27天回籠現金超2億元 “京城第一降”打破7個月零成交尷尬

每經記者  葉書利  發自北京

        被稱為調控后  “京城第一降”的樓盤京貿國際城自11月18日均價直降7000元/平方米至今，已收獲超2億元的銷售額，打破了該項目在新政后近7個月的時間內零成交的尷尬。《每日經濟新聞》記者調查后發現，該樓盤大幅降價的真實目的可能是為其另一個“兄弟項目”回收現金流。

降價獲近2.1億銷售額

        11月18日，北京通州樓盤京貿國際城突然宣布將均價從26800元/平方米直降7000元至19800元/平方米，該樓盤如此大幅度的下調銷售均價，被媒體戲稱為“京城第一降”。

        該樓盤相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露，上月降價促銷的是該樓盤一期第三批房源，隨后于11月27日開盤的一期第四批房源，至今仍延續降價后19800元/平方米的均價。

        他介紹道，自降價促銷后，樓盤銷售量獲得明顯的回升，至今已銷售出近百套房源，回收超過2億元現金。

        北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，京貿國際城一期第三批575套上市房源中，已簽約394套。《每日經濟新聞》記者從京貿國際城開發商處獲知，11月18日降價促銷前的簽約量為369套。也就是說，降價促銷后，該批房源銷售了25套房源。以其83.74平方米的已售戶均面積和降價后的均價19800元/平方米計算，開發商可回收近4145萬元現金。此外，于11月27日開盤的第四批420套房源中，已簽約73套，已簽約面積為8317.25平方米，成交均價為20599元/平方米，可回收近1.72億元現金。粗略計算下來，京貿國際城促銷后銷售出去的98套房源，可為開發商帶來近2.1345億元的現金流。

實為回收現金流之舉？

        對于11月18日的大幅調價，京貿國際城開發商北京天旭運河房地產開發有限公司對外解釋說，本次降價是順應市場之舉，同時以此樹立企業責任地產的形象。

        不過“京城第一降”大幅降價的行為仍招致市場不少人的猜測，甚至連華遠地產總裁任志強也在第六屆中國地產金融年會上質疑說：“降那么多是不是‘樓歪歪’？”

        “樓歪歪”只是戲說，《每日經濟新聞》記者調查后發現，該樓盤開發商如此大幅降價，或為回收現金流之舉。

        據悉，京貿國際城開發商北京天旭運河房地產開發有限公司，目前旗下只有兩個地產項目：一個為京貿國際城，另一個為北京通州區半壁店居住項目。后一個項目是其于今年2月以28.2億元競得，眼下正處于項目的開發期，急需資金輸入。因此，開發商手中的另一個樓盤京貿國際城就成了半壁店居住項目“當仁不讓”的資金池。

        不過，記者從開發商處獲悉，京貿國際城新政后幾個月的銷售情況并不理想。京貿國際城一期第三批共有575套入市房源，于3月28日拿到預售證并開盤，初期銷售火爆，在4月新政前近20天的時間內，銷售了369套房源，不過4月新政后至11月18日本次降價促銷期間近7個月的時間中，竟然零成交。

        隨后，北京相關部門規定，自12月1日起，北京開始實施預售資金監管制度。

        一位行內人士分析說，預售資金監管制度使得中小型開發商，尤其是手中項目不多的開發商的壓力會更大。迫于資金鏈壓力以及為趕在12月1日前開盤的第四批房源促銷做準備，京貿國際城開發商于11月18日實施了大幅降價行為，而于11月27日開盤的第四批房源，也順理成章地沿用了此促銷政策。

周邊樓盤漲跌不一

        京貿國際城大幅下調均價后，周邊的樓盤反應并不一致。

        世紀星城·長城國際售樓處的一位工作人員告訴  《每日經濟新聞》記者，該樓盤將于12月底或明年1月初開盤，預售均價已從11月時的22000元/平方米，下調至20000元/平方米。

        不過京貿國際城周邊的另一個樓盤K2清水灣卻逆勢提價。記者以購房者身份致電該樓盤售樓處后獲悉，K2清水灣一期第一批房源，近日銷售均價已從25000元/平方米上調至26000元/平方米，第二批房源銷售均價則一律上漲3500元/平方米至28500元/平方米。

        京貿國際城直降7000元/平方米，而K2清水灣卻最高上漲3500元/平方米，兩者均價價差已拉大到近萬元。

        對于這種現象，這位行內人士認為，北京通州區房價經過數輪炒作后，目前房價泡沫已較嚴重。京貿國際城即使大幅降價，目前的房源簽約率僅為近17%，雖然相較于降價促銷前該樓盤近7個月內的零成交相比是個進步，但總體而言，17%的簽約率仍較低，說明即使降價后仍未得到市場的充分認可。



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