央行：房價拐點初現端倪 銀行擔心誘發恐慌性拋售

每經記者   李靜瑕    發自北京

 “現在世界上大家談硬著陸談得最多的就是中國的房地產，價格出現拐點，房地產崩盤，造成對中國經濟的影響，對中國金融體系的影響。”12月3日中國經濟體制改革研究會秘書長、中國前央行貨幣政策委員樊綱在某會議上稱。

正如樊綱所言，時間臨近2012年，市場對房價是否出現拐點，或者拐點何時出現等問題都有激烈的爭議。

央行發布公開新聞稱，11月底召開的“房地產金融風險管理”座談會上，央行調查統計司撰寫的《當前房地產市場形勢分析報告》和《房地產市場變化對金融業影響的調查報告》認為，房價拐點初現端倪。部分參會商業銀行還表示，銀行和房地產開發企業能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊。

房價拐點初現端倪

“經濟、金融數據的變化顯示，房地產開發投資增速高位回落，房地產開發企業資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產貸款增速回落，房價拐點初現端倪。”對于當前房地產市場的形勢，上述報告如是稱。

央行稱，在上述座談會中，有代表提出，房地產開發企業的現金流量是影響未來一段時期內房價走勢的重要因素。

今年銀根的緊縮，再加上監管層對房地產行業風險的監管加碼，導致了房地產開發企業融資的趨難的局面。此前，有房地產開發商相關負責人告訴記者，今年不少房地產開發商轉向信托渠道融資，但是監管層下半年對房地產信托產品的監管更加嚴格，一些中小房地產開發商會出現資金緊的情況。

而一位做PE的人士也告訴記者，也是在今年下半年，不少房地產企業愿意出更高的成本來做股權融資。而房地產開發商的資金需求，依然持續的旺盛。此前，某房地產中介自身分析人士指出，目前房地產價格下調趨勢是存在的，而成交量的下跌幅度能會高于價格下跌的幅度。而全國性房地產價格拐點可能出現在明年1~2季度。

“現在基本判斷是明年房地產的調控基本完成，中國經濟調整基本完成，增長速度在8.5%~8.7%這樣一個區間當中，通貨膨脹基本穩定，基本實現了軟著陸。”樊綱則這樣認為。

銀行擔憂房價下跌連鎖反應

盡管對房地產走勢市場各有不同的觀點，但是對于商業銀行而言，擔憂的則是房價的拐點給房地產信貸所帶來的潛在沖擊。

央行新聞稱，在上述座談會上，部分參會商業銀行代表認為，銀行和房地產開發企業能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊。

但是，同樣銀行和企業更加關心的是房價下跌20%后會不會誘發恐慌性拋售、拋售現象出現后有關方面能否采取有效措施控制其連鎖反應。同時，銀行對于房地產開發企業的財務風險和償債能力，更關注企業自有資金在總資產中的比例。

就在不久前，原銀監會主席劉明康透露，房地產貸款達到了10萬億元以上。對于房地產貸款的風險，也是銀監會近年來關注的重要風險點之一，近年來也要求銀行做房地產壓力測試。劉明康也表示，房價下跌50%，銀行的風險覆蓋還可以達到100%。然而，市場對此也表示懷疑，壓力測試只是靜態的數據分析，而實際情況中行業風險的連鎖反應有可能會銀行帶來沖擊。

央行表示，此次座談會還討論編制中國重點城市新建住宅價格指數（Megacity Housing Price Index，以下簡稱MHPI），以真實反映房地產價格的變化。據了解，目前MHPI涵蓋了北京、天津、沈陽、上海等30個城市的新建住宅價格變化信息。

 “全國性和區域性的MHPI，在商業銀行制定、調整各地的房地產貸款政策方面有重要參考價值，在一定程度上也可以作為二手房價格走勢的參考指標，但是在控制具體貸款的風險方面作用有限。”參加上述座談會的代表認為。