業界大佬齊聚廣州發出2010房產業“第一聲”

每經記者  朱玲  翟敏  發自廣州

　　眼下，全國大部分地區普降大雪。1月7日的南國，盡管沒有下雪，卻迎來了地產界的一場“暴風驟雨”——包括專家、學者、開發商在內的各路地產大佬齊聚廣州，出席由觀點地產新媒體主辦的“城市觀點論壇中國行2009年度論壇”。會上，各路業內人士對房地產業發展進行了反思，對來年的走勢進行了研判。對于“不確定經濟走勢下的房地產”這個較為宏大的主題，專家學者和開發商各抒己見，進行了激烈的辯論。這些反思、研判、激辯，被業界稱為地產專家在2010年集體發出的“中國地產第一聲”。雖然最終并無定論，但中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一的話或許能夠為本次論壇做一個總結：將各位專家的對話結合起來，這就是很好的答案。

◇專家看法朱中一：泡沫消化得比較快

        “2009年，房地產超預期回暖，商品住宅價格上漲確實比較快。”中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一表示，對于房企來說，銷售、開發投資等各方面都比較不錯，是豐收的一年。

        朱中一認為，導致房價過快上漲的原因，一是土地和住宅的有效供給不足，二是目前政策寬松，房地產保值增值的預期導致投資投機性購房增加，另外地王對房價也有拉動。

        “處于城市化發展階段，我們有泡沫，但泡沫消化得比較快。”朱中一表示，政府在不斷地進行調控，這個過程就是擠泡沫的過程。他還認為，由于目前經濟回暖不穩定，穩定政策的同時也要穩定市場的預期，因此中央在政策的力度上，不會有更加嚴厲的打壓政策。

陳淮：注重發展二三線城市

        著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮在會上表示，2009年以來，有了“白領買不起房”的說法，實際上說明房地產市場缺乏對中小城市的支持。二三線城市的建設是城市化發展過程中的一大缺陷，今后應注重中小城市的發展。

        他分析，過去十年，因為種種原因，國家不得不選擇特大城市優先發展的戰略，但在上海、北京、廣州、深圳等城市，土地畢竟是有限，這就需要進一步發展二三線中小城市。

        陳淮認為，包括2011~2015年的“十一五”和未來二三十年中國的城市化，大力加強中小城市的發展和小城鎮建設應成為政府和開發商關注的重點。

巴曙松：地王無罪物業稅“無效”

        “很多人說地王推高了房價，實則不然，房價不是由成本決定的。”國務院發展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松在會上稱：“比如要建彩電、冰箱廠，如果配件通管大幅度漲價，消費者是不買賬的，如果回避這一點，想要解決中國城市化房地產的問題是不可能的。”

        巴曙松表示，“現在房地產的真實性問題還是供求缺口的問題。”此前，很多普通購房者認為，層出不窮的“地王”從某種程度上推動房價快速上漲，但他認為，供求關系才是解決問題的關鍵所在。“無論在什么樣的城市，無論是購買、租賃還是住廉租房，一個家庭需要一個房屋對應，但現在家庭數量和房地產存量的套數的比例大概在1：0.8左右。供給缺口實際上是無法回避的，其他的問題是從屬于此的。”

        對于業界普遍關注并熱烈討論的征收物業稅抑制房價上漲的問題，巴曙松認為實際上并不能起到太大作用。他以美國的房地產市場為例佐證自己的觀點：“美國已經實行了多年的物業稅，但仍無法避免房地產的泡沫，因此還是要回到解決供求缺口的主線上。”

◇開發商觀點

恒大地產總裁助理柯鵬：

調控政策對公司是利好消息

        幾經波折，2009年成功赴港上市的恒大地產，給市場交出了303億元的總銷售業績。在本屆論壇的2009年土地儲備排行榜上，恒大地產以5120萬平方米穩坐“土地爺”的頭把交椅。

        “最近的調控政策對我們公司來說，應該算是利好消息。”恒大地產總裁助理柯鵬認為，公司的項目大部分集中在二三線的省會城市，此前的價格都定位中低，購買者多為剛性需求者。此外，之前公司拿地都比較低，差不多在440元/平方米，整體來看政策對公司影響不大，應該算是利好的消息。

        “今年的房價仍將會小幅上漲。”柯鵬表示，房價的整體走勢不好說，但可以肯定的是，上海、北京這樣的一線城市存在較大的泡沫。對于盛傳可能會推廣的物業稅，柯鵬表示，公司政策研究團隊認為物業稅短期內推出的可能性不大。至于恒大未來是否會進軍北京、上海等一線城市，柯鵬表示，目前看來可能性不大。

        據悉，2010年恒大的銷售目標預期將達400億元，樓盤的平均售價也將在去年的水平上上漲10％~15％。

雅居樂集團營銷總監劉鵬飛：

這個行業有點被妖魔化了

        2009年的中國樓市如過山車一樣，在2008年的經濟危機中率先反彈起來，在眾人還未來得及反應時，房價已超出了2007年的水平。對于目前國家密集出臺的房地產政策和不確定的經濟形勢，雅居樂集團營銷總監劉鵬飛表示：“如今這個行業有點被妖魔化了。”

        去年年底，雅居樂累計合約銷售金額達226億元，銷售面積達到了279萬平方米，超越全年既定目標228萬平方米22%。劉鵬飛對未來的房地產業非常有信心。

        在市場上表現謹慎的雅居樂，去年不僅以40多億元拿下廣州科學城前地王，更是同富力、碧桂園等企業組成民企聯盟，以255億元天價奪得廣州亞運城項目。對于255億元的天價，劉鵬飛認為，大家只看到了總體價格，這不太客觀，應該看到單獨的樓面價格。

        據悉，2009年該公司海南清水灣合約銷售額達64億元。此外，廣州中山凱茵新城合約銷售額約22億元，廣州雅居樂花園合約銷售額約20億元，南京雅居樂花園合約銷售額約20億元，惠州雅居樂白鷺湖合約銷售額約15億元。此外，劉鵬飛表示，明年僅廣州就有10個項目同時開工。

富力地產集團執行董事呂勁：

行業風險控制將越來越強

        在冷熱不均的復蘇中，富力地產集團執行董事呂勁認為要先做好自己的工作：“我們埋頭做自己的事情，好的地塊就埋頭做研究，埋頭籌資并且將項目拿下來。”他認為，經過去年大的反復，全國的發展商，包括服務商以及觀點地產，大家都前進了一大步，心態更健康，對行業發展的把握更透徹了，對風險的控制也有很大的提升。

        2007年，富力以40億元在佛山拿下地王，但又在去年下半年將地退還給政府。對此呂勁認為，這塊地單從樓面地價看并不貴，但一家公司要獨立支撐，風險相對較高，因此選擇了放棄。

        呂勁表示，目前中國很多優秀的企業、專家和經濟學家越來越多關注地產行業，制造業、金融業以及煙草行業也開始要做地產了，地產業的競爭越來越激烈。但無論將來的形勢怎樣變化，業內對風險的控制將越來越高。

        據悉，2009年年富力地產銷售收入約241.97億元，比2008年上漲了近五成。



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