2011-11-18 01:41:36
當很多房地產公司在今年年初決意轉型商業地產時，很多人都沒想過，商業地產的“冬天”會來得如此之早。
每經記者 楊羚強 發自上海
當很多房地產公司在今年年初決意轉型商業地產時，很多人都沒想過，商業地產的“冬天”會來得如此之早。
為了不到10億港元的優先票據借款，國內商業地產龍頭企業寶龍地產(01238，HK)就抵押了30.24%的股權，截至6月30日，寶龍地產凈資產就高達133.8億元，這意味著寶龍地產以2折不到的價格抵押了它的凈資產。
而在大幅折讓抵押凈資產的背后，一場可能的財務危機正在向寶龍地產襲來。截至10月，該公司今年的銷售額僅46億元左右，但需要在一年內償還的借貸、貿易及其他應付款以及所得稅負債等流動負債總額53億多元。
半年報顯示，在該公司上半年經營性現金流達到-20.02億元的情況下，更多是靠借新債償舊債的辦法償還短期內的借款。在房地產開發銀根收緊的背景下，寶龍地產如何在短期內籌集上述53億元的欠款是個疑問。
導致寶龍地產財務壓力的是目前已經開始迸發的商業地產危機。根據寶龍地產的半年報，上半年來自商業地產的銷售額僅為3.2億元，而去年全年公司的商業地產銷售額總額達到25億元。中房信分析師薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，在國內大多數城市，商業地產已經顯示比住宅更加嚴重的滯銷趨勢，商業地產的“冬天”或者比住宅會來得更早。
銷售還債至少要9個月
寶龍地產11月15日發出的公告顯示，該公司母公司于11月11日向作為債券持有人的香港上海匯豐有限公司提供相當于該公司已發行股本總額的10.58%作為債券抵押。截至11月15日，所抵押的股份已相當于公司總股本的30.24%。
但根據該公司9月8日發出的公告，扣除傭金和開支，寶龍地產通過上述債券發行，實際僅獲得了9.945億港元的借款。以該公司133.8億元的凈資產衡量，相當于寶龍地產僅僅以兩折價格抵押了控股股東所擁有股權的1/3股權。
是什么樣的原因，讓控股股東愿意以如此低的價格大幅折讓抵押公司股權？《每日經濟新聞》記者曾向寶龍地產品牌部詢問上述問題，但截至記者發稿時未獲得回應。但公司上半年的財務報表顯示，該公司近期的財務壓力正在變大。
公司上半年的經營性現金流為-20.02億元，投資性現金流也為-20.21億元，而需要償還的貸款更高達14.26億元。是靠上半年40.24億元的借貸，寶龍地產才緩解了財務壓力。但目前，外部的融資環境卻發生了根本性的變化。今年前10月，全國房地產開發企業總資金來源為6.8萬億元，其中國內貸款的比例僅占15.4%，而通過多次發債融資，寶龍地產凈資產負債率已經從年初的20%提高到了46%，再融資能力也出現了下滑。
在這樣的情況下，寶龍地產需要通過快速銷售，回收現金流。然而，該公司的銷售情況并不理想，盡管7~10月，該公司的銷售額已經和整個上半年的銷售額持平，達到22億多元。但是，截至10月卻僅僅只完成了既定銷售目標的46%。而按照其最近4個月的平均銷售速度，如果無法獲得新的融資，寶龍地產在不買地、不開發、沒有常性支出的情況下，需要用9個月以上的時間，才能籌到足夠還債的錢。
商業地產“冬天”或提前來臨
上述財務數據，或許可以說明控股股東以凈資產2折抵押股權的原因。而公司在杭州或以接近10281元/平方米樓面價的價格售賣項目。
在寶龍地產的財務危機背后，或許暗示商業地產的“冬天”將比住宅更早來臨。整個上半年，該公司銷售的商業地產項目總金額不過3.2億元，而去年同期的銷售額是6.34億元。在銷售額銳減的情況下，該公司的開發投入卻大幅增加，物業開發的投入由13.75億元，猛增至58.85億元。
而商業地產的租金收入，也沒有成為寶龍地產的 “救命稻草”。上半年年報顯示，寶龍地產在持有投資物業達139.34億元的情況下，投資物業的租金收入卻只有1.01億元。杯水車薪的租金回報率，讓開發商的資金鏈變得更為緊張。
上海同策咨詢公司研究總監張宏偉說，類似寶龍地產這樣的低租金收益率，是開發、布局商業地產初期的正常現象。由于這階段開發商的租金收入很低，而投入很多，所以很難指望僅靠租金收入，根本性地改變開發商的財務結構。按照他的介紹，目前開發商從事商業地產理想的投入比例應該是3：7，即30%持有，70%出售。但根據寶龍地產的財務報表，其持有出租的物業，要比銷售的物業高出近一倍。
這一財務結構，逼迫寶龍地產必須賣出更多的商業物業，以換取足夠的現金流。
中房信分析師薛建雄說，很多城市商業地產的銷售情況甚至比住宅更糟糕。21世紀不動產的統計顯示，按今年前10月的銷售速度，上海的商業地產去庫存至少要32個月，而普通住宅只有15個月。
萬科總裁郁亮在今年10月曾向《每日經濟新聞》記者表示，萬科做商業地產是為了給住宅做配套，在他看來，商業地產的風險要遠遠大于住宅。而寶龍地產目前的財務狀況顯示，郁亮的擔憂不無道理。
對于很多想通過轉型商業地產而躲避樓市調控的開發商來說，商業地產不但不是安全港，反而可能成為地產商的“百慕大”。
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