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房價控制目標,能否控制房價?

2011-03-25 02:21:19

對話記者  張敏

對話嘉賓

楊紅旭上海易居房地產研究院綜合研究部部長

胡景暉  偉業我愛我家集團副總裁

話題緣起

    隨著3月逐漸走向末尾,各地出臺“房價控制目標”的大限正在臨近。截至3月24日,已有29個城市公布了今年的房價控制目標,其中包括山西省的22個城市。而最受人關注的北、上、廣、深四個一線城市,如今仍然“按兵不動”。

    按照新“國八條”規定,2011年各城市要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格的控制目標,并于一季度向社會公布。但已經公布上述目標的城市,多數仍“習慣性地”與GDP增幅掛鉤,因此房價漲幅紛紛圍繞著10%左右打轉而引發爭議。

    事實上,自上述政策出臺之日起,伴隨爭議與討論便一直不斷。確定“房價控制目標”是否過于行政化?地方如何制定?如何執行?房價能不能得到有效控制?這都是有待解答的疑問。今天我們邀請兩位業內資深人士,對以上問題進行解析。

政策存不確定因素

    NBD:現在已經有將近30個城市出臺了房價控制目標,其依據也非常多,未來還會有更多的城市出臺。這個制度能起到怎樣的效果?

    胡景暉:制定房價控制目標的主要目的是,將房價漲幅的控制與地方行政長官的政績掛鉤,在一定程度上相當于“軍令狀”。這個初衷是好的,但從預期效果上看,政策本身存在一些不確定因素。

    首先,如果把數字作為政績考核的標準,雖然簡單明了,但存在不科學的地方。比如承諾以后怎樣計算?在計算房價漲幅時,地方政府肯定不會委托第三方來操作,可能是讓當地統計部門來做。但我們都知道,有些地方統計部門的數據正受到廣泛質疑。過去6~7年,全國的房價至少翻了兩番,但從統計數據上,根本看不出來。所以,如果讓地方政府主導統計數據,某些部門的公信力有疑問。

    其次,地方政府有很多辦法可以規避這項政策。比如說為了控制房價,可以限制高端住宅的入市和成交,擴大郊區房屋和保障房的成交。這樣一來,成交均價的漲幅得以控制,但這并不意味著居民生活條件改善了。

    楊紅旭:從指標設定看,在已經出臺房價控制目標的城市中,多數強調年度價格漲幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增長水平。僅有少數城市確定了具體的增幅數字,從各城市確定的年度GDP和各項增幅目標來看,基本上可以認為,這些城市制定的房價控制目標上限多在10%~15%。

    這樣的幅度合理嗎?這個問題其實很復雜。就長期而言,一個地區房價漲幅與人均收入增幅相一致,基本算是合理的。但如果是在一個房價已經偏高的情況下,就難言合理了。因為若收入與房價同步增長,人們的購房支付能力就難以得到有效提高。

    NBD:總體而言,多數地方政府仍然沒有出臺房價控制目標,是不是因為這個目標本身就很難定?

    胡景暉:對。我最近去過很多二三線城市,從城市發展的階段看,它們大多處在舊城改造、新城建設的階段。在這個過程中,房價漲幅難免攀高。

    比如石家莊,目前正在進行大規模的城區改造,基礎設施條件大為改善,拆遷成本也越來越高,新城區的房價勢必居高不下。但由于這個城市的規劃早已經做好,他們肯定不想因為制定“房價控制目標”而影響城市發展,所以遲遲難以出臺。這是一種情況。

    再如長沙,雖然并未進行大規模的城市改造,但去年和前年,長沙成交了一批高價地,大大提高了開發商的成本。如果說長沙希望把房價控制在很小的范圍內,除非開發商賠錢。另一個現象是,近些年華潤、北辰等品牌房企陸續進入長沙市場,他們在戶型設計、小區規劃等方面帶來的先進理念,使其項目的居住品質得到很大提高,房屋價格也會水漲船高。

應“照顧”居民支付能力

    NBD:怎樣制定房價控制目標才算合理?

    楊紅旭:新“國八條”規定了制定房價控制目標的三個依據:當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,多數地方都將房價控制目標與前兩者掛鉤,卻忽略了后一點。我認為,真正反映居民購房能力的指標是房價收入比。

    雖然官方一直沒有做過測算,但近幾年我們一直在研究我國的房價收入比變化,去年的比值為7.7,仍處在相對合理的區間(6~7)。但從區域來看,絕大部分中西部三四線城市的房價收入比是合理的,主要是東部一二線城市偏高(少數城市超過10倍)。

    另外,仔細分析國家統計局發布的數據,會發現一個有趣的現象:2月份一線城市新建住宅價格漲幅最大,為0.8%;二線城市漲幅為0.47%;三線城市漲幅最小,為0.42%。這說明在樓市調控之下,一線城市的房價表現仍然略強于二三線城市。

    NBD:這說明了什么問題呢?

    楊紅旭:這說明,近幾年我國中西部城市以及東部部分三四線城市房價漲幅并不大,這些城市今年的房價控制目標確定為GDP和人均收入增幅,基本上可以認為是靠譜的。而房價上漲過快的東部一二線城市,房價收入比已經偏高,如果將房價控制目標也跟中西部城市一樣定為10%~15%,顯然是不合時宜的。

    我認為,近幾年中西部地區房價漲幅較小,所以10%的控制線還算合理;而東部部分大城市今年的房價漲幅控制線應比中西部低一些,比如5%~10%。

    NBD:關于這個指標,不同的業內人士有不同的觀點。全國工商聯房地產商會會長聶梅生曾提出過這樣一個建議,她說,房價漲幅應該控制在CPI和GDP漲幅之間,高于CPI漲幅,低于GDP漲幅。怎么看待這個問題?

    胡景暉:我認為房價漲幅應該跟當地的人均可支配收入增幅相一致,同時還要考慮到當地的物價水平,而不應該單純的與GDP掛鉤。具體來說,就是高于CPI漲幅,低于人均可支配收入的增幅。

    高于CPI,能夠體現出房地產業相對旺盛的發展勢頭,以及對國民經濟的重要拉動作用;低于人均可支配收入增幅,則能夠給予居民較為良好的預期,使其能夠看到買房的希望。

    制定房價控制目標的初衷在于控制房價過快上漲,保持房價穩定。在這個政策背后,我認為更應該關注制度層面的改革,比如土地財政、財稅制度以及收入分配等問題。更深層次地看,房地產的實質是中央政府、地方政府、企業和個人進行資源分配的問題,如何使這種分配更加公平、合理,是我們應該長期研究的課題。

4月份房價或現拐點

    NBD:制定房價控制目標,是否能達到平抑房價的目的?在今年一系列的政策調控下,對房價未來走勢如何判斷?

    胡景暉:從上半年的房價走勢來看,我認為總體上應該趨于穩定。降價的城市主要是前段時間房價上漲過快、投資投機性需求比例較高的城市。更具體地說,是跨區域投資比例比較高的城市,比如三亞。而北、上、廣、深等一線城市以及戰略性發展的省會城市,由于剛需旺盛,從長期來看,房價并不會下跌。

    下半年的房價走勢,從目前看還存在一些不確定性,這主要取決于加息的節奏和幅度、保障房建設進度、中低價位商品房的供應速度、政府的推地節奏等,即市場供應能否即時補位。如果供應能夠到位,就不排除下半年房價下降的可能。

    需要注意的是,發改委近期發文,要求各地從5月1日開始實行商品房(包括二手房)明碼標價制度,并要求開發商一次性公布全部房源,這可能會造成開發商放慢推盤節奏,提高申報價格,并導致一段時間內有效供給的不足。

    楊紅旭:我認為4月房價可能出現拐點。從數據上看,2月份,全國70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數為100.46,也即新建商品住宅價格比1月份上漲了0.46%,增幅下降0.34個百分點。

    可見,70個大中城市新建商品住宅價格整體仍然呈現出上升態勢,但上漲幅度明顯縮小。預計可能是4月,最遲不會超過5月,70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數將出現首次下跌,也即房價出現“拐點”。

    另外,分析不同類型的城市可以發現,2月份一線城市新建住宅價格漲幅最大,為0.80%;二線城市漲幅為0.47%;三線城市漲幅最小,為0.42%。但由于一線城市是調控的重點區域,未來幾個月,預計房價環比下跌的幅度將慢慢超過二三線城市。

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