2011-11-11 01:25:32
每經記者 楊羚強 發自上海
個人投資客或許會成為缺錢開發商的最后一根“救命稻草”。
昨日，上海錢生輝投資咨詢有限公司總經理錢生輝告訴 《每日經濟新聞》記者，他的企業目前正收到數十位個人投資客的委托，和一些房地產開發商協議個人合作賣房事宜。協議如能最終達成，上述投資客組成的購房團有望以公開售價70%甚至最低50%的“批發價”收購其樓盤的部分房源，并通過轉售這些房源獲利。
與此同時，易居中國上海房屋銷售（集團）有限公司大上海區執行總經理孫華良也告訴本報記者，目前市場上很多在售項目，實際上都已被地產基金以7折左右的價格收購。雖然網上房地產顯示這些項目的房源仍然可售，但這些房源其實已經易主，但房源銷售后的利潤，大部分將屬于上述地產基金。而根據本報記者此前的調查，這一類型的地產基金的資金，正是來源于個人投資者。
大量房地產投資者為開發商“輸血”，也讓“以價換量”失敗后的上海樓市未來價格走勢更加撲朔迷離，房價還會繼續降嗎？
個人投資者參與合作銷售
錢生輝向《每日經濟新聞》記者介紹說，目前他正在和上海閔行一樓盤談判的協議內容是這樣的：投資者先和開發商簽定一個 “合作銷售協議”，成為項目的個人代理商。在支付一部分定金后，獲取部分房源的包銷權。
根據上述 “合作銷售協議”，如果房子在半年內全部賣完，那么按照和購房者事先簽定好的協議，將高于投資者“批發成本”的那部分利潤，作為房地產商支付給個人的利潤。而若房子最終無法賣掉，則由投資者以約定好的“批發價”購買，如果和開發商談得好，這個價格最低可能只有原價的50%。
由于先期支付的定金往往只有總房價的10%左右，如果個人投資者能在半年內以高于批發成本價格10%的售價賣出這部分房源，就可以獲取投資額的100%甚至更多的利潤。這一投資回報率對于很多個人投資者有很強的吸引力。上述投資計劃僅僅在小范圍內推廣，就吸引了數十位個人投資者的參與。
錢生輝還表示，由于他的“合作銷售”模式來自于行業內已經成熟的代理商“包銷”模式，因此，個人投資者和開發商認同的比較多，接下來需要做的只是完成細節上的談判。目前，他代表上述投資客接觸的項目，包括上海閔行地區的一個樓盤。
相比于錢生輝的 “合作銷售”模式，孫華良介紹的投資基金模式目前更加成熟和完善。他介紹說，來源于個人的房地產投資基金，目前在上海樓市非常活躍。一些網上房地產顯示仍有房源可買的項目，實際上很多房子已被地產基金低價收購。而基金的利潤，則在轉售給普通購房者時實現。
仍難力挺房價
根據孫華良的介紹，目前房地產基金收購缺錢開發商樓盤的現象已不是個案。很多開發商由于急需資金，因此往往愿意以7折的售價將房子一次性賣斷給房地產基金或者其他投資機構。
業內人士王士章則告訴 《每日經濟新聞》記者，7折的價格基本上能夠達到開發商的心理底線。因此，如果有基金以這樣的價格整體收購項目，并且能在短時間內付清所有房款，開發商一般愿意接受。但這樣由投資者整體收購房地產項目的方式，卻客觀上限制了房價大幅下跌的空間。
此前，新浪樂居對目前189家上市房企的資產情況進行盤查后發現，截至2011年6月30日，至少有三成開發商的負債率超過70%，開發商缺錢的現象比較普遍。
但奇怪的是，中海、綠地旗下的多個樓盤降價后，周邊其他的樓盤卻沒有跟進。以中海地產大幅降價樓盤——御景熙岸為例，在該項目降價后，其周邊樓盤的售樓現場雖少人問津，但開發商的售價卻平穩，沒有跟風降價。情況類似的還有嘉定新城，當地雖然有兩家樓盤的降價幅度超過20%，但是周邊的樓盤卻堅持不降價銷售。
中房信分析師薛建雄稱，其中可能的原因就是有地產基金先期收購了這些樓盤中的部分房源，使得項目暫時不會進行大幅降價。
不過，即使有投資基金或個人投資者“輸血”，上海房價仍然難以避免繼續下跌的趨勢。薛建雄說：“缺錢的都是大房企，而基金公司或者個人投資者頂多能貢獻給開發商3、5億元，僅僅靠這筆錢支撐不住房價的跌勢。”
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