房貸利率調整 剛需或成開發商“救命稻草”

每經記者  尚希  發自北京

        早上一打開電腦，各大網站地產版塊關于房貸利率調整的頭條新聞讓北京市民張琳（化名）的心情一下子跌入谷底。“我打了一早上電話，咨詢了五六家銀行，真沒想到會這樣。”昨日（11月1日），接受《每日經濟新聞》記者采訪的張琳滿面愁容，對原本已經下定決心在本周出手的那套86平方米兩居室，張琳現在又再次生出了一絲猶豫。

        11月1日，有消息稱北京銀監局已向北京各大銀行進行了口頭通知，從即日起對購買首套住房的貸款業務，各銀行將全面取消房貸7折利率，給房貸客戶的利率優惠下限調整為同檔期基準利率的85%。這條消息給原本已被高房價壓得喘不過氣的張琳們又加上了一個沉重的擔子。

        “其實這次取消貸款利率7折優惠的初衷并非是要抑制購房。”中國房地產指數研究院副院長陳晟在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，目前經濟不會二次探底，再加上進入加息周期的預期，購房首付比例的上調以及貸款利率優惠的取消屬于經濟回歸常態后的政策選擇。

        但在采訪中，北京中原房地產三級市場研究部研究總監張大偉則表示，市場不光需要抑制需求，還要增加供應。此次提高剛需入市難度或許是為市場增加供應爭取時間。

市場會否再度觀望？

        首套房貸款享受7折優惠曾經是2009年樓市的最大利好之一，這也讓去年樓市出現了大幅度的量價上漲。然而自進入今年4月以來，從“新國十條”到9月29日的第二輪政策出臺，限購令、央行加息25個基點到如今取消首套房貸利率7折優惠，不難看出政府對于樓市的調控已經進入全面攻堅階段。此次，加高首套購房者的入市門檻，究竟能否再次加重購房者的觀望情緒，樓市交易會否再次跌入冰點，開發商的回答似乎頗為樂觀。

        “單是這樣一個優惠的取消，應該不會影響到真正購房者的需求計劃。”陽光100置業集團有限公司常務副總裁范小沖告訴  《每日經濟新聞》記者，提高貸款利率實際是經濟刺激政策的退出，并非是要打擊首套房并限制購房行為。“成本的增加勢必會對購房者在心理產生影響，但這一方面也能防止超能力透支給金融機構帶來的風險。”

        “上個月存款利率的調整，實際也是銀行調息的上升通道，作為房地產按揭貸款的利率隨之也要上調，但是對于剛需購買的影響并不會很大，相信也不會成為觀望的理由。”中弘地產副總裁趙恒認為，貸款利率優惠是刺激消費的銀行政策，長期看來仍有調整的可能。

        正如開發商所言，真正的剛需購房者很難因此而改變購房計劃。在采訪中，張琳坦言，由于婚期在即，購房計劃已不容再度擱置。

        從7折到8.5折究竟會給購房者帶來多大的影響？在采訪中，張大偉為記者算了一筆賬：以貸款100萬元為例，若還貸期為20年，8.5折相比7折月供將增加503.7元；若還款期為30年，這一差額為556元。這樣算下來，整套房子也就需要多支付10多萬甚至20萬利息不等。

開發商定價或更理性

        “在市場出現波動的情況下，開發商首先會考慮到如何規避風險。”趙恒告訴記者，目前看來無論是新盤還是老盤，在定價上都將更為謹慎。“很多企業現在開盤都不會定很高的價格，因為這早已不是瘋漲的時代，必須制定符合市場實際的價格。”

        對于開發商而言，銀行一方在優惠力度上的縮減也加重了他們的市場壓力。“現在單這一個優惠政策的取消還不足以（讓開發商）做太大的調整，但是開發商也會根據自身項目的特點，提高產品的競爭力和品質，盡量通過做符合剛性需求的產品來規避風險。”趙恒表示。

        “這兩次政策的疊加效應確實對房地產市場的形勢產生了影響，開發商也在積極應對，就目前看來一線城市與二三線城市受到的影響不太一樣。”范小沖表示，與以往客戶“買漲不買跌”不同的是，如今樓市的價格十分敏感，稍有降價購房者也可能會選擇出手。“所以一些開發商基于資金、業績的壓力可能通過降價來換得銷量，但這個降價的幅度是有限的。”

        在范小沖看來，由于失掉了投資杠桿，交易風險、成本的增加，都讓投資客戶群趨于冷靜，也使剛性需求成為如今樓市的購房者主體。“也正因為有剛需托底，降價的幅度才比較有限。”

        “今年整體的投資額依然處于高位，包括開工量和施工量都保持了同比30%的增長，所以市場很快就會轉化為買方市場，相信今年年底到明年年初市場的轉變就會體現出來。”陳晟認為，目前包括限購等政策的出臺，實際也是在為整個市場的供給贏得時間。

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利率優惠調整  對銀行或仍利好

每經記者  李靜瑕  賀麒麟發自北京、上海

        首套房貸利率優惠政策進行調整之后，通過《每日經濟新聞》記者在北京、上海、深圳等地的明察暗訪，結果顯示，大部分銀行表示目前首套房貸只能夠有8.5折的優惠，沒有其他渠道再降到8.5折以下。不過，在記者的調查中，仍有部分銀行沒有明確表示接到相關通知。

        記者調查發現，深發展北京分行營業部已開始執行首套房貸8.5折利率的規定。興業銀行北京西城區支行個貸部人員稱，該支行也已經收到銀監會下發的通知。但也有多家銀行相關人士表示并未接到通知，或者還不清楚相關情況。

        《每日經濟新聞》記者對滬上多家商業銀行調查后發現，目前上海地區首套房貸利率折扣也幾乎都從此前的7折調至8.5折。

        “對已放款的客戶不用調整，仍按照原來的折扣進行。”興業銀行上述個貸部人士表示，新規的執行對已發放貸款的客戶影響不大。

        記者在上海的調查還發現，雖然多家銀行都已調整了首套房貸的折扣幅度，但對于已申請尚未審批的貸款處理上有所區別。“對于之前已經申請的首套貸款，如果審批沒什么問題，很有可能還是7折的優惠；不過具體以審批時為準。”一家上海股份制銀行稱。

        盡管7折的利率優惠可能會對首套房貸的客戶更有吸引力，但行業分析師認為，這一優惠幅度對銀行來說并不賺錢。某知名券商銀行業分析師對  《每日經濟新聞》表示，將7折優惠調至8.5折，對銀行并不是壞事。數據顯示，10月20日加息后，金融機構人民幣貸款5年以上基準利率為6.14%，按7折的折扣幅度算，實際貸款利率為4.298%。而考慮到銀行的資金運營成本，再加上準備金成本及計提撥備等，“銀行幾乎沒有多少利潤空間”，而當最低利率優惠調至8.5折后，銀行可收取的首套房貸利率將調至5.219%。

        “政策降低首套房貸的利率優惠，除了進一步調控樓市以外，還能提高銀行的收入。”國泰君安銀行分析師邱冠華表示，但這種對銀行的利好要建立在一定的基礎之上，即此次調整對經濟不會造成惡性影響，“并且我認為對房貸造成的風險不會太大。”

        （每經記者張瑋  郭維娜對本文亦有貢獻）



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