去年暴漲透支未來漲幅 珠江新城或領跌廣州

每經記者  朱玲  發自廣州

        “這個月完成任務很有壓力呀！”位于廣州珠江新城的合富置業某分店員工小許很無奈地對《每日經濟新聞》記者表示。因為從上周開始成交“變淡”，小許很為自己這個月的業績憂心。

        5月8日，星期六，本應是一個顧客盈門的周末，但在下午三點，廣州珠江新城某路口交界處的中原地產、合富置業以及滿堂紅三家大型房產中介分店卻門可羅雀，一些店員甚至還在門外攬客。記者在中介店門前駐足不到半分鐘時間，小許就很熱情地出來詢問記者是要買房還是租房。“從上班開始到下午這個時間了，幾乎就沒有人來咨詢。”小許表示，像現在這樣的情況，去年幾乎不存在。

        近期的房產成交數據也說明小許的經歷并非個案。5月11日，廣州市國土資源和房屋管理局（以下簡稱廣州市房管局）公布了新政出臺后的首份數據：4月15日~5月6日期間，廣州一手住宅網簽面積同比下降六成，網簽均價約為1.36萬元/平方米，環比下跌了7%。

        其中，作為廣州優質樓盤的聚集地與樓市風向標，珠江新城對調控的反應也最為迅速：樓市新政出臺不足半月時間，該區域二手房拋盤上漲了三成，但由于購房者不敢輕易接盤，以至于該區域成交量下滑了50%。《每日經濟新聞》記者在采訪過程中了解到，僅2009年初到2009年末的一年時間，珠江新城各個樓盤價格至少都漲了50%，已經透支了未來的上漲空間，再加上珠江新城投資需求的比例較大，一旦市場炒家不再硬挺，珠江新城未來的房價跌幅將會超過廣州其他區域板塊。

成交下滑達五成

        經緯行研究中心公布的數據顯示，4月15日之前的三周，珠江新城的日成交套數在20套以上，而在新政出臺之后，在5月1日~5月7日期間，該區域日成交套數跌到了16套。“5月1日當天，我們5小時中共計只接待了20余客。”該行研究中心經理朱欣苑表示，與往年的黃金周相比，今年的“五一”頗顯平淡。

        來自滿堂紅的數據也顯示，樓市新政出臺后，廣州二手樓市在不同板塊的表現也有所不同。其中，珠江新城等投資氣氛較濃的板塊成交量減少得最為明顯，幅度在50%以上。滿堂紅地產高級研究部主任肖文曉表示，在珠江新城，4月下半月二手樓市的拋盤比上半月增加了30%。

        盡管目前珠江新城是廣州各區中成交量下滑最大、拋盤增加最多的區域，但其價格依然堅挺。中原地產市場研究部的最新數據顯示，目前珠江新城板塊各項目的均價多在24000元~27000元/平方米之間，僅個別項目售價受二手市場放盤價下調及新政影響而同三、四月份相比稍有回落。

        《每日經濟新聞》記者走訪發現，在珠江新城富力某項目附近，以往甚少出現的戶外推廣廣告已經重出江湖，如今并行豎立兩個大幅推廣廣告，而“五一”期間，富力樓盤除之前的所有優惠外，還額外附送9.7折、5萬元置業禮包以及物管等優惠。

        5月11日，廣州市房管局公布了新政后的樓市數據：4月15日~5月6日，廣州一手住房網上簽約面積27.35萬平方米，相比去年同期減少63.4%，環比今年3月24日~4月14日減少了28.1%；一手住房網簽均價為13698元/平方米，環比下降了7.1%。

        廣州市房管局副局長黃文波表示，新政“抑投機、遏房價”的成效明顯。

一年暴漲50%透支未來漲幅

        《每日經濟新聞》記者注意到，在此前多輪的調控聲中，珠江新城的價格往往不降反漲。而當“史上最嚴調控”出臺后，該區域的成交才開始出現顯著變化。

        “現在珠江新城的房源租金可達2500元/月，特別是一室一廳的小戶型非常搶手。”小許介紹說，甚至3000元/月也可租出去，這些租戶是該區域大型公司職員，外企人士也較多，這樣的價格也在他們的承擔范圍內。

        記者注意到，在市場觀望態勢中，小許所在的門店公布的多為出租房源。“小戶型目前可以先租出去。”小許說，目前，該區域150平方米的大戶型租價約7000元/月左右，75平方米的租金在2500~3500元/月不等。

        “從目前整體市場看,珠江新城樓盤降價的幅度不超過5%，基本可以說是維持不動。”肖文曉指出，但依照目前的價格而言，上漲過快透支了該區域樓盤未來的盈利空間。

        上周末，記者踩盤發現，珠江新城一個名叫雋峰苑的樓盤，在2009年2月均價僅為1.1萬元/平方米，而目前對外報價則達2.3萬元/平方米，足足上漲了1倍多，盡管“五一”期間，該樓盤位置差的房源價格跌到了1.9萬元/平方米，但也比2009年初的價格高出8000元/平方米。

        中原地產項目部總經理黃韜指出，僅2009年初到2009年末的一年時間，珠江新城樓盤價格至少都漲了50%。

        在采訪過程中，《每日經濟新聞》記者了解到，珠江新城住宅類型的樓盤中，用來自住和投資的基本各占一半。“該區域投資類型的客戶達30%”，黃韜說，目前珠江新城樓盤的價格不降，主要還是由一些資金實力較強、經驗較多的老炒家在硬挺，一旦市場逆轉，支撐價格就沒那么容易，預計將會有10%的下降幅度。

降幅壓力更大

        “這次新政的調控真的有點出乎意料，沒有想到這么快。”采訪中，多個業內人士認為，現在買家和賣家之間議價的空間會更大一些，現在來看大概有10%的議價空間。

        合富置業認為，4月上半月珠江新城投資需求活躍，一定程度上帶旺了該板塊的樓市，因此樓價有較大幅度提升；但下半月新政出臺后，不少實力稍弱的投資客退場，僅有部分實力強勁的投資客選擇一次性付款購入抗跌性較強的高端物業，強力支撐市場。

        廣州房地產專家謝逸楓認為，目前珠江新城是廣州市入住率最低的區域板塊，空置率很高。受國內外經濟、政策等因素的影響，珠江新城的整體市場趨勢都是觀望。此外，由于珠江新城處于施工、開發及建設階段，珠江新城商業物業供大于求，珠江新城的一手住宅市場也是如此，另外珠江新城的商業配套缺乏、生活設備不完善、交通不方便，同時珠江新城定位金融商務區而不是住宅區，其剛性自住需求占比較低。

        “受整個市場成交持續低迷、投資客對于未來預期的顧慮等影響，珠江新城的房價降幅相比其他區域更大一些，是完全有可能的。”一開發商內部人士如此表示。

        他認為，在廣州各區域中，珠江新城的投資客人群占比最高，對于金融調控手段更為敏感，該區域對新政的市場反應也可謂是立竿見影的。如果預期的市場不被看好，相比其他剛性需求較大的區域而言，珠江新城的降幅將會更大一些。

        謝逸楓表示，在目前政策和市場利空預期不明朗的情況下，如果成交繼續下滑或廣州出臺嚴厲的國十條細則，珠江新城二手業主和部分一手商品房投資客將會拋盤套現，迅速撤離樓市。珠江新城房價下降的幅度將在30%左右，相比其他區域的降幅將更為明顯。



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