2011-04-08 02:00:25
每經記者 葉書利 發自北京
《每日經濟新聞》記者統計北京市房地產交易管理網上的數據發現，截至3月31日，2011年北京新開盤的22個預售住宅項目，除了未山苑、遠洋東方嘉園和遠洋萬和潤園等3個近日開盤的樓盤，時下還未有簽約紀錄外，其余19個樓盤的實際成交均價皆低于預售均價，顯示這些樓盤在銷售中采用了折扣等促銷手段。
北京美聯物業副總經理楊明麗在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，二季度開始，北京樓市住宅供應將呈現三段式高潮。伴隨供應的增加和政策的進一步收緊，普通住宅降價壓力在疊加。
成交價低于報價
北京西五環外的綠地新都會國際花都，于2月27日開盤，預售均價為17500元/平方米。時下購房時，買方一次性付款可享9.5折，按揭貸款可享9.8折優惠。而北京東五環外的樓盤M5朗峰，消費者可選交2萬元定金，然后在交款時即可享受2萬元抵10萬元的促銷優惠。
記者在調查中發現，綠地新都會國際花都的直接折扣方式和M5朗峰的間接折扣方式，已成時下北京樓市打折的兩種主要表現手法。楊明麗對此補充說，實際上，時下北京樓盤的報價，基本都高于實際成交價，這說明住宅樓盤幾乎都已在銷售中實行了折扣。
她進一步解釋說，這種態勢的形成，首先是由于行業的常態操作，也就是即使樓市在正常狀態，絕大部分樓盤也會根據實際情況推出折扣優惠；其次，調控高壓下，即使常態下不折扣的樓盤，也被迫跟進。在歷次調控后，開發商間會有一定的行業默契，靠折扣來吸引持幣觀望的客戶。
不過根據《每日經濟新聞》與搜房網進行的調查，盡管打折樓盤很多，但這些折扣與優惠在“京15條”出臺前也能夠拿到。
中高端樓盤領漲
在一片打折潮中，也夾雜著不少的漲價聲。
以北京北三環外的金澳國際為例，“京15條”前的預售均價為34000元/平方米，3月28日提至35000元/平方米；東三環的霄云里8號，“京15條”前的預售均價為42000元/平方米，時下預售均價上漲至43500元/平方米。
根據搜房網數據監控中心對北京227個住宅樓盤的調查，其中32個住宅樓盤均價上漲或降低優惠標準。在這32個住宅樓盤中，大部分是單價為3萬元以上的中高端樓盤。
楊明麗分析后表示，中高端盤的領漲現象是因為，3月22日，國家發改委公布了在全國范圍內執行的“一房一價”統一政策，意味著北京的“一房一價”政策執行層面可能會更嚴厲，因此不少樓盤開發商在報價時，傾向于選擇先行申報一個較高的報價。
其次，“京15條”后，購房資格成為稀缺資源，出于充分利用購房資格的需要，不少剛需選擇 “一步到位”的購房方式，此時，中高端盤需求增加。并且在購房資格受限的背景下，中高端盤的吸金能力，使其投資價值更突出，因此中高端盤成交量在樓市總成交量中的比重不降反升，這也成為不少中高端盤開發商提價的原因。
二季度供應開始釋放
至于未來房價的走向，楊明麗認為，在政策基本面大致趨緊的前提下，本質上取決于供需關系。但她認為，二季度開始，北京市場供應將呈現3段高潮。
他具體解釋說，進入二季度，一些去年以來積壓的項目，會因房企開發周期或半年度銷售任務壓力，不得不率先打破開盤僵局。再者，歷年的二季度，也是開發商營銷的絕佳機會，如4月的北京春季房展會。另外，一些以剛需者為目標客戶群的剛需盤，也適合于此時開盤。
“這是第一波供應高潮。”楊明麗繼續解釋說，從開發商開發周期上來看，2009年下半年與去年上半年的土地供應，也將于近期慢慢上市供應，從而成為第二波供應主力，而去年下半年入市的土地供應，將在今年四季度初到明年上半年，形成一個釋放潮，從而形成第三波供應潮。
她總結說，從二季度開始，北京樓市的供應將逐漸增加，理論上說，降價的壓力也會隨之疊加。比如當前位于北京4.5環~5.5環間，單價在2萬~3萬元的樓盤，由于產品定位比較模糊，有可能率先降價促銷。
但楊明麗也提醒，鑒于絕對供求關系仍然緊張，仍需謹防類似去年8月底出現的供應增加，需求也被逐漸釋放，隨之帶動房價上升的重演。畢竟，時下的需求只是被壓制，實質上北京樓市供需緊張的格局短期內很難改變。
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