葉檀：閑置地處理需要200年？

每經評論員  葉檀

        隨著房地產市場回暖，要求新一輪調控的聲音居高不下。房地產市場需要的不是新的調控政策，而是已有調控政策的落實。

        我國的房地產調控政策不可謂不嚴，涉及地根、銀根、閑置地處理以及預售款三方監管等，如果落實到位，房地產市場資金鏈緊繃，開發商不得不加緊銷售回籠資金，坐地起價、待價而沽不復存在。可以說，除了房產稅等少數措施之外，其他政策已經應出盡出。

        到現在為止，針對房地產市場主要措施如下。

        對房地產單獨加息。二套房貸、三套房貸加息三成以上，幅度不可謂不大。針對個人按揭與開發貸款實行控制，手段不可謂不強硬。雖然銀行各有小算盤，但在銀監會的五指山下，就算有心增加貸款也只能小打小鬧。

        房貸增速有所回落。根據央行上海總部公布的數據，上海的每月個人房貸新增量從今年4月到7月依次為83.1億、56.9億、30.8億和2.7億。另據央行7月底發布的  《2010年上半年金融機構貸款投向統計報告》，上半年內地房地產開發貸款新增4423億元，二季度增速明顯放緩，房地產開發新增貸款僅1216億元，較一季度大幅削減62%。不同的銀行貸款量不同，相對于工行、農行、民生等銀行，建行的房地產貸款步伐急速下降。預計今年底將有四成開發貸款到期，對于銀行、開發商、地方政府都是嚴峻考驗。

        為了滿足房地產開發資金需要，這兩年房地產信托大行其道，收益在10%到20%之間。銀監會立馬揮舞大棒，首先檢查銀信合作，要求表外資產表內化，堵塞了銀行的貸款后門。最新舉措是發布《信托公司凈資本管理辦法》，規定信托公司凈資本不得低于人民幣2億元，不得低于各項風險資本之和的100%，也不得低于凈資產的40%。截至今年6月，國內商業銀行表外銀信產品存量已高達2.8萬億元，其中絕大部分是房地產貸款。信托公司不得不像銀行一樣，四處融資補充凈資本。這樣一來，對于房地產的信托融資渠道將有明顯的抑制，影響的規模起碼在數百億。

        這些政策當然有用，關鍵問題是執行到位。值得關注的是，所有的房地產政策只要由地方政府主勺，大都打了水漂。

        以土地增值稅為例，從1994年頒布《土地增值稅暫行條例》、2006年發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》到2010年5月發布  《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，可謂步步緊逼。1994年的條例只是大綱，土地市場氣候未成，需要培育；2006年之后就是全球金融危機無法執行；2010年則是關鍵一年，清算土地增值稅對于毛利率40%以上項目的利潤影響應該在20%以上。估計2005年到2009年土地增值稅流失數應該在2.52萬億，這對于開發商的資金鏈是沉重的打擊。

        有傳聞顯示  《商品房預售資金監督管理暫行辦法》即將出臺，杭州等地已經發布了征求意見稿，定金與預售金對于房地產商的資金鏈舉足輕重。據國家統計局公布的全國房地產運行數據，今年1到7月，房地產開發企業本年資金來源38876億元。其中，定金及預售款9356億元，個人按揭貸款5131億元，兩者合計14667億元，占房企整體資本金比例達到37.3%，約合整體資金的四成。一旦對預售金嚴厲監管，就是套向資金鏈的一條絞索。

        嚴格執行上述政策，房地產的開發銷售周期將大大加快，如果加上累進的資本利得稅，房地產投資就會成為投資者眼中的雞肋。當然，出于經濟軟著陸的需要，以及中國城市化進程，房地產黃金時代雖然過去，白銀時代依然存在。

        關鍵在于執行力。有個典型的例證是對于閑置土地不痛不癢的查處。8月19日，國土資源部公布今年各地上報閑置土地2815宗，面積16.95萬畝。今年9月問責，10月基本完成查處任務。

        言之鑿鑿的國土部，至今沒有公布違規開發商的名單，更沒看到通報哪些開發商被取消了經營資格，國土部網站公布的是典型案例，對西安立豐御海置業等7宗案件的處理情況，以及6宗督辦的違法違規案件。按這樣的速度，現有的閑置土地是否要處理200年？

        新政重要，更重要的是落實；新政出臺，必須兼顧中國經濟轉型的全局，如此才能言行一致，言出必果。



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