幅均不小。中天城投（000540，收盤價6.36元）、首開股份（600376，收盤價9.14元）、中南建設（000961，收盤價8.7元）、天房發(fā)展（600322，收盤價3.26元）、棲霞建設（600533，收盤價3.29元）股價均下跌了近30%，福星股份更是大跌超過四成。

龍頭股曾提前見底

中國樓市上一次嚴冬是2008年10月至2009年7月，當時國房景氣指數(shù)在100以下呆了10個月。由于未來很長一段時間，調(diào)控都將處于進行時，所以業(yè)內(nèi)人士普遍預計，這一次房地產(chǎn)業(yè)冬天的持續(xù)時間不會短于上一次。11月，國房景氣指數(shù)創(chuàng)下28個月新低99.87，這是自2009年7月份以來該指數(shù)首次跌破100。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，盡管上次國房景氣指數(shù)于2009年3月見底，但A股地產(chǎn)指數(shù)卻在2008年11月就已提前見底，而以“招保萬金”為代表的績優(yōu)龍頭房企早在2008年9月便先于大盤見底。

值得注意的是，“招保萬金”見底的時間點和流動性拐點非常接近。2008年9月16日起，央行4年來首次下調(diào)貸款利率，9年來首次下調(diào)存準率，流動性拐點就此確立。而萬科、保利、招商地產(chǎn)也即于此時探明了底部。

盡管目前大盤還在不斷尋底，但地產(chǎn)板塊中的龍頭個股似乎又一次先于大盤觸底，萬科自9月29日觸及6.88元的今年最低點后，之后的兩次調(diào)整底部逐級抬高。保利地產(chǎn)、金科股份、華僑城A、北京城建、金融街等均在10月中下旬即探明了年內(nèi)底部。招商地產(chǎn)的尋底之路完成得更早，今年1月27日創(chuàng)出的15.38元的年內(nèi)低點，至今沒仍有被跌破。

這些龍頭房企是否已經(jīng)先于大盤見底？“房地產(chǎn)行業(yè)有其運行的自身規(guī)律，房地產(chǎn)公司的股價是對房地產(chǎn)企業(yè)價值的一個判斷，房地產(chǎn)企業(yè)股價的見底、走強，反映了市場資金對這些企業(yè)價值的認可，特別是龍頭地產(chǎn)企業(yè)，更具有行業(yè)代表性。”上述向日葵投資公司分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“短周期來看，我們認為這些龍頭地產(chǎn)股的價格已經(jīng)到了相對底部，未來如果能看到房價下跌、成交量回暖，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流將得到顯著改善，其價值就會得到回升。建議關注流動性的變化。”

自今年8月份CPI首次出現(xiàn)回落以來，11月份CPI繼續(xù)回落至4.2%。對此，國泰君安首席研究員林采宜認為，通脹退潮，維持增長是目前及今后一段時期內(nèi)政府宏觀經(jīng)濟政策的首要目標。

12月5日，銀行存款準備金率下調(diào)0.5個百分點，大型金融機構的存款準備金率降至21%，中小金融機構的存款準備金率降至17.5%，這是3年來央行第一次下調(diào)存準率。這意味著“貨幣政策終于從意向性寬松走向?qū)嵸|(zhì)性寬松。”林采宜表示。

/觀點/

任志強：頻繁調(diào)控不治本地產(chǎn)業(yè)2013年將現(xiàn)真正危機

每經(jīng)記者 楊可瞻 實習記者 鐘舒

有購房需求的消費者一定非常糾結(jié)：買房吧，擔心房價在調(diào)控下還要降；不買吧，又害怕真正漲上去后買不起。

頻繁調(diào)控背景下，2012年樓市將何去何從？12月23日，地產(chǎn)大佬任志強出席成都某高峰論壇并問診中國房市。席間，他接受了《每日經(jīng)濟新聞》的專訪。

頻繁調(diào)控加劇房價波動

“房價過去上漲時，我們開發(fā)商對于土地價高者得這樣的方式也提出過批評。對于目前政府對市場進行調(diào)控，我并不反對，但我認為政府對于市場的干預應該僅限于貨幣供應量、利率等經(jīng)濟參數(shù)，而不是用過度行政命令的方式破壞市場經(jīng)濟的運行機制。”23日，任志強以這樣一段話作為開場白。

談到限購、限貸、限價的調(diào)控政策，任志強認為，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控從過去的一年一次變?yōu)楝F(xiàn)在的一年三次，但頻繁調(diào)控也帶來一個問題，那就是房產(chǎn)的供應周期不夠，而供應量的忽上忽下必然影響房價的忽上忽下。要真正解決老百姓的購房困難，需要對其輔以利率和稅收等優(yōu)惠政策來增強他們的購房能力。

記者留意到，任志強曾多次撰文論述土地出讓制度對中國房價的影響，他認為若不觸及土地出讓制度，不管用什么樣的方式來限制需求都無法改變房價上漲的趨勢。對此，任志強對《每日經(jīng)濟新聞》表示：對土地出讓制度作出一個徹底的變革需要時間，短期內(nèi)不會一步到位，這也意味著目前對樓市的各種行政調(diào)控會使房價忽上忽下。

2013年是真正的危機時刻

對于2012年房地產(chǎn)市場的走向，任志強觀點偏謹慎。

他指出，2011年的樓市不像外界想得那么差，但2012年樓市不會好。首先，相比去年，今年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積大幅下滑了25%，超過了全球金融危機期間的2009年。同時，今年1～12月國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也將較年初下降8%左右，預計明年降幅還將會超過8%，甚至10%；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和到位資金都會下降，這將導致2012年成為投資困難的一年。另外，2012年即使使用刺激政策，樓市也不會好，因為今年房地產(chǎn)有很多庫存，消化庫存需要時間，這需要提前6個月的預調(diào)控，但現(xiàn)在還沒看到。

對于房地產(chǎn)行業(yè)危機到來的時間，外界普遍認為是2012年。但任志強對《每日經(jīng)濟新聞》表示，對于2012年的樓市，他并沒有其他人那么悲觀。因為明年維穩(wěn)還是主要基調(diào)，一旦政策拉一下，樓市就不會垮。房調(diào)就像打針吃藥，這使得房價短期波動成為趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)真正的危機時刻是后年，但沖擊多大尚不得而知。

/后市/

機構論劍：逢低買入龍頭品種

從2009年3季度到目前，地產(chǎn)股普遍下跌50%。太和投資投資總監(jiān)王亮對 《每日經(jīng)濟新聞》表示，2012年的房地產(chǎn)市場將逐步走向平衡。其中上半年仍是去庫存、價格調(diào)整的艱難時期。隨著降價的蔓延、地方政府資金面進一步惡化，預計明年中期政策可能放松，遭重度抑制的銷量將會再生。比如，萬科A現(xiàn)在的股價對應2012年僅12倍PE，低于2008年最低點時的13倍PE，估值非常低。投資者可以考慮在二季度后對地產(chǎn)股進行配置。

本周地產(chǎn)股先于市場反彈，對此深圳景良投資董事長廖黎輝表示，短期來看地產(chǎn)板塊處于反彈階段，可持有低估值的龍頭個股。

國泰君安李品科認為，房地產(chǎn)基本面下滑始于2011年二季度，并將持續(xù)到2012年中期前后，2012年下半年行業(yè)同比或環(huán)比增速有望見底回升，但房價從2011年四季度到2012年四季度可能持續(xù)下跌。2012年上半年，即使地產(chǎn)股股價因基本面影響有回調(diào)壓力，未來股價再回到底部或者創(chuàng)新低的可能性小。

在選股策略上李品科認為，中線投資者可逢低買入優(yōu)質(zhì)龍頭公司，并堅定持有到政策面局部放松預期兌現(xiàn)或者銷量因政策面局部松動而見底回升。綜合比較現(xiàn)金優(yōu)勢、管理溢價等因素后，可投資的重點公司排序是：保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬科A、金地集團、中南建設、蘇寧環(huán)球等。

中金公司白宏煒認為，明年地產(chǎn)股投資線路圖是防守反擊，行業(yè)觸底，股票有反彈。由于低估值，持有龍頭股會有相對收益，但要獲取板塊絕對收益則需等行業(yè)觸底。上半年將是震蕩走弱行情，其間有政策博弈的反彈機會，建議配置流動性好、基本面優(yōu)勢明顯的龍頭地產(chǎn)股票以及防御性明顯的商業(yè)公司，選擇資金面好、業(yè)績確定性強以及一二線城市推盤占比高的公司，重點為招保萬金。下半年基本面觸底之后，可逐步轉(zhuǎn)換至彈性好的中型區(qū)域公司，選股著重看銷售，建議配置推盤量大、上半年存貨積壓多的區(qū)域龍頭公司，同時也可以參與部分重組股票交易機會。