二次調控后 黃金周樓市未見“急凍”

每經記者  葉書利  發自北京、張初亮  發自上海、胡廷鴻  發自深圳、朱玲  發自廣州

        國慶前夕，二次調控風雨襲來。

        包括三套房停貸一刀切、“限購令”在內的一系列措施給黃金周各大城市的房地產交易會蒙上了陰影；腳步聲日益臨近的房產稅，更讓諸多購房者加入觀望行列。

        新政出臺后，市場普遍預期國慶黃金周樓市將遭遇冰凍期，但《每日經濟新聞》記者近期調查發現，盡管部分城市黃金周期間的樓市成交量出現下滑，甚至有樓盤出現“零成交”，但二次調控后，全國樓市并沒有出現大面積的“急凍”現象。在剛性需求逐漸浮出水面后，一些城市甚至出現了“日光盤”。

北京：

非首次購房契稅上調至3%部分樓盤現零成交

每經記者  葉書利  發自北京

        《每日經濟新聞》記者從北京地稅局獲悉，國慶7天長假后，從10月8日開始，北京東城區、西城區、通州區及大興區已開始全面實施新的契稅政策：非首次購買普通住房（以家庭為單位），契稅稅率一律上調至3%。由于技術性問題，滯后的朝陽區等區縣也將在近期調整契稅標準，向此標準靠攏。

        相關專家認為，本輪調控潮中，北京后期還可能在供應環節、房企開發貸款等環節發布后續政策。

契稅調整雷厲風行

        9月29日晚，在三部委發出《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（以下簡稱《通知》）后，北京市地稅局在9月30日即向各區縣地稅局發出緊急通知，要求各區縣地稅局以三部委發布的相關契稅政策為準，全面實施全新的契稅政策。

        10月8日起，北京東城區、西城區、通州區及大興區已全面實施新的契稅政策，海淀區、房山區、朝陽區等區縣也將于近期陸續跟進。但與《通知》相比，北京本地的政策有所變化。

        《通知》規定，個人購買自用普通住房減半征收契稅調整為對個人購買屬于家庭唯一住房的普通住房，減半征收契稅；將對個人首次購買90平方米及以下普通住房減按1%稅率征收契稅，調整為對個人購買90平方米及以下且屬于家庭唯一住房的普通住房，減按1%稅率征收契稅。而北京的落地政策一律變為：非首次購買普通住房  （以家庭為單位）的客戶，契稅稅率由原來的1.5%，一律上調至3%。

        以一套100平方米、單價為30000元/平方米的普通住宅為例，如果北京業主是二次購房，新的契稅政策前，購房者只需按房價的1.5%交稅，即4.5萬元。而按最新的契稅標準計算，業主需按3%的標準交納契稅，即9萬元。

        對于契稅政策調整，北京可謂雷厲風行。早在4月新政后的4月30日，北京便開始執行“三套房不予放貸，同一購房家庭只能新購買一套商品住房”的規定。而上海、深圳、廈門等地直到近日才實施限購令，廣州的限購令仍在討論中。

        在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，北京中原三級市場研究部總監張大偉認為，北京樓市的調控政策是嚴厲的。后期除了可能調整交易環節的稅率外，北京政府還可能在房企開發貸款和打擊捂盤、囤房等供應環節出臺政策，以收緊房企開發貸款，加快供應。至于房產稅，他認為短期內不可能出臺。

部分樓盤現零成交

        9月29日二次調控新政后，北京樓市由之前短暫的回暖突然變冷。

        金融街旗下的北京樓盤融盛家園，于10月1日推出48套住宅與7套商鋪。北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至10日，該樓盤推出的上述房源仍為零成交。

        與融盛家園一樣，同于10月1日開盤的東亞·瑞晶苑，目前也無成交記錄。

        《每日經濟新聞》記者比較北京市房地產交易管理網的數據后發現，9月29日二次新政后，北京開盤的眾多樓盤中，除了萬科旗下的長陽半島外，其余樓盤銷售業績大多比較慘淡。

        一位不愿透露姓名的業內人士說，實際上，雖然目前北京樓市在9月29日調控后重陷觀望，表面上交易冷淡，但內在仍然火熱。

        他透露，以遠洋地產旗下的樓盤遠洋新悅為例，該樓盤在宣傳階段，對外宣稱的均價為17000元/平方米；待客戶排上號且搖完號后，遠洋地產突然向客戶宣稱該樓盤均價已提至18000元/平方米；到了9月30日開盤時，遠洋地產的開盤均價又提升至近20000元/平方米，逆市上演了一段定價三級跳。

        遠洋地產只是一個縮影。

        有統計顯示，在二次調控的背景下，國慶期間北京樓市新房日成交量較二次調控前的中秋小長假大降32%。但國慶期間開盤的5個住宅項目，平均成交均價為22753元/平方米，與9月份20131元/平方米的均價相比，上漲了13%。

上海：

房展會13萬人次觀展“黃金7日”成交量創新高

每經記者  張初亮  發自上海

        盡管9月29日新的調控措施再次出臺，但10月3日開始的上海秋季房展會，人氣卻遠超開發商的預期。10月7日，房展會閉幕，主辦方統計參展超13萬人次，超過去年底的秋季房展會和今年的“五一”房展會。

        10月6日，在上海秋季房展會接近尾聲時，上海房地產調控12條細則公布，細則有“限”、有“壓”、有“保”，更有傳言稱上海房產稅試點正在等待批復。一套調控組合拳，給人氣爆棚的房展會所能產生的效果增添了幾分不確定性。

成交面積創歷年最高

        10月3日開幕的房展會，幾個入口一度擁堵。相關數據顯示，本次秋季房展會，共有超過220家開發商參展，參展面積超過35000平方米，這已是上海展覽中心可提供的最大參展面積。

        從展位上看，萬科、綠地、保利、華僑城、長甲等知名開發商都精心策劃了大面積展位，展示的項目包括各自長三角的所有樓盤。展會的宣傳促銷也讓觀展者目不暇接。在一些展位，購房者留個姓名及聯系方式就可得到禮物。某些外地樓盤甚至贈送當地特產。

        主辦方公開數據顯示，4天的秋季房展會，共有超過13萬人次參觀。參觀人數不僅超過去年同期的秋季房展會，更遠遠超過今年的“五一”房展會。

        現實的成交數據或許比展會人數更能說明問題。上海據漢宇地產監測數據顯示，“十一”長假七天，上海全市商品住宅成交面積達20.7萬平方米，創近幾年新高。

祭出樓市細則

        在秋季房展會結束的前一天，上海房地產調控12條細則出臺。這次調控不僅限制一個家庭只能購買一套房，還將第二套首付比例提高到50%，同時禁止消費性貸款購房。

        美地行執行董事總經理劉群表示：“新的調控細則出臺對房地產市場會造成較為重大的影響，上海房價接下來下跌的可能性很大，至于下跌的幅度，取決于政策執行的力度、長度與深度。我預計未來房價會下跌20%~30%，如果限購房政策維持的時間夠長，房價下跌50%都有可能。”

        但上海同策咨詢與研究發展中心劉寒亮認為：“感覺這次調控針對的重點是投資客。這次調控會壓一下現在房價再次上揚的小苗頭。可是這次調控，不就是4月份調控以來上海一直沒有明確公布的細則嗎？和4月份政策對比，上海的本地細則沒有比北京嚴厲多少。”

        而在另外一些分析人士看來，房產稅或是政府調控房價最后的殺手锏。如果本輪調控沒有順利壓制房價，接下來很可能出臺房產稅。就在昨日上午8時26分，華遠總裁任志強發布了一條微博：“上海房產稅試點在等待批復？”

深圳：

成交量普降  剛性需求成長假樓市主力

每經記者  胡廷鴻  發自深圳

        10月1日凌晨，深圳出臺暫時限定居民家庭購房套數的政策，加上此前國家的“限貸令”，深圳樓市反應會如何？

        《每日經濟新聞》記者近日走訪深圳不少樓盤發現，在國慶長假期間，受雙限令影響，秋交會雖場面火爆，但不少樓盤實際成交量下跌了三到六成，眾多剛性需求者成為市場的主角。

“成交量普遍降了3成”

        深圳市房產限購令規定，深圳戶籍居民限購房兩套，能夠提供在深圳一年以上納稅證明或社保繳納證明的非深戶限購一套，其他非深戶則暫停在深圳購房。此令一出，深圳市成為繼北京之后國內第二個出臺類似政策的城市。

        但頗具戲劇意味的是，國慶長假期間，深圳樓市卻不降反升。深圳市規劃國土委網上數據顯示，10月1日~7日，深圳新房成交量2538套，是去年國慶節同期的3倍多，成交均價也在2萬元/平方米以上。10月1、4日，深圳新房的成交量竟超過了600套。

        專業人士指出，由于規劃國土委網上數據具有滯后性，上述數據實際反映的是9月份的成交量，并非雙限令施行后的真實情況。

        事實也是如此，記者從不少新推項目售樓處了解到，國慶長假期間，深圳在售新樓盤成交量顯著下降。

        “由于深圳出臺限購令，我們的銷售情況受到了嚴重影響，每天只有10多批人前來看房，看的人多，買的人少。”山海陽光云景售樓處工作人員告訴《每日經濟新聞》記者。萬科金色半山項目售樓處工作人員所述情況也大同小異。

        “看多買少、成交量下降是今年國慶長假期間深圳樓市的一個共同特點，成交量普遍降了3成左右。”一樓盤項目負責人稱。

        深圳限購令也影響到了深圳二手房和中介市場。21世紀不動產深圳總經理楊創慧抱怨稱，國慶期間該公司經手的二手房成交量  “少得可憐”，“平時一周每天可以做到50多單，而今年國慶黃金周每天僅為10多單，相比減少了30%。”據公開資料顯示，深圳其他地產中介二手房成交量下降了6成。

剛性需求大量釋放

        在房市成交量下降的同時，剛性需求卻逐漸顯現出來。

        張偉是深圳羅湖一家公司的職員。他本來打算今年4月份買房，卻遇到了樓市調控政策，讓他一直觀望至今。

        在國慶深圳秋季房交會上，張偉看上了還未開盤的  “世紀新城”。盡管有了買的沖動，但深圳市剛出臺的限購令讓他又有了猶豫，他稱：“房價可能會再下降一點，可以觀察一段時間。”

        實際上，像張偉這樣的剛性住房需求者是此次深圳秋季房交會上的購房主角。“三正臥龍山”項目售樓處黃女士稱：“開盤當天就有1000多人次前來咨詢，已成交住房的購買者大多數是剛需客，占購房者人數的一半以上。”隨后，記者采訪的幾家樓盤銷售人員也證實上述說法。

        對此，一項目負責人分析，“由于上半年的房市打壓政策，市場觀望者眾多，但在經歷調控政策后，遲遲不見調控效果的剛性需求者被釋放出來。再加上深圳限購令出臺，明顯加大了對投資性購房的打壓，投資性購房明顯減少。此消彼長，深圳國慶長假房市積累的剛性需求便成為樓市的主要購買者。”

        但他同時也指出，深圳限購令對后市的影響不大，一旦大量剛性需求得到釋放，后市將出現類似2008年的報復性房價反彈。

杭州、南京：

樓市降溫  調控細則或緊跟上海

每經記者  張初亮  發自上海

        據杭州房管局官方網站統計，國慶長假7天，杭州主城區商品房共預定384套，成交277套，預定量超往年同期。但這一數據相比杭州9月的樓市行情，呈現一定的降溫趨勢。南京網上房地產數據顯示，國慶節期間，南京共銷售商品房880套，平均每天認購126套，去上年同期相比下降了三成左右。

        但兩地的銷售行情顯示，杭州、南京樓市依然處于  “成交上升期”，樓盤開盤預定量超過八成的現象依然存在。有消息指出，繼上海地方版調控細則出臺之后，杭州、南京的樓市調控細則將極有可能在兩地10月房交會前出臺。

長假最后一天樓盤熱賣

        10月7日，國慶長假最后一天。南京金地自在城如期推出512套房源。據現場購房人士估測，該樓盤的搖號現場河西金陵會議中心內，坐了約1200多位購房者，幾乎擠滿大廳。最終，該樓盤當天去化房源達80%。

        而在此前一日，南京某樓盤推出一期108套房源“測試市場”，半天時間即被認購100套，成為南京又一個“日光”樓盤。

        在杭州，國慶長假期間主城區商品房共成交277套房源，但384套的預定量依然超過了往年同期。進入9月以后，杭州樓市反彈強勁，日成交量常在200套以上。有業內人士指出，如果不是“二次調控”，國慶期間的杭州商品房預定和成交勢頭肯定要火爆得多。

        在7日當天，杭州主城區的成交量突然攀升，共成交121套房源，較上一個交易日整整增加了97套。其中僅綠城西溪誠園一個樓盤即成交了71套房源，成交均價為32833元/平方米。

        長假期間，杭州共有5個樓盤開盤，共有700余套房源面市，其中四個主城區樓盤的預定量分別為148套、115套、58套和40套。

兩地細則或在房展會前出

        國慶長假剛過，杭州二手房中介公司即接到杭州市財稅局農稅征收管理局的口頭通知，要求自10月1日起，所有的契稅繳納，按照9月29日出臺的  《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》執行。

        昨日，杭州更有消息稱房產調控新政極有可能在下周出臺。據相關消息透露，杭州發布的細則可能與上海樓市細則一樣，將重申首付比例、三套停貸、非本地居民購房貸款條件限制等。

        與杭州相同，南京也首先在契稅方面對房地產市場進行調整。有消息稱，10月8日南京江寧區將購房契稅提高到總房款的4%，這已是購房契稅的最高標準。

        但據9日南京新浪房產報道，江寧區契稅標準為：首套房且面積在144平方米以上的，按照3%標準預征；首套房且面積在90~144平方米，按照1.5%預征；首套房且面積在90平方米以下，按照1%預征；所有其他情況，均按照3%預征。

        南京、杭州兩個城市均有消息透露，兩地的樓市細則將極有可能在即將舉辦的房展會之前出臺。據悉，南京的房展會將于10月16日舉辦，而杭州的房展會將于22日開始。

        南京網博機構孫海認為，南京樓市基本不在中央重點盯防之列，“所以不排除南京細則相對要溫和，更多的可能表現在具體的執行力上，尤其是銀行信貸方面。四季度樓市在剛需的掩護下小幅波動，部分熱點板塊、資源型產品價格松動空間不大，而個別脆弱板塊、資金鏈緊繃的開發商或將出現相對深幅調整。”

        此外，長三角另一城市寧波，已于10月9日下發《關于進一步貫徹落實國務院堅決遏制房價過快上漲文件精神的通知》，該通知共包括“限購”等9條意見。

廣州：

限貸政策預期下成交下滑明顯

每經記者  朱玲  發自廣州

        在9月底樓市新政出臺后，國慶期間廣州市場成交有所回落。此前有市場消息顯示，廣州將在本周出臺限購政策。

成交較9月下滑明顯

        進入傳統的“金九銀十”銷售旺季，各大公司都加大了推貨力度。經緯行研究中心監測顯示，“金九銀十”期間，廣州市區共推新貨2.7萬套，同比上漲28.5%。

        搜房數據監控中心監測的廣州市房管局數據顯示，10月1日~10月7日，廣州共有143個項目有成交記錄，網簽2103套住宅，成交均價達到12179元/平方米。

        廣州市國土資源和房屋管理局官網數據顯示，黃金周7天時間，廣州亞運城項目簽約達380套，雅居樂位于廣州番禺某的大盤，推出的新貨簽約套數達到192套。

        盡管銷售與去年同期相比仍呈現火爆，但相比新政前的9月，廣州的樓市成交量仍出現了明顯下滑。1~7日，廣州市日均網簽286套；而9月25號為512套，9月27~28日平均為625套，9月29號為624套，30日的網簽套數甚至近千套。

        而9日，記者走訪廣州近期日認購過千的樓盤現場，發現銷售中心人氣明顯不如政策前期。一張姓的購房者表示，他只是來看看情況，由于擔心政策出臺，目前不打算購買。

        代理該樓盤的一林姓經紀告訴記者，“我手頭上幾個客戶，原打算10月1號看盤，但因為害怕第三套房限貸政策，現在也不打算買了。”

        滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，近期政策必然對市場有較大影響。“經過我公司備案的二手房交易，國慶期間下滑達三成之多。受政策影響，未來市場觀望在所難免。”

專家建議限購令盡快出臺

        隨著上海、深圳等地陸續出臺當地細則，近期有消息稱廣州本周也將出臺調控細則，目前備受關注的“限購”政策也在方案中。

        10月10日，記者致電廣州市房管局宣教處許紅峰副處長，但他對政策避而不談。

        萬聯證券研發中心副總經理黃鵬表示，“現在市場需求猛烈增加，在供應量不滿足市場的情況下，為預防房價再次上漲，政策不得不出臺。”目前政策處于收縮周期中，預計將會持續到明年。

        “和其他一線城市相比，被稱為價值洼地的廣州，為了避免日后投資潮的涌入，應盡快出臺限購等措施。”廣州市地產專家韓世同表示，目前出臺限購令可以避免投資潮涌入，對成交量影響較大，可以抑制房價上漲，但不會讓房價下降。



如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

聯系電話：021-60900099轉688

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316