調控逼退千億樓市熱錢 轉戰股市或不只是“傳說”

　　編者的話:去年4月以來,有關房地產調控政策密集發布,從“國十條”、“國五條”、“新國八條”,到春節前夕滬渝房產稅的試點,以及最近堪稱全國最嚴的北京“國八條”落地,國家堅決調控房價的決心表露無遺。隨著對房貸政策的嚴厲調控,樓市投資的吸引力驟減,原本在樓市內“酣戰”的數以億計的資金,一時也迷失了方向。由此,炒房熱錢會否轉戰股市引起市場各方關注。

　　值得關注的是,目前的股市與樓市之間進入了一個十分微妙的時刻:一邊是可能已經見底,一邊有望伺機見頂。

　　調控不斷升級

　　房地產行業或現政策頂

　　自2010年以來,房地產市場可謂波瀾起伏,高房價漸成中國城市生活“不可承受之重”之際,中國于2010年展開了史上最嚴厲的房地產調控和最大規模的保障房建設。

　　從2010年1月1日,財政部出臺“5年內住房轉讓全額征收營業稅”的規定,國際金融危機時期的二手房轉讓營業稅優惠政策就此終止,這無疑是在打擊投機購房,給炒房者帶來不利影響。到2010年1月10日,國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(簡稱“國十一條”),要求進一步加強和改善房地產市場調控,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。再到2010年4月13日,住房和城鄉建設部發布實施《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》,明確要求各地加強商品住房預售行為監管。之后“國十九條”等政策都是圍繞控制房地產泡沫而出臺。

　　為遏制房價過快上漲,抑制投資投機性購房,加大保障房建設力度,今年1月26日中央再度出臺“新國八條”,從政府監管、金融、稅收、土地交易、房源供應、需求管理等多個方面調控樓市,延續并全面強化了此前出臺的各項調控政策,可以說是近幾年來最嚴厲的政策組合。其后,中國央行加息收緊銀根,滬渝兩地開始房產稅試點等等,令調控力度持續升級。

　　2011年1月20日,中國人民銀行決定,從2011年1月20日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。緊接著1月26日,溫家寶主持召開國務院常務會議,推出樓市調控新“國八條”,主要分為以下幾個方面:

　　1、明確住房價格控制目標。2、調整個人轉讓住房營業稅政策。3、二套房首付提至6成。4、明確限購令。5、增加樓市供應,加強保障性住房建設。1月27日,上海、重慶兩市又紛紛公布了房產稅征收細則。

　　可以說從去年1月“國十一條”開始,“國四條”、“新國四條”、“國十條”、“限貸令”、“限購令”、“限外令”等房地產調控政策密集出臺,調控措施之嚴可謂“史無前例”。

　　在嚴厲的政策打壓下,一年多調控已產生效果:投資放緩、地市降溫、房價漲幅趨緩。

　　國信證券報告數據顯示,房地產投資和新開工同比增速已初顯回落。去年全國城鎮固定資產投資完成24.14萬億元,同比增長24.5%,同比增速自2009年9月以來始終呈現震蕩回落趨勢,于去年9月達到2年以來的最低點24%,去年12月累計同比增速僅比最低點高出0.1個百分點。

　　去年全年房地產開發投資完成4.83萬億元,同比增長33.2%,同比增速在去年3月之后逐步回落,全年同比增速較去年3月最高點已累計回落5個百分點去年全國房地產新開工16.38億平方米,同比增長40.7%,同比增速自三月之后逐月回落,目前累計回落幅度達31.7個百分點,其中11、12月份回落幅度較大,兩月累計回落幅度達21.2個百分點。

　　房價漲幅趨緩。從重點城市加權平均房價看,2010年四季度房價同比漲幅開始收窄,2010年12月及2011年1月房價同比漲幅基本持平。可見“以遏制房價過快上漲”為目的的調控已經達到了明顯的效果,從這個角度觀察,下一階段調控的思路將以鞏固成果為主,若這種漲幅收窄的趨勢能延續,行業面臨調控再加碼的壓力將會減輕。

　　不斷升級的調控政策在春節樓市的銷售上已有反應。據媒體報道,春節期間樓市遇冷的重慶,以及廣州中心區、深圳、杭州均出現多日“零成交”的現象,珠三角佛山、中山、珠海等二線城市樓市的成交量也只有幾套,北京、上海、南京等地成交量也多處在幾十套的低位水平。有業內人士預計,全國70個大中城市房價指數將在今年二季度出現同比負增長,年內多個月份房價會出現環比負增長,部分房價偏高城市的房價將出現一定幅度調整。

　　中國指數研究院近日發布的報告顯示,2011年1月百城住宅及十大城市平均價格環比漲幅較去年12月繼續擴大,其中二、三線城市的房價漲幅明顯大于一線城市。但預計隨著新一輪調控政策效應的顯現,未來樓市將明顯降溫。

　　股市估值低位

　　大藍籌對熱錢最有吸引力

　　值得關注的是,在千億樓市熱錢因為嚴厲的政策調控而撤退的大背景下,A股市場正處于一個歷史的估值低位。

　　 據中證指數公司最新數據,截至2月18日收盤,滬深300靜態市盈率為21.09倍。該數據是以2009年年報數據作為依據,但目前披露和預披露的年報業績表明,在2010年,多數企業的業績優異。許多研究機構估算的動態市盈率標準則表明,目前滬深300的平均動態市盈率在15倍左右,處于歷史相對低點,相當于2006年牛市啟動之前的市盈率水平。與大牛市最高時曾達到接近50倍的市盈率相比,不到當時的1/3。

　　 同樣是靜態市盈率標準,滬深300的估值表現也明顯低于市場的整體水平,同樣是中證指數公司2月18日的數據顯示,滬市平均市盈率為22.46倍,深市平均市盈率為43.82倍,同樣處于相對較低的狀態。

　　自1月31日至2月18日的10個交易日當中,資金最為青睞的個股主要有:中國寶安(000009)資金凈流入為24.13億元,期間漲幅為21.79%;中國北車資金凈流入為14.33億元;晉億實業資金凈流入為11.41億元;海南橡膠資金凈流入為11.2億元;錫業股份(000960)資金凈流入為11.16億元。

　　從以上數據可見,部分低估值藍籌股已成為市場關注的焦點,受到機構資金的青睞。主要原因在于市場估值的水平。目前,尤其是滬深300,仍處于歷史低谷,除銀行外,石油石化、保險、鋼鐵等藍籌估值更是處于歷史低位,下跌空間有限,藍籌的估值優勢隨著市場行情的轉暖會越發受到市場認同。統計顯示,金融服務業的整體市盈率為11.28倍,其次是采掘業、交通運輸業、有色金屬和鋼鐵整體市盈率分別為18.10倍、19.76倍、22.44倍和24.67倍。

　　重陽投資認為,滬深300目前16倍的估值,低于標準普爾500的18倍、恒生指數17倍和日經指數30倍的估值水平。考慮到中國經濟未來明確的成長性,滬深300的估值是明顯偏低的。雖然A股系統性風險不大,但估值結構差異顯著:成長性被過度追捧給予高溢價,而代表價值的藍籌股被市場嚴重低估。目前看,市場扭曲的估值格局將會逐步轉變,而當前市場錯誤的定價體系恰恰是投資藍籌股的良好時機。

　　因此,從估值和業績兩方面來看,大盤藍籌股對場外熱錢具有明顯的吸引力,后續發力的潛能值得期待。

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　　組合拳打壓 千億樓市熱錢撤退覓出路

　　從以上分析不難看出,目前的股市與樓市已經進入了一個前所未有的微妙時刻:一邊是市場已見估值底,一邊因調控出現政策頂,而這兩者之間的資金大壩,因為底和頂的巨大落差已經處于“決堤”狀態。

　　 今年以來,國家相繼出臺一系列打壓房地產的組合拳,相繼提高了二套房首付利率、暫停第三套房房貸等措施,給房地產市場造成重挫。目前,國內一些一線城市,已經出現了集中拋盤的現象,有業內人士測算,全國范圍看,從樓市退出的熱錢可能達到上千億的規模,而這還是很保守的數字。長江證券(000783)分析師表示,“恐怕沒人知道這筆資金的總量是多少,但數量巨大是肯定的。如果房價調控到位,預計流出樓市的資金不會少于3000億元。”

　　 分析人士認為,根據央行公布的統計報告,去年新增個人消費性住房貸款1.4萬億元,今年一季度新增個人購房貸款5227億元,以首付比例平均30%-40%計,2009年至2010年一季度,估算貸款買房的個人自有資金大概為7200-9600億元。而一線城市的實際投資性購房比例不會低于30%,由此測算非自住性資金平均應該為2800億元。值得指出的是,這一數據也只是冰山一角,因為這一數據并未加上未向銀行按揭直接進入樓市的資金,其中包括很多處于地下和灰色狀態的民間資金以及國際熱錢,它們只有在相對明確的政策信號和投資機會才會浮出水面。

　　 全國范圍看,從樓市退出的熱錢可能達到上千億的規模,而這還是很保守的數字。長江證券分析師白松認為,“恐怕沒人知道這筆資金的總量是多少,但數量巨大是肯定的。如果政策調控到位,預計流出樓市的資金不會少于3000億元。”

　　有機構預計,今年全國出臺限購政策的城市將達到50個以上,這些城市的樓市成交將超過全國商品房銷售總額的50%。按照10%的購房人群被“限購”計算,直接被政策抑制的銷售金額可能達到2500億元,再加上觀望情緒所帶來的成交降低,起碼有四五千億元的社會資金將被驅離樓市。

　　 而根據國家統計局公布的房地產運行數據,2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米,比上年增長10.1%;商品房銷售額5.25萬億元,同比增長18.3%。據此測算,如果樓市調控將抑制10%左右的需求,那么相應擠出的樓市銷售資金將達5000億元左右。

　　675億元凈流入引發春季行情 資金進場開始顯現

　　貨幣政策收緊疊加新“國八條”,使當前國內樓市正面臨力度空前的調控高壓。就在新“國八條”出臺后的第一周,全國可觀測的23個城市樓市成交量大跌,據悉,春節期間重慶、廣州中心區、深圳和杭州等地連續多日甚至出現“零成交”的“倒春寒”現象。與房市的“春寒”相比,A股市場卻在春節過后現出“暖意”。股市與樓市再次顯出蹺蹺板效應。

　　昨日,市場繼續發力反彈,上證指數上漲1.12%,整個市場資金凈流入192.73億元。兔年開局以來,各路資金“蠢蠢欲動”聯手發動春耕行情,低估值藍籌股已成為市場關注的焦點,受到機構資金的青睞。

　　統計顯示,自2月9日至2月21日以來市場不斷企穩反彈,9個交易日里,上證指數累計上漲4.76%,資金累計凈流入量為675.12億元。其中,滬市自2月9日以來連續6個交易日呈現資金凈流入。整個市場,在2月9日上證指數下跌0.89%,資金流出14.78億元后,2月10日至14日,市場連續反彈,資金不斷流入市場,僅3個交易日,整個A股市場凈流入資金達457.98億元。而在此前,2011年1月1日至2月1日春節前,市場依然表現低迷,資金持續流出,上證指數下跌了0.32%。2010年,上證指數下跌14.3％,市場人士普遍認為,資金面的緊張確實是造成這一結果的主要原因之一。

　　在各路資金暗潮涌動之際,從資金流向看,昨日,大盤藍籌股資金凈流入為9.82億元,資金流入居前處于第四位。而自2月1日至21日的10個交易日當中,資金凈流入量最多的前5大行業為,機械行業資金凈流入為217.31億元;金屬業資金凈流入為156.34億元;房地產業資金凈流入為57.27億元;石油化工業資金凈流入為51.45億元;采掘業資金凈流入為41.34億元。

　　也有觀點認為,部分炒房大軍進入證券市場后的操作思路可能沿著兩個方向前行,一是資源屬性明顯的品種。因為,這些炒房資金在多年的運作過程中,愈發感受到資源的重要性,無論是江浙炒煤團在山西的折戟,還是在水電資源的投資失利上,均意識到擁有上游壟斷資源的重要性。因此,他們進入證券市場之后,由于對資源的認識或將使得他們加大對資源股的投資力度,故煤炭股、有色金屬股等品種將成為他們關注的焦點。與此同時,不排除部分炒房資金對擁有優質土地資源的農業股,以及擁有優質、不可復制的區域優勢的地產股也有配置的可能性。二是擁有政策優勢的品種。凡是有著政策扶持的相關產業或將得到資金的認可,故新興產業以及獲得政府大力扶持的產業極有可能成為他們重點關注的對象,尤其是國家財政政策大力扶持的相關產業,包括高鐵、水電、水利等品種。另外,國家積極扶持的新興產業也可能得到認可,其中鋰電池、環保、合同能源管理、移動互聯網等相關新興產業也可能是他們投資的重點之一。而且,環保等相關新興產業本身也是江浙實體產業資金感興趣的產業。

　　事實上,受節后資金回流等多重因素提振,A股開戶數激增,居民儲蓄搬家再現。最新公布的中登數據顯示,節后首周,兩市持倉及參與賬戶數驟增。來自中登公司的數據顯示,節后首周期末持倉A股賬戶數為5619.63萬戶,較節前增加近10萬戶。經歷節前近七周的低迷,A股持倉賬戶數節后顯著反彈,且再次創出歷史新高。與此同時,A股賬戶的持倉比例也回升至36.75%。數據還顯示,節后首周參與交易的A股賬戶數為981.57萬戶,環比大增54.5%。 伴隨著節后反彈行情的延伸,新增開戶數也出現熱鬧場面。開戶數據顯示,節后首周的3個交易日,兩市新增股票賬戶數為13.17萬戶,日均開戶數環比激增近四成。

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　　部分樓市熱錢進入股市很正常

　　匯添富基金公司副總于東升表示,樓市調控會使大部分熱錢流入股市。目前的市場為什么會導致資產價格會大幅度上升,是因為投資者可以投資的表標的物缺少。這幾個月房地產的調控,盡管有很多限制性的政策有可能會帶來價格并不會下來,但是交易量會大幅度的萎縮,這個萎縮帶來的資金流向,證券市場一定會是很好的選擇,因為證券市場具有流動性好,易于變現。去年,中藥材在很短的時間內價格提升的速度非常快;最近,無論是黃金,還是其他的收藏品也出現了一些短期價格提升的現象。目前來說,資金流到哪里就會把哪里的價格沖起來。

　　于東升認為,資金流向最核心的點是它的收益。從目前來看,A股市場實際上是處于點位相對低的狀態,盡管不確定性因素比較多,但不確定性當中的確定性也是很明確的。從這個角度來說,部分的錢流向這里也比較正常。

　　廣東社科院熱錢研究專家黎友煥稱,在國家調控政策接二連三的打壓下,炒樓熱錢已經選擇了快速離場。這些熱錢將在2—3個月時間內切換至股市,而未來兩周內,股市將逐漸感受到熱錢流入帶來的充沛資金供給。黎友煥認為,由于樓市中的熱錢規模龐大,在目前民間投資渠道不夠充分的情況下,這些熱錢很難找到合適的出口,只有股市才適合大筆資金的進出,因此股市將是熱錢最終的“避難所”。

　　黎友煥認為,目前,股市已跌至底部,隨著未來股市的企穩,市場將會對熱錢的流入有所反應。但由于目前房貸調控剛剛開始,熱錢的大規模撤離并重新轉換跑道需要一段時間,預計2—3個月的時間熱錢才會大規模流入股市。

　　天相投顧首席分析師仇彥英說,新一輪調控政策將大大擠壓房地產市場的投資空間,并迫使大批資金流入股市。歷史經驗表明,資金面狀況是主導A股市場走勢的重要因素之一。從這個角度而言,樓市調控升級對市場整體而言并非利空。

　　中證投資首席分析師徐輝認為,具體數據很難核算。假設43995億元中有一成的資金轉戰股市,也可能有三四千億元的規模;而據中信證券最新研究也稱,此次地產新政將可能從樓市中擠出4000億元左右的資金流入股市。

　　炒房錢迅速進股市的想法太天真

　　德邦證券分析師張國雄則認為,從樓市流入的熱錢進入股市的可能性不大,原因有三:一是樓市交易不像股市可以隨時兌現,房地產的交易需要一個過程,因此熱錢并不會很快流入股市。二是如果原來只投資房地產的人,一般不會輕易涉足股市。三是因為擔心房地產政策的打壓會拖累股市,相信熱錢也不會輕易入市。

　　申銀萬國分析師桂浩明認為,炒房與炒股,雖然都可以視為兼有投資與投機的行為,但其中的差異還是很大的。股市流動性強,周期比較短,漲跌頻繁,這是很多炒房者所難以適應的。2006至2007年間,曾有大量民間資金進入股市,一度也確實獲得了很大盈利,但隨后股市的下跌也令這些資金損失慘重。相應的,樓市盡管流動性不如股市,但就炒作而言,管理成本低,而且由于處于一個長周期中,盈利性更突出,并且還能夠運用金融杠桿,對較大規模的資金來說更為合適。投資方式、盈利模式以及操作理念上的差異,決定了這部分民間資金在投資方向上更愿意選擇樓市。這也就是為什么去年初,股市與房市都處于低谷,但后來真正進入股市的增量資金卻很有限,而大量資金會去瘋炒樓市的緣故。無疑,那種認為有了新的房產政策以后,炒房資金會迅速轉向進入股市的想法,忽視了兩者之間的差異,似乎過于天真了些。

　　國泰君安認為,對國內民眾來說,投資渠道主要有定期存款、樓市、股市、保險、基金、債券和黃金等,這當中保險、基金只是中間橋梁,最終的去向可能只有定存、樓市、股市、債券和黃金,少部分資金有可能通過民間借貸投向實業,但由于國內私募股權不太發達,這部分規模有限,對于國內企業來說,比民眾多了一條投資渠道即實業投資,通過比較定存、樓市、股市、債券、黃金和實業六項投資的一年期收益率,在各項投資渠道當中,黃金和實業投資相對來說對資金吸引力較大,將可能成為樓市資金的下一個流動去向,對于普通投資者,買入黃金或者受益于黃金上漲的相關資產是不錯的選擇。

　　國信證券分析師林松立說,“事實上,股市的財富效應對于樓市的影響更大。2007年樓市的火爆很大程度上得益于股市的高漲,股市大幅下跌將造成財富縮水,也會對樓市造成致命打擊。反過來說,樓市中的投機策略相對簡單,炒樓資金往往對于股市的投機策略和操作方法并不熟悉,預計只會有少部分資金會流入股市,大部分資金會選擇繼續觀望。”

　　有私募人士認為,股市樓市并非是“蹺蹺板”關系,相反,國家對房價的調控非但不會給股市帶來增量資金,相反只會讓包括股市在內的貨幣供應更加緊張,股市是經濟的晴雨表,房地產走勢與股市是正相關關系。