馮海寧：樓市調控 沒有招數能制勝了嗎？

馮海寧

        溫家寶總理有關“房價會回到合理的價位”的承諾話音未落，不少反面消息就撲面而來。12月28日《每日經濟新聞》披露的幾條消息就讓人相當驚詫：一是中信集團繼63億元拿下北京中服地塊后，再以22.6875億元搶得北京另一塊旺地；二是上海房價再創半年新高，全年上漲32%；三是上周（12月20日~12月26日）北京樓市總成交量高達8869套，環比上漲27.2%……

        以上類似消息不少，這里不一一列舉。我想說的是，一邊是總理的承諾讓人振奮，一邊是反面消息讓人沮喪，公眾必然要問：總理的承諾究竟能否實現？公眾之所以會有這樣的疑問，不僅僅是因為許多反面消息和總理的承諾在  “唱對臺戲”，也因為在市場經濟時代，行政的歸行政，市場的歸市場，已經不是行政“一聲吼”總經理便收手的時代了。而且，宏觀調控多年成效不佳，也讓人有疑問。

        在我看來，實現總理的承諾、讓房價回歸合理價位說難也難，說不難也不難。說“難”是因為房價上漲的成因越來越復雜，既有國內因素如城鎮化發展帶來的剛性需求，也有國際因素，如熱錢。住建部所說的調控“六難”，其實也是房價回歸合理價位的“攔路虎”。理性分析的話，還有GDP、政績、腐敗等不少因素阻礙房價回歸。

        說“不難”是因為中國樓市準確地說還是政策市，不但主要生產要素都掌握在政府手里，而且幾乎每個環節都是可監管可控制的。只要政府真正下決心調控，房價沒有理由繼續瘋狂——房價今天之所以瘋狂，就在于調控決心還不夠大，而決心不大的原因在于，一方面還要依靠房地產推動GDP增長；另一方面，我們沒有從西班牙、愛爾蘭等國的債務危機中看到中國樓市潛伏的危機。

        正因為調控決心還不大，還沒有到被迫拿出撒手锏的時候，所以政策力度溫柔了一些，治本之策——稅收制度變革和土地制度改革進行得相當緩慢，這才給了房企總經理瘋狂拿地、瘋狂漲價的機會。不可否認，很多總經理都是借題炒作的“天才”，操控價格和行賄、造假的高手，但把這些總經理放到泡沫破滅的西班牙樓市試一試，還有多少“創意”和能量？

        歸根結底，房企總經理的瘋狂，還是由于樓市調控力度不夠。在我看來，目前即使稅收制度變革和土地制度改革不能發揮調控房價的作用，也能一招制勝，讓房價回歸理性。這個辦法說來簡單，把“總理承諾”變成“部長承諾”、“省長承諾”、“市長承諾”、“縣長承諾”……讓“XX承諾”在規定時間內把房價調整到一個經過論證的合理價位。

        這并不是讓地方政府在統計數字上做手腳，而是把房價調控的責任落實到人，實現各級政府一把手負責制，通過政績考核和責任追究來鞭策一把手們落實自己的承諾。因為很多事情只有和官帽掛起鉤來，才有解決問題的決心和效率。否則的話，“總理的承諾”在各級官員眼里是總理個人承諾與自己無關。

        我以為，只有讓“XX承諾”房價回歸合理價位，各級官員必然會在土地財政與個人承諾之間做出理性選擇，不可能為了土地財政、為了和開發商的關系而對個人信譽、個人官帽于不顧。目前，盡管樓市調控中有問責武器，要對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責，但至今沒有問責一人。顯然，考核問責一級政府不如考核問責具體官員。

        在西班牙、愛爾蘭等國房地產泡沫不斷破滅的情況下，在中國房價嚴重脫離居民收入，85%家庭沒有購房能力的情況下，我認為很有必要讓各級行政一把手公開立下“軍令狀”，在承諾的時間內把房價降到承諾的水平。中央政府、全國人大以及社會公眾需要做的工作是，監督一把手履行承諾，并監督一把手依法調控房價，不能胡來。



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