每日經濟新聞
頭條

每經網首頁 > 頭條 > 正文

降價賣房后又遭淡馬錫拋售 佳兆業資金鏈狀況遭疑

2011-05-19 01:28:10

每經記者  胡廷鴻  發自深圳

 

    銷售面積僅14.56萬平方米,不到今年400萬平方米計劃可銷售面積的3.64%——佳兆業的4月通訊顯示該公司巨大的去存貨壓力。5月初,位于深圳布吉的佳兆業大都匯在試水2萬元/平方米的均價后,開始直降3000元甩賣。

    5月12日,佳兆業股票突遭國際投資機構新加坡淡馬錫折價拋售,套現近12億港元。外界猜測,看空今年內地樓市和佳兆業盈利情況或是淡馬錫“叛逃”的主要原因,這也引發了外界對佳兆業資金鏈和經營狀況的擔憂。

降價引發擔憂

 

    數據顯示,今年4月份深圳樓市成交量環比下降近30%,“有價無市”的慘淡成交正考驗著開發商的資金鏈承壓能力。降價促銷成為開發商拉動銷售業績的唯一手段。

    5月1日,佳兆業大都匯以均價20000萬/平方米的價格開盤發售,但受今年“五一”冷淡成交的影響,購房者寥寥。隨后不久,佳兆業打出8.8折優惠,主動將均價調到17000元/平方米。

    資料顯示,位于深惠路布吉客運站地鐵口的佳兆業大都匯項目曾經是爛尾樓,被佳兆業收購后,被開發成酒店式公寓銷售。

    對于佳兆業的降價促銷行為,佳兆業方面的解釋是:“降價促銷活動是為了慶祝集團成立12周年而推出,后續全國12個大盤都會推出力度不同的促銷活動。”

    但著名地產評論人士王世泰稱,佳兆業降價意味著銷售策略開始調整。“這表明佳兆業對后期銷售業績信心不足,希望通過降價來撬動銷量的增長。”

    佳兆業的降價之舉也引來外界對其經營狀況的質疑。有分析稱,隨著調控深入,在今年一季度成交量萎縮的情況下,房企資金面收緊,降價成為房企回籠資金的必然選擇。

    佳兆業今年一季報顯示,公司實現累計合約銷售收入約12.07億元,同比減少5%,銷售面積僅為14.56萬平方米。這與佳兆業今年可銷售樓面面積400萬平方米、150億元人民幣的銷售目標相去甚遠。

    5月12日,佳兆業股票遭戰略投資者淡馬錫控股折價拋售,引發了外界對佳兆業經營狀況的猜疑。

    《每日經濟新聞》記者致電佳兆業有關人士,該人士否認公司資金鏈緊張,并稱淡馬錫此時退出也賺了不少。但截至記者發稿時,佳兆業戰略投資部尚未回應關于淡馬錫看空樓市而拋售股權的疑問。

    2010年,佳兆業的凈資產負債率為30.6%,而中長期債務占整個債務的比例由2009年的24%上升到61%。對此,中投顧問房地產行業分析師韓長吉認為:“從2010年佳兆業年報來看,佳兆業的現金流量穩定,資金鏈狀況良好,負債率也屬于正常范圍,所以佳兆業的資金狀況今年不會有大問題。”

舊改模式風險難測

 

    即便資金狀況問題不大,但隨著調控深入,佳兆業的舊改開發業務面臨較大的市場風險。

    佳兆業以舊改項目起家。眾所周知,舊改項目開發周期長,資金投入大,大多數開發商都避之而不及。但佳兆業多年來一直采取通過舊改大規模拿地的開發模式。

    對此,佳兆業集團董事局主席郭英成在2010年的業績推介會上曾表示:“舊改毛利率高,今后將繼續走舊改的戰略發展模式。”

    就在郭英成講話前的3月5日,遷延日久的深圳寶吉項目舉行了拆遷動工儀式,這個項目為佳兆業帶來了321842平方米的土地儲備。

    3月中旬,佳兆業宣布,通過投標方式成功競得位于深圳鹽田區鹽田三村、四村和西山嚇村整體搬遷項目的改造權。該項目總用地面積約26.6萬平方米,規劃建筑面積約為107.1萬平方米。據了解,佳兆業今年在深圳即將獲批的舊改項目還有深圳平湖項目、大鵬項目,上述兩個項目占地總面積達到1076300平方米。

    佳兆業通過舊改大舉拿地,世聯地產首席分析師王海斌指出,這種開發模式面臨較大風險:“舊改拆遷耗時長,大量資金被積壓,一旦拆遷安置、政府批地和舊改政策發生變化,都會給開發商帶來巨大的市場風險。”一個可參考的例子是,金地在深圳崗廈的舊改項目,一拆就是5年,至今才有所突破。

戰線拉長的資金壓力

 

    去年以來,不斷開拓二三線城市的佳兆業,戰線正不斷拉長,這加大了佳兆業在資金方面的壓力。

    資料顯示,去年11月,佳兆業通過競拍方式,以約29億元成功競得13幅土地,總建筑面積達到328.7萬平方米。今年二三月份,佳兆業通過競拍和私人買地花費的資金就超過了13.25億元,另外還競標了深圳一幅需要完成舊改的項目,總用地面積26.6萬平方米。

    而根據2010年年報綜合資產負債表,佳兆業的現金及現金等價物以及受限制現金總額48.7億元,而借款、應計建筑成本在內的各項須支付的流動負債就高達47.48億元。

    顯然,佳兆業需要更努力地銷售項目,才能滿足上述買地資金支出,以及歸還今年到期的流動負債。但是,佳兆業一季度僅銷售12.07億元,合約銷售面積僅14.56萬平方米。根據集團的4月通訊,二季度開始,集團計劃于每個季度推出可銷售總建筑面積約142萬平方米。

    王海斌認為,擴張過快對企業資金鏈形成的壓力必然很大。此時,要么降價促銷回籠資金,要么擴大融資幅度。

    事實上,在去年底,佳兆業就開始了高密度融資行為。去年11月到今年3月,佳兆業在海外市場分別發行了3年期和5年期無抵押貸款3900萬美元和6000萬美元。今年1月,佳兆業再次宣布發行20億元人民幣的融資債券。

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權,嚴禁轉載或鏡像,違者必究。

聯系電話:021-60900099轉688

每經訂報電話

北京:010-58528501    上海:021-61283003    深圳:0755-83520159    成都:028-86516389    028-86740011    無錫:15152247316    廣州:020- 89660257

特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請作者與本站聯系索取稿酬。如您不希望作品出現在本站,可聯系我們要求撤下您的作品。

歡迎關注每日經濟新聞APP

每經經濟新聞官方APP

0

0

免费阿v网站在线观看,九九国产精品视频久久,久热香蕉在线精品视频播放,欧美中文字幕乱码视频
一级a爱做片观看免费久久 精品综合久久久久久99 | 亚洲欧美日韩看国产 | 亚洲视频之中文字幕 | 自拍微拍福利精品在线资源 | 在线观看国产精品va | 亚洲色制服中文字幕 |