外資投資上海物業(yè)超去年兩倍

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “去年外資整棟收購(gòu)上海房產(chǎn)所占的比例僅為14%，而今年外資收購(gòu)的占比已經(jīng)達(dá)到了57%。”昨日（12月21日），戴德梁行中國(guó)區(qū)投資部聯(lián)席主管葉建成向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，外資對(duì)上海房地產(chǎn)的興趣在過(guò)去一年中有了非常大的增長(zhǎng)。

        根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至昨日，2010年上海的大宗物業(yè)交易總額達(dá)到202.6億元，而2009年的總額達(dá)到255.7億元，根據(jù)上述比例計(jì)算，外資2010年用于收購(gòu)房地產(chǎn)的投資已達(dá)115.5億元，這意味著比2009年的35.8億元至少增長(zhǎng)了2倍以上。葉建成表示，外資投資上海房地產(chǎn)的興趣還在大幅增長(zhǎng)，明年投入的資金很有可能比今年更高。

外資在滬再掀房地產(chǎn)收購(gòu)潮

        在過(guò)去的一年中，曾經(jīng)在上海銷聲匿跡的海外資本重又活躍。僅最近兩個(gè)月時(shí)間里，外資在上海就頻頻動(dòng)作，如英國(guó)老牌投資商高富諾以近15億元的總價(jià)收購(gòu)了上海長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際娛樂(lè)商業(yè)中心，面積為8.96萬(wàn)平方米，平均成交單價(jià)為16132元/平方米；其后的11月16日，上海二十一世紀(jì)中心大廈也以9億元的價(jià)格被成功收購(gòu)。

        葉建成表示，過(guò)去一年中，海外投資者正從2008年金融海嘯慢慢恢復(fù)，因此有能力重新在上海尋找合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。而除了上海以外，外資對(duì)內(nèi)地二三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目興趣也日益濃厚。

        此前，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2010年1月至11月完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共有972家，與2009年同期的819家相比，增長(zhǎng)了18.7%。而從每月完成備案的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量來(lái)看，年中和年末是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行融資的高峰期。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份和11月份完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)分別達(dá)到了131家、114家。限外令出臺(tái)的11月，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)也創(chuàng)下了今年的第二高。

零售物業(yè)備受投資者推崇

        不過(guò)，在上海整棟收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外資，主要興趣更偏重商業(yè)和寫(xiě)字樓。尤其是寫(xiě)字樓，在過(guò)去的一年中，由于新增供應(yīng)量的減少和空置率的降低，寫(xiě)字樓的租金價(jià)格在直線上升，回報(bào)率因此將有一定幅度的增長(zhǎng)。與此同時(shí)，外資對(duì)零售物業(yè)的興趣非常濃厚，未來(lái)極有可能會(huì)大量投資各類城市商業(yè)廣場(chǎng)，這與零售物業(yè)的供應(yīng)不足有一定關(guān)系。葉建成表示，在過(guò)去幾年時(shí)間里，新的購(gòu)物中心幾乎沒(méi)有大量出現(xiàn)，這也促使外資目前的收購(gòu)方向更多地關(guān)注在這些零售物業(yè)上。

        葉建成的觀點(diǎn)和幾周前美國(guó)城市土地學(xué)會(huì)和普華永道在上海聯(lián)合發(fā)布的《2011年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)》有異曲同工之處。

        后者通過(guò)對(duì)全球280位投資者的聯(lián)合調(diào)查，把上海列為整個(gè)亞太區(qū)所有城市中最值得購(gòu)買零售物業(yè)的一個(gè)。在所有物業(yè)中，零售物業(yè)最受投資者推薦，有54.3%的受調(diào)查者建議收購(gòu)上海的零售物業(yè)，遙遙領(lǐng)先于工業(yè)項(xiàng)目、寫(xiě)字樓、住宅和酒店。

交易頻繁或只為換手？

        此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾質(zhì)疑，上海的新開(kāi)業(yè)寫(xiě)字樓租賃回報(bào)很低，風(fēng)險(xiǎn)又相對(duì)較大，為何投資者仍然樂(lè)此不疲，大力收購(gòu)上海的零售物業(yè)？

        對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士給出的回答是“投資者可以通過(guò)長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)租金，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格的整體上升。”但這一解釋顯然只是一些投資者的一廂情愿。因?yàn)榇饲吧虾６鄠€(gè)物業(yè)在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)之后仍然以失敗告終。去年被大摩專賣的零售項(xiàng)目——無(wú)限度廣場(chǎng)就是最好的例子。

        上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍的分析或許能代表本輪外資收購(gòu)上海零售物業(yè)潮背后的真正意圖。他認(rèn)為，外資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的收購(gòu)只是投資機(jī)構(gòu)把物業(yè)轉(zhuǎn)手給經(jīng)營(yíng)的買家，即僅僅只是“換手”而已，并不是投資策略有什么突破性的改變。在完成換手后，商業(yè)地產(chǎn)的外資購(gòu)買熱潮極有可能“退燒”。



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