2011-03-17 02:08:48
盡管他們中的一部分人并不同意出租自己的商鋪，但因為商鋪無物理分割，不得不選擇由開發商旗下的經營管理公司統一出租。
每經記者 楊羚強 發自上海
如果有人指著商場里的一塊空地，說這小塊地是他買下的商鋪，您一定不會相信這是真的。
然而，上海浦東新區最繁華商業圈——八佰伴商圈的中融國際商場業主，卻真真實實地擁有這樣的遭遇。他們于2002年購買的商鋪，到如今四面沒有一堵墻，也沒有明確的室號，僅僅只能靠釘在商場的銅釘區分自己和其他業主的商鋪位置。
更讓他們無奈的是，盡管他們中的一部分人并不同意出租自己的商鋪，但因為商鋪無物理分割，不得不選擇由開發商旗下的經營管理公司統一出租。
部分上述商場商鋪業主的代理律師上海杜躍平律師事務所律師杜躍平說，業主失去的不僅是出租權，還有房屋的出讓權、繼承權、租賃權，甚至可能涉及未來的動遷安置補償權。
無物理形態的商鋪
日前，《每日經濟新聞》記者走訪浦東南路1078號（上海中融國際商城門牌號之一）一層商場，在這個已經被出租給某家大型家電連鎖企業的商場內，按照指示在角落里找到了幾個金黃色圓銅釘。杜躍平告訴記者，上述銅釘就是分割相鄰兩間商鋪的標記。
中融國際商場一位業主金順子稱，2002年她看到了中融國際商城的商鋪宣傳，由于項目靠近八佰伴商圈的中心，她便選中了這個項目，想買下一間鋪子。金順子表示，當時她并不知道這一商鋪沒有墻壁隔斷，銷售人員只是告訴她，這是一個產權商鋪。買下這個商鋪前，必須和開發商簽訂一份租賃協議，否則就不能把商鋪賣給她。一心想擁有黃金地段商鋪產權的她，選擇了簽訂這份租賃協議。在2004年交房時，由于與開發商有租約在先，她和其他業主未細察商鋪的實際情況，僅僅看了平面圖，就在《房屋交接書》上簽字。
杜躍平提供的一份業主當初簽訂的中融國際商城項目《上海市商品房預售合同》附件，粘貼了項目的《房屋建筑結構、裝修及設備標準》。上述《標準》顯示，商鋪與商鋪間都是實線，而非虛線。圖紙的底部還有“墻體厚度為0.25M，圖上標注尺寸為中一中”的字樣。另一份浦東南路1078號1—XX室的《上海市房地產權證》復印件的房屋建筑設計及平面圖也顯示，每一間商鋪間也都是實線，沒有虛線。
這是否代表著每一間商鋪原先規劃建設時都有實體墻，只是后來在交房前被拆除了？
值得指出的是，上述《上海市商品預售合同》中明確規定，“甲方（即開發商）不得擅自變更該房屋的建筑設計，確需要變更的應當征得乙方（即商鋪的購買者）的書面同意并報規劃管理部門審核批準。在獲得批準之日起三天內與乙方簽訂本合同的變更協議，乙方有權單獨解除本合同。”
雙方是否曾就房屋建筑設計變更進行協議，僅從上述預售合同中，無從知道。記者查看其他合同條款發現，合同第九條“甲方不得擅自變更已經與乙方約定的小區平面布局，確需要變更的應當征得乙方書面同意……”等內容，被用線劃去，并敲上了“中融更正章”，蓋上了業主的簽名章。第十四條“在甲方辦理新建設商品房房地產初始登記……”被刪劃后，又在原文處打印上“甲方取得商品房房地產權證（大產證）”字樣，并蓋上了“中融更正章”，以及業主的簽名章。《每日經濟新聞》記者詢問購買上述商鋪的一些業主，房屋建筑設計和小區平面圖是否變更過，他們的回答是忘記了，或是沒有變更。
隨后，記者向開發商上海中融置業發去了銷售時有無告知購買者商鋪沒有物理空間？項目原本規劃是否有實體墻？開發商有無和業主就房屋設計修改進行過磋商？等一系列問題。中融物業管理有限公司董濰坊說，上述問題均非事實，目前中融方面正和十幾位業主就商鋪的無物理空間問題進行法律訴訟。在法院宣判前，希望不要對上述事件進行報道。
業主集體請律師討說法
杜躍平說，由于商鋪沒有物理分割，因此當整個商場租約到期后，業主無法獨立出租自己的商鋪。在其他業主要把商鋪出租給商家時，持反對意見的少數業主，無法阻止商家租用自己產權商鋪的空間。
2010年中融國際商城的上述商鋪租賃到期，原來的租賃方（上海中融國際商場有限公司）找來某家電公司，將商場轉交后者租賃。金順子說，本來有一些業主并不同意這一選擇，想自己經營。但是由于有一些業主已經同意將商場出租給上述家電公司，那些不同意出租的少數業主，最終不得不妥協。
杜躍平認為，開發商將商鋪虛擬分割，不僅損害了業主的合法權益，還違反了《房地產登記條例》、《物權法》、《公司登記條例》等。
杜躍平稱，為了替這些業主討回公道，他曾于去年4月底代表金順子等業主向上海中融國際商城有限公司發出律師函，并請后者轉交上海中融置業發展有限公司等相關企業，但中融方面一直沒有回復。
新聞鏈接
投資升溫 商場虛擬分割現象或增多
每經記者 楊羚強 發自上海
“應該說，虛擬分割商鋪（指無物理空間的商鋪）并不是什么新生事物，前幾年上海就有了，去年嘉興等地又開始出現，現在上海之外的一些城市開始增多。”上海中原地產物業顧問有限公司工商鋪部總監陶宏羽說，在限購令出臺后，商業地產的投資有升溫之勢，尤其是那些虛擬分割的商鋪，由于面積小總價低，吸引了不少投資買家的關注。
上海投資學會副會長陳湛勻教授說，相對于那些分割完成的商鋪，上述虛擬分割的商場更加適合市場的需求，更方便經營公司靈活出租。
衛明不動產智庫負責人蔡為民告訴《每日經濟新聞》記者，部分開發虛擬商鋪的根本原因還是目前活躍在商業地產市場上的開發商實力太弱。為了便于以比較高的價格迅速銷售，使公司的項目利潤最大化，部分開發商往往會將商場分割成若干小面積的商鋪。但這樣的商鋪顯然不利于出租，也無法兌現向購買者承諾的引進知名品牌，獲取高額租金回報的銷售宣傳內容，于是虛擬分割成為一些開發商最終的做法。
上海杜躍平律師事務所律師杜躍平認為，這種商鋪將令業主失去獨立的出租權、經營權、出售、繼承和贈予的能力，也為土地使用權到期后，如何處理商場產權埋下了隱患。
陳湛勻則表示，如果開發商向購房者隱瞞虛擬分割這一事實，即構成了欺詐，按照有關法律規定，應嚴肅處理。但杜躍平認為，無論是否告知過業主虛擬分割，破壞了房屋的獨立形態和使用功能，實際上已經造成了對業主實際權益的損害。
陶宏羽說，上海在2004年以后，沒有再出現過這種虛擬分割商鋪的原因是2004年1月9日上海市房屋土地資源管理局、上海市建設和管理委員會曾發出《關于商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》，房地產開發企業和房地產權利人不得擅自將權屬單元分割轉讓，用于商場、辦公樓的優秀保護建筑不得將權屬單元分割轉讓。
上海以外的部分城市，目前并沒有執行類似規定，建設部《商品房銷售管理辦法》也僅僅涉及住宅分割拆零銷售，并沒有涉及商場和辦公樓的分割拆零。
如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。
聯系電話：021-60900099轉688
每經訂報電話
北京：010-58528501 上海：021-61283003 深圳：0755-83520159 成都：028-86516389 028-86740011 無錫：15152247316
特別提醒：如果我們使用了您的圖片，請作者與本站聯系索取稿酬。如您不希望作品出現在本站，可聯系我們要求撤下您的作品。
歡迎關注每日經濟新聞APP
