100平方米45萬 上海一工業用地“住宅化”開賣

每經記者  羅倫  發自上海

        新政影響下的二手市場成交量低迷已經兩個月有余。就在中介紛紛叫苦之際，上海的二手買賣市場卻出現了“45萬100平方米”的超低價房源，一時成為了中介的搶手貨。

        如此低價的房源究竟從何而來？在眾多中介經理人的口中，拋售房源的溫州投資客身影再次出現。然而，據《每日經濟新聞》記者調查發現，這些在多家大型二手房源網站上被冠以  “張江最低價的住宅?。▋r格）僅當地純住宅的30%！”的張江東區人才公寓，能夠低價開賣的真正原因并非炒房團，而是因為該園區產權證上標明的土地性質實為工業用地，廠房用途。

        根據記者了解到的信息，該公寓原是由張江東區高科技聯合發展有限公司集中購買，上海國際機電數碼園工業用房改建而成的。且記者從上海浦東新區建設和管理委員會房產處證實，只有這一批由政府批準的人才公寓的房源可進行住宅形式的租賃，但不可進行出售。

廠房“住宅化”開賣

        “其實就是住宅，（房子）絕對可以住！這個小區跟一般的住宅小區一模一樣，只是產權證上由于當時政府的審批是工業用地而已?！币晃恍罩苤薪榻浝砣藬蒯斀罔F地告訴《每日經濟新聞》記者。

        記者在一家名為“58同城”的網站上也確實發現了其比“住宅”還要“住宅”的房源描述：“套內有廁所、廚房、天然氣、寬帶、有線電視，380電源，套內可自由分隔，得房率90%（常規裝修為三室兩廳一衛）；雙陽臺、板式結構；配套設施：小區周邊有銀行、賓館、超市、菜場。”

        “操作都很正規，我們已經賣出好幾套了。不能賣我們也不會掛牌。你要是買的話，過來給你看產權證也行。交易成功，我們可以給你辦理個人產權證?！碑斢浾咭再彿空呱矸葑稍儠r，另一名姓趙的中介經理人告訴道。

        據該經理人介紹，張江東區人才公寓是2006年開發的，當時政府批地為工業用地，雖然此小區的產權性質是廠房，但是出售的房源都是住宅，一旦交易，還可以辦個人產權證。

        趙經理人還稱，購買此類工業用地房源，除了產權證上土地性質的不同，與購買一般住宅房源的區別就在于，購房者必須一次性付款，土地使用權為50年，且購房者入住后所要繳付的水、電、煤氣費等，是以工業用地的收費為標準的，其他沒有任何區別。

        記者還從趙經理人處獲悉，園區的房源有很大一批是在溫州投資客的手上，這些在二手市場上掛牌的房源也是投資客在拋售。目前，開價45萬100平方米的房源若疊加上一系列稅收，總價一般在60萬左右。這個價格與周邊的房源相比，非常便宜。

銷售合法性存疑

        “這個園區的房子我們去看過，但是不太好賣啊，我們中介也要看房源潛力，它的土地性質是工業用地，房子建造得既不像住房又不像廠房，不倫不類的，而且本身在張江唐鎮這樣比較偏僻的地方，說是工業用地的土地性質，怎么交易也很令人頭疼，所以我們也就沒有再去搞（明白該園區房源的實際狀況）?！碑斢浾咴儐枏埥瓥|區人才公寓項目的相關信息時，21世紀不動產金橋民耀路店的經理唐伯濤如此表示。

        那么，在經過“住宅化”后的廠房流入二手市場進行銷售，究竟合法與否呢？

        記者首先從上海浦東新區建設和管理委員會房產處了解到，張江東區醫療器械園曾由張江東區園區辦收購了一部分廠房，且經過區政府批準，作為人才公寓在使用，以解決張江東區產業園區人才公寓配套的缺乏。這是一個在政府指導下的官方集團行為，“如果是在這個范圍之內，房源可以作為住宅使用；而在這（范圍）之外的（房源），買賣的是廠房，就應當為廠房使用。此外，在新區范圍內已批準的用于人才公寓租賃使用的房源是不可以用來出售的?！?br/>
        如此說來，目前的二手市場上被溫州投資客拋售的張江東區醫療器械園房源都只是該園區工業用地性質的廠房房源，只不過經過了中介、房東等一系列的“住宅化”包裝，才開始掛牌出售。

        浦東新區建設和管理委員會房產處工作人員還表示，對于房地產部門，區別住宅還是廠房交易的標準，就是買賣雙方“簽署合同房屋的權屬登記性質”。

專家稱鉆了政策漏洞

        記者隨后致電上海房地產交易中心的相關工作人員，詢問有關房屋買賣產權證的辦理問題，得到回復稱，產權證的辦理只需要買賣雙方出示各自身份的證明，以及交易合同。一旦所需文件提供完整，即可受理。

        調查中不難發現，工業用地在中介手中掛牌，以住宅形式交易的模式確實可以成立。只要買賣雙方達成共識，并能出具相關身份證明，交易即可成功。

        對于廠房“住宅化”開賣的現象，易居臣信市場研究中心楊晨青認為：“這屬于在鉆政策不完善的漏洞。”

        楊晨青進一步解釋，現在政府在策劃的公租房里就有關于人才公寓的條款，其實是為了保障外地引進型的人才在上海的住房問題。用租賃的形式是合理的，雖然公租房的細則還沒落實，但是肯定會對其出售做限制，甚至禁止出售。



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