“深喉”爆北京中介哄抬租金月賺千萬 業內人士：取締中介房租照漲

每經記者  吳文坤  發自北京

        房產中介最近一度被視為房租價格上漲的背后推手。相關監管機構近日也對市場進行調研，認為中介哄抬房租成為此輪部分城市租金上揚的原因之一。

        《每日經濟新聞》昨日（7月8日）接到房產中介業內人士爆料稱，北京個別中介公司通過房屋租賃代理業務，僅因房租上漲，一個月就凈賺上千萬元。記者就此采訪了數位中介行業人士，一度爭議聲四起。

哄抬租金月賺千萬？

        某業內人士昨日對《每日經濟新聞》爆料稱，最近兩個月，部分中介由于房屋租金上漲月均賺取的利潤就超過了千萬。獲利的渠道所指的就是房屋租賃代理業務。

        該人士介紹，這項業務的贏利點分為幾個部分：以一個月租金為準的代理費；10%~20%的房租差價；群租；押金不退；還有房東允諾給中介的空置期，此外，據該人士透露，有部分中介一年只給房主10~11個月的租金。

        根據北京房地產交易管理網數據統計顯示，北京某中介公司5~6月合計簽約租賃大約18000套。該人士表示，如果一套房子租金原先2000元，現在漲至2500元，按照規定一個月租金為中介收費，原來正常的利潤應該是3600萬左右，現在則為4500萬左右。

        此外，部分中介從業主處收房時，只支付11個月的租金，而其轉租給顧客的時候則收取13個月租金，有些房源甚至群租給顧客，如此收取的租金遠遠高出支付給業主的租金。

        北京鏈家地產數據顯示，2010年2月以后租金持續上漲，4月租金環比漲幅達一年半以來月均最高，平均租金上漲約104元/月；到5月達到今年最高的2885元/月，雖然6月隨著成交量的提高小幅下降至2816元/月，但總體而言，2010年上半年全市平均租金2792元/月，同比上漲19%左右。

        上述人士表示，以上述利潤綜合來算，近2個月以來上述提到的中介公司保守估計賺了3000萬元。

業內爭議驟起

        昨日，在記者采訪過程中，上述中介人士的說法獲得了部分同行的認同。

        一位不愿意具名的研究人員表示，上述測算的結果只是保守估計。不過她認為，普通的中介公司沒有必要人為哄抬租金，“普通的中介公司成交一套租賃房屋，最多收取一個月租金作為傭金，租金上漲四五百塊帶來的業績遠沒有租金不漲但加快成交速度來得重要。”

        與此同時，“中介哄抬租金月獲利千萬”的說法也引來了不小的爭議。

        我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉接受  《每日經濟新聞》采訪時表示，以我愛我家為例，該公司的代理出租房源不到北京市出租房源整體的1%，而且通過整個中介達成交易的出租房源本身還不到房屋出租市場的一半，后者當前的數量約為240萬套。

        “這樣的市場份額，如何去控制市場？”胡景暉認為，上述測算方法并不準確。

        首先，房屋租賃代理本身表明中介已經與房東簽訂好了合同，房東給了一個免租期，“中介主要利用這段時間進行房屋清理，并尋找租客。”而且，房屋租賃代理業務是平進平出的，如果租不出去，中介公司將要按合同打款，承擔風險。

        此外，還有業內人士表示，在房屋租賃代理時，并不存在加價一事，“房東收多少，我們就收多少，除非承租人需要相關維修時才繳納少量維修費。”

        對于中介哄抬房租的說法，胡景暉表示明確反對，“影響房租的原因是供求關系的緊張。”

        他分析，將3、4、5月份的房租價格與去年同期比較不科學，因為去年的時候是處在金融危機的低潮期，而現在經濟已經回暖。另外，北京市的房源受到媒體等對租房行為的提倡，北京巨大的拆遷量、每年凈增至少50萬~60萬外來人口以及今年的畢業生潮，都加大了整個租賃市場的需求量。

        “把中介取締了？房租就不漲了？”胡景暉認為，房源總量不夠，不是房子漲價就是房租上漲，真正的辦法是想方設法增加有效供給。

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因業績不振  21世紀不動產高管離職？

每經記者  葉書利  發自北京

        “21世紀不動產安信瑞德總經理馮泓睿已于一個多月前離職，”在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，21世紀不動產集團市場總監林蕾稱。這是房地產調控后，北京中介市場出現的首例管理層人事變動案例。

        “這是調控背景下，成交僵持的情況在中介公司區域高層人事上的一次市場性反應。”一位不愿透露姓名的中介業內人士表示。此外，我愛我家副總裁胡景暉表示，未來兩個月左右的時間內，如果成交量繼續僵持，中介公司關閉潮或將涌現。

業績不佳引發高層變動？

        馮泓睿的離職，引起市場各方的猜測。

        一位北京中介公司市場總監楊光（化名）向《每日經濟新聞》記者說，馮泓睿離職的主因是業績不佳。因為21世紀不動產的業務模式是加盟模式與直營模式雙腳并行。在調控背景下，21世紀不動產可能會強化管理執行力，此時加盟店在管理上的不通暢就會體現出來，而且形勢不好時，加盟商可能退出。在這種情況下，21世紀不動產直營部門身上的責任與壓力就更大了。21世紀不動產直營部門在北京的業務發展一直不太順利。此時馮泓睿的離職就不足為怪了。

        據悉，21世紀不動產時下在中國的業務已覆蓋30多個城市，除在北京、上海及深圳三個城市存在直營店外，其余城市全部是加盟店模式。

        21世紀不動產集團市場總監林蕾表示，“馮泓睿的離職是目前公司加強業務流程標準化基礎上的集團化管理下的正常人事調整。”21世紀不動產集團運營中心的一位副總已接手馮泓睿的工作。公司目前確實在增加直營店的數量。

        公司是否有意進行直營化業務改造？林蕾稱21世紀不動產來自美國，在美國，公司有幾十年的加盟模式成功經驗，加盟模式一直是公司的核心戰略模式，未來也一樣。

        對此說法，楊光認為中國的市場環境與美國的不一樣，在中國中介市場，直營模式利于管理與戰略執行，尤其在行業低谷時期更是如此。因此21世紀不動產此次所說的強化集團化管理，就是指直營化改造，以調整業務結構來適應中國市場。馮泓睿是因為在被寄予厚望的直營部門業績不佳而離職的。

中介關門潮或初現

        楊光認為，馮泓睿的離職折射了北京目前中介市場生存艱難的現狀。

        成交僵持下，中介公司的壓力徒增。記者在望京調查時發現，在望京地區的融科橄欖城與國風北京兩大樓盤交界的二百來米長的地帶，分布著包括鏈家地產等10來家中介門店。記者在此逗留了近二個小時，只見過一兩個租戶上門詢問。其余時間，各門店業務員只是喝茶或聊天。在北京八通線地鐵站附近，幾家鏈家地產門店干脆關門，門上寫著“轉讓”或“招租”字樣。北京市北五環附近，包括鏈家地產在內的幾家中介門店已經關門大吉。

        對于關門店現象，鏈家地產副總裁林倩向記者說，“在調控政策下，公司確實在進行一些店面資源整合。原則上，若一個商圈的成交量下降迅速，該商圈的門店可能面臨調整，比如由之前的3家門店整合成兩家，甚至退出該商圈。”



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