2011-08-30 01:49:36
8月25日，浙江臺州市發(fā)布的一紙文件，很可能再次開啟全國性的樓市限購大潮。
與多數(shù)限購城市類似，臺州發(fā)布的這份《關(guān)于進(jìn)一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，將外地人的購房門檻設(shè)置為 “繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明”。但在這份看似平淡無奇的限購令中，業(yè)內(nèi)人士卻嗅出一絲異樣的政策信息：首次啟動二、三線城市限購的臺州并不完全符合住建部此前劃定的“五項標(biāo)準(zhǔn)”。這或許意味著，政策嚴(yán)厲程度不減，樓市限購更是不會放松。
臺州限購出乎市場預(yù)料臺州市將啟動限購的時間定在今年9月1日。根據(jù)新浪樂居的統(tǒng)計，在8月25日和8月26日，臺州商品房日成交量曾達(dá)到100套以上，但到了27日，上述成交量已下調(diào)至9套，昨日（8月28日）的日成交量也僅為49套。不過，上述成交量的銳減是否是由限購令直接導(dǎo)致還有待觀察。
與大多數(shù)限購城市相比，臺州市的限購政策被認(rèn)為是中規(guī)中矩，并無突破之處。但北京中原地產(chǎn)發(fā)布的報告卻認(rèn)為，臺州成為首個啟動“限購令”的二、三線城市“出乎所有人預(yù)料”。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，若按照住建部此前劃定的5項限購標(biāo)準(zhǔn)來衡量，臺州“均不屬于突出城市”。
住建部此前曾劃定限購城市的“五項標(biāo)準(zhǔn)”：根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，處于房價漲幅前列的城市；省內(nèi)所有城市今年6月住宅價格比去年底漲幅較高的二、三線城市；今年上半年成交量同比增幅較高的城市；外地人購房比例較高的城市；群眾對當(dāng)?shù)胤績r反應(yīng)強烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。
據(jù)了解，納入國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市中，臺州并不在列，因而難以通過官方房價指數(shù)來衡量。但在成交量和價格方面，根據(jù)臺州房地產(chǎn)管理處的數(shù)據(jù)，今年5~7月，臺州市分別簽約新房住宅2200套、2163套、2038套，成交量穩(wěn)定。其中，今年6月臺州住宅樣本均價9949元/平方米，相比去年12月的9761元/平方米漲幅約2%。
張大偉指出，臺州的購房群體以本地人為主，成交量一直維持在2000套左右，成交均價也在萬元以下，在全國二、三線城市中并不突出。
政策從嚴(yán)新信號？樓市運行循規(guī)蹈矩的臺州卻成為全國第一個啟動限購的二、三線城市，這一事實被很多專家理解為樓市調(diào)控力度不減，限購政策將從嚴(yán)推進(jìn)。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，住建部此前曾劃定部分限購城市，但由于中央與地方分歧較大，改由地方政府自行公布。
對于限購城市的確定，業(yè)界有不同觀點。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，中央和地方政府博弈的結(jié)果將使得新限購城市很難超過20個；但張大偉卻認(rèn)為，新限購城市將超過40個，以房價漲幅較大、外地購房比例較高、一線城市周邊的二、三線城市為主。
據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前我國出臺限購政策的城市共有42個，除35個直轄市、省會城市和計劃單列市以外，還包括三亞、蘇州、無錫、溫州、金華、佛山、臺州等7個城市。但隨著首個二、三線限購城市的出爐，多數(shù)專家認(rèn)為，若以臺州為標(biāo)準(zhǔn)，新納入限購的城市數(shù)量必將不在少數(shù)。
另據(jù)記者獨家獲悉，住建部對地方政府提出一個不成文的要求：各地需上報至少兩個限購城市名單。若這些城市全部納入限購，最新的限購城市或?qū)⒊^50個。
房價調(diào)整時機來臨針對限購范圍擴大有可能對市場帶來的影響，國泰君安發(fā)布的研究報告認(rèn)為，隨著開發(fā)商庫存的積壓和資金壓力增大，將使房價調(diào)整趨勢更加確定。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月表示，先前出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的疊加效應(yīng)已逐漸顯現(xiàn)，隨著限購政策的出臺，不少城市在“金九銀十”期間的成交量將受到影響。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在全國70個大中城市中，實施“限購令”的39個城市7月新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.05%，其余31個未限購城市則上漲0.14%。其中，限購最嚴(yán)厲的4個一線城市上月房價全部停漲。以北京為例，截至8月28日，全市商品住宅庫存達(dá)到14.66萬套，連續(xù)數(shù)月維持在14萬套以上的高位。最近3個月來，北京新建商品住宅的價格也連續(xù)出現(xiàn)下調(diào)，通州區(qū)的個別項目已出現(xiàn)明顯的降價。
另一個頗受認(rèn)同的觀點是，限購范圍的擴大將對購房者的心理帶來較大影響，從而可能使樓市陷入一段時期的低迷。值得注意的是，在政策窗口到來前，一些地區(qū)開始出現(xiàn)搶購。其中，從8月中下旬開始，北京周邊的燕郊、廊坊等地就迎來了大量的看房者，最近十多天的成交量較以往大幅增加。
（每經(jīng)記者楊羚強對本文亦有貢獻(xiàn)）相關(guān)新聞新一輪“限購令”千億民間資本或受壓每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京 以“去投資化”為目的的“限購令”擴軍，或?qū)⑹姑耖g資本大規(guī)模退出住宅市場。住建部政策研究中心和高和投資機構(gòu)近日聯(lián)合發(fā)布《我國民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》認(rèn)為，來勢洶洶的樓市調(diào)控，將使房地產(chǎn)投資告別“炒房時代”，其中將伴隨著大量民間資本退出住宅市場的過程。
有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市的投資投機需求中，民間資本所占的規(guī)模至少在千億以上。
高和投資董事長蘇鑫向《每日經(jīng)濟新聞》表示，5年前投資一二線城市的住宅，年投資回報率通常都能達(dá)到15%；調(diào)控之后，如今的年回報率不足5%。其主要原因在于沒有了投資杠桿，又提高了稅收。
事實上，在臺州出臺二、三線城市首個“限購令”之前，與之毗鄰、民間資本雄厚的溫州樓市已經(jīng)出現(xiàn)頹勢。有數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，溫州共有30宗土地遭遇流拍，流拍土地總面積共計730901.6平方米，居全國之首。近期，溫州樓市又出現(xiàn)拋售現(xiàn)象。
蘇鑫表示，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，樓市限購范圍的擴大，除溫州外，山西、陜北、鄂爾多斯等地的民間資本也將出現(xiàn)從住宅市場撤資的局面。這部分資金的其中一個流向，是以基金、信托的形式，再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
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