海外熱錢之憂：借道銀行推漲樓市

每經記者  曹順妮  曾春  發自北京

        房價在今年三四季度漲勢驚人，其背后是否有海外熱錢加速流入的因素？在明年人民幣對美元升值壓力將進一步加大的情況之下，應該如何防范投機性外資對國內房價的影響？

        獨立經濟學家謝國忠對《每日經濟新聞》記者表示，今年熱錢主要流入了香港股市和內地銀行，目前暫時看不出來是否直接流入了房地產市場。

        上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受  《每日經濟新聞》記者采訪時認為，今年實際流入房地產市場的熱錢很少，這跟2007年的情況有明顯的區別，因此今年即便熱錢大規模撤離，也不會造成國內房地產泡沫破裂。

        但對于明年的房地產走勢，專家一致認為，明年人民幣升值的壓力還將繼續存在，熱錢大規模流入的可能性仍然較大，防范投機性外資影響國內房價任重而道遠。

三季度海外熱錢來襲

        央行數據顯示，今年9月末外匯儲備余額攀升至22726億美元，同比增長19.26%；三季度外匯儲備增加1410億美元，僅9月份就增加618億美元，對比今年一季度外匯儲備增加只有77億美元來看，三季度新增外匯數量明顯增多。

        中金報告顯示，三季度我國貿易順差為393億美元，外商直接投資為208億美元，兩項數據之和與三季度1410億美元的外匯儲備新增余額相差了810億美元。剔除投資收益和匯兌損益，同時考慮到對外投資引起的資金流出，三季度不可被解釋的資本流入或超過500億美元。

        楊紅旭指出，這500億美元大部分是熱錢，其涌入內地的目標很明確：通過投資資產和股權獲益，而且多是短線操作。其中股市和樓市是熱錢投入的主要領域。

        某股份制商業銀行外匯專家表示，從今年三季度的統計數據來看，熱錢確實有大量涌入境內的可能。

        不過近期熱錢流入已有放緩之勢。上海一位熱錢研究專家對《每日經濟新聞》記者表示，“三季度熱錢流入較多，但四季度流入速度有所放緩。主要原因是美元正在較大幅度升值，市場對美聯儲升息時間點的預計也有所提前。”

        上述銀行外匯專家表示，由于美元走強，人民幣升值未達到預期，未來熱錢流入速度會有所減緩，預計明年有可能會出現熱錢大規模流出的情況。

        不過他也指出，由于中國內地資本市場尚未完全開放，國家對短期資本的監控較嚴，實際上中國內地受到熱錢的沖擊比較小，反倒是中國香港地區面臨的風險更大。

        “近期，中國內地和中國香港地區都對熱錢高度重視，內地采取多項措施遏制高房價，同時也借機打壓熱錢流入的積極性。此外，近期香港金管局的強勢表態，對于熱錢炒作具有明顯的威懾作用。”該外匯專家說。

銀行流動性寬裕助長樓市火爆

        今年樓市火爆，其中一個重要原因是銀行寬裕的流動性。

        “流動性過剩，有可能造成資產價格膨脹，其中就包括房價上漲。”楊紅旭說。

        楊紅旭分析說，熱錢流入會制造流動性，而我國流動性過剩，主要有兩大源頭：一是信貸量過大，比如今年前三季度人民幣貸款新增量達8.67萬億元；二是外匯儲備增加過快，三季度外匯儲備增加1410億美元，對應新增9630億元人民幣。

        但謝國忠認為，熱錢對于樓市的影響屬于間接影響，熱錢流入導致外匯儲備增加，銀行流動性寬裕致使大量信貸資金進入房地產市場。他表示，今年熱錢主要流入了香港股市和內地銀行，至于熱錢直接流入房地產，暫時還看不出來。

        “今年房地產資金主要來自于銀行貸款，而企業貸款也有部分進入了房地產市場，這成為支撐今年房價上漲的重要因素。”謝國忠稱。

        上述熱錢專家也表示，香港地區的監測數據顯示，熱錢主要是流入銀行，“熱錢有流入房地產領域的跡象，但看上去規模還不是很大。”

        前述股份制銀行外匯專家認為，只要是追逐短期利益的資金都可認定為熱錢，因此熱錢可分為境外熱錢和內生性熱錢。今年炒高房價的應該屬于內生性熱錢。

        楊紅旭也表示，今年外資機構投資整棟房產的案例較少，大部分都是散戶在進行投資。另外，與境內的投資熱情相比，境外資金投資的比例還是比較小。

明年樓市或“上上下下”

        對于明年房價走勢，謝國忠的預測是“上上下下”。

        “只要銀行有錢，政府就會想辦法不讓房價大跌”，謝國忠說，房地產市場是中央財政的主要收入來源，現在的情況是，銀行信貸支撐房地產，房地產支撐財政，國家通過銀行信貸投放間接將資金轉化成為了財政收入。

        楊紅旭認為，為防止境外投機性資金流入房地產市場，明年政府有可能再次重申“171號”文件。

        所謂“171號”文件，即建設部等六部委于2006年7月份聯合發布的《關于規范房地產市場外資準入

        和管理的意見》。

        在“171號”文件中，

        一個最為關鍵的要點

        是要求符合規定的境外

        機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。對于出臺實名制的初衷，六部委相關負責人曾公開表示，主要為了防止境外熱錢炒作房地產。

        “該文件出臺之后，對于外資炒房產生了很大的抑制作用，但是2008年文件的執行有所放松，預計明年政府會再次嚴格執行該文件的各項條例。”楊紅旭說。

        此外，上述熱錢專家還指出，當前中國內地和香港地區均已出臺房地產降溫政策，可以預期還會有后續政策出臺。這些政策將起到抑制房價過快上漲的作用。另外，國家應該密切監控熱錢流入房地產動向，以便出臺對熱錢更有針對性的調控措施。

        “總體上還是應該限制熱錢跨境流動，這些流動通常不符合現有政策規定”，上述股份制商業銀行外匯專家表示，國家已經出臺一系列政策遏制部分城市房價過快上漲，這對房地產市場的影響是顯而易見的。預計明年二季度之后，政策的作用會逐步顯現出來。



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