葉檀：開發(fā)商面臨大洗牌 警惕民間金融風(fēng)險與外資抄底

每經(jīng)評論員  葉檀

　　房地產(chǎn)局部崩塌，必須未雨綢繆。在資金鏈的逼迫下，中國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨生死大洗牌。2008年的金融危機挽救了部分開發(fā)商，現(xiàn)在，他們不可能找到另一艘救生艇。

        窺斑見豹，從以下案例可以發(fā)現(xiàn)某些房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈面臨崩潰。

        香港廉政公署最近發(fā)布聲明，因涉嫌就貸款事宜行賄受賄，中國工商銀行（亞洲）有限公司的一名高管及另外兩名人員被捕，涉案金額共計580萬元港元。涉嫌行賄的人士是內(nèi)地著名地產(chǎn)商、裕匯集團有限公司董事局主席曾偉。涉嫌受賄者之一、50歲的陳寶奎，協(xié)助曾偉延遲在“工銀亞洲”貸款的還款日期，收受330萬港元賄賂；另一名涉嫌受賄者是43歲的陳翊耀，協(xié)助曾偉從工銀亞洲獲得貸款。

        曾偉案說明資金鏈緊張的開發(fā)商開始飲鴆止渴，而且絕不止于曾偉一人。銀行開發(fā)貸款、上市融資再融資渠道基本封堵，信托與境內(nèi)外民間借貸成為主流融資模式，開發(fā)商不惜以30%的融資成本獲得資金。以目前的情況看，到今年四季度，一些開發(fā)商會陷入收地、還貸等困境。

        此時要關(guān)注兩大風(fēng)險。

        社會金融安全將遭受嚴(yán)峻考驗。受到嚴(yán)厲監(jiān)管的銀行災(zāi)情較輕。銀行的風(fēng)險主要體現(xiàn)在許多開發(fā)貸款建立在企業(yè)虛假出資、實際自有資金極低的基礎(chǔ)上，一旦遭遇破產(chǎn)清算，就會面臨池魚之災(zāi)。同時，房地產(chǎn)下行，銀行房地產(chǎn)抵押品價值下降，銀行會面臨資產(chǎn)瘦身與止贖風(fēng)險。

        隱性社會金融風(fēng)險被刻意忽略。與銀行相比，民間理財借貸與信托產(chǎn)品是重災(zāi)區(qū)。浙江蕭山國際酒店集團破產(chǎn)牽涉數(shù)百人、寧海日日會等民間組織崩潰，顯示民間高息資金鏈條捉襟見肘，禁不起任何風(fēng)吹草動。

        高息融資扼住了房產(chǎn)開發(fā)的咽喉。今年房地產(chǎn)信托規(guī)模劇增，今年上半年，房地產(chǎn)信托在全體信托項目占比接近50%，8月比例上升至56%。而此前7年，房地產(chǎn)項目在整體投資中的占比始終維持在30%的水平。今年前8個月房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模已超過1047億元，截至6月末，年化收益率最高達17%，意味著項目融資成本差不多接近30%。目前的開發(fā)利潤絕不能支撐如此之高的融資成本，開發(fā)商只有兩個辦法，一是加快周轉(zhuǎn)，二是開發(fā)豪宅，讓房地產(chǎn)擁有奢侈品利潤。

        銀信通產(chǎn)品受到遏制，房地產(chǎn)信托風(fēng)險全部轉(zhuǎn)移到民間，一旦開發(fā)商資金鏈崩潰，民間投資者會賠了夫人又折兵。

        我們可以指責(zé)這些人過于貪婪而愚蠢，他們希望獲取年收益率15%以上的安全收益，并且簽下協(xié)議風(fēng)險自擔(dān)，多數(shù)投資者是坐擁資產(chǎn)百萬、千萬以上的中高收入階層，就算血本無歸也不至于露宿街頭。對于民間金融風(fēng)險不聞不問，對于近在眉睫的風(fēng)險沒有機構(gòu)對投資者進行善意提示，是政府的失職，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)出現(xiàn)全面下挫，可能引發(fā)投資者的全面反彈。

        另一種風(fēng)險是海外資金的投機風(fēng)險。雖然海外投資在整體盤子中只占1%的比例，似乎難以掀起大浪，但海外投資卻屢屢成為中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折關(guān)頭的點睛之筆，起到四兩撥千斤的作用。

        中國政府費盡心力為房地產(chǎn)市場降溫，但海外資金卻對中國資產(chǎn)躍躍欲試。10月12日外管局發(fā)布的報告顯示，上半年，房地產(chǎn)業(yè)來華直接投資同比增長151%。挾量化寬松與零利率之威，海外紙幣滾滾來，據(jù)悉今年以來，包括摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多外資，均以不同形式對我國房地產(chǎn)追加投資。

        中國房地產(chǎn)企業(yè)與民營企業(yè)在境外融資的比例預(yù)測應(yīng)該更大。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前8個月，金地集團、龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等30多家房企相繼推出海外融資計劃，融資規(guī)模達100多億美元。房企海外融資成本高，發(fā)債利率區(qū)間已從8%~9%上升至13%~14%，房企不斷地在人民幣大幅升值的預(yù)期中自我安慰。

        人民幣大幅升值是不可能的。想想吧，在實體經(jīng)濟與房地產(chǎn)，在提高社保、最低工資與維持開發(fā)商資金鏈的選擇中，正常人會選擇哪一頭？

        承認民間金融，納入金融監(jiān)管，銀監(jiān)會與信托監(jiān)管不再唱對臺戲，征收外資投資者的資本利得稅，是應(yīng)對房產(chǎn)金融風(fēng)險的保護傘。



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